tag:www.sftd.jp,2012:/wise//11 2012-02-05T01:12:59Z Movable Type 5.12 tag:www.sftd.jp,2012:/wise//11.6735 2012-02-05T00:22:28Z 2012-02-05T01:12:59Z

「無常という力」（玄侑宗久著）では鴨長明の「方丈記」を解説、震災に襲われた現代と...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 「無常という力」（玄侑宗久著）では鴨長明の「方丈記」を解説、震災に襲われた現代との比較がなされています。 　平安末期、鴨長明が生きていた時代は、災害や飢饉、一時的遷都などの人災が多発していた時代でした。 著者である作家の玄侑宗久さは福島の僧侶でもあります。 　そんな玄侑さんの被災地感覚が、平安末期の日本と今の共通点を浮かび上がらせています。 　玄侑さんが、震災後、本を読む気力が萎えてしまったとき、手に取ったのが、「方丈記」であったとのことです。 彼が方丈記を何回も何回も読むうち、日本に古来伝わる「無常感」について「方丈記」に導かれ理解を深めていく様子が「無常という力」によく描かれています。 　古来から、火山国であるが故の地震、また台風などの風水害が多発する日本では特に、人の命をはじめ、今あるものが、永遠には決して続かないという「無常感」という概念が醸成されていったのでした。 　「方丈記」で鴨野長明は、人生（命）自体が「仮の宿り」、儚い繋でしかない説きます。そして、そうであるのに、その人生の主（あるじ）である「人」が、何故その棲家（住居）に拘り、立派な家を建てたりするのだろう、と呆れています。 　さて、日本では現代、諸外国に比して、建物の価値は、どんなにお金を掛けたものでも、あまり評価されません。 　どうやらこういった慣行も、日本人のDNAに刷り込まれた「無常感」に起因しているのかもしれませんね。 　 　そんなことを思っていたとき、やはり土地の賃貸が日本の特性を考えれば、理に適っていると、一人納得しました。 　ということで「底地投資」は災害日本、無常感日本にもってこいの不動産投資なのではないでしょうか。 　 tag:www.sftd.jp,2012:/wise//11.6709 2012-01-24T07:33:01Z 2012-01-24T08:04:03Z

帝国データバンクによると今、現役の社長さんの平均年齢は５９才７ヶ月くらいのようで...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 帝国データバンクによると今、現役の社長さんの平均年齢は５９才７ヶ月くらいのようです。 　１９８０年当時は５２才１ヶ月だったとのことですから、３０年で、７才以上も高齢になったようです。 　この社長年齢の上昇の背景には事業承継がスムーズにいっていないことがあるようです。特に中小企業については、大概会社の信用は社長個人の信用力と一体となっており、社長の相続人などから選ばねばならないケースが多く、その点からも後継者選びが難しいと言えます。（現在の中小企業の７割以上が後継者不在とも言われます。） 　後継者がいなければ、どうするか、まず簡単なのが、事業の廃業＆精算でしょう。そしてもう一つ考えられるのが、第三者への会社売却、いわゆるＭ＆Ａです。 　これからの高齢化社会、少子社会を考えると、後継者不足問題はさらに深刻になりそうです。 　そんな中、Ｍ＆Ａ市場は大きくなっていくように思います。そして不動産の売買も所有する会社ごとになることも増えるように思います。 　会社売買であれば、登録免許税や不動産取得税を節約できます。 　また、建物に対する消費税も掛かりません。（消費税増税になれば、このメリットは大きくなりますね。） 　不動産仲介業者も会社売買を勉強しなければいけない時代になるかもしれません。 　 tag:www.sftd.jp,2012:/wise//11.6662 2012-01-14T00:00:58Z 2012-01-14T00:29:42Z

　「TPP亡国論」（中野剛志著）は、論旨が明確で分かりやすい本でした。...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　「TPP亡国論」（中野剛志著）は、論旨が明確で分かりやすい本でした。 　「アメリカの雇用確保のため、アメリカ農業の輸出拡大を図りたい。」TPPは、この大目的のため、そしてその最大のターゲットとして日本を狙い打ちするため、推進される、本書はそれをいろんな角度からこれを立証されています。 　そして、アメリカは将来の世界戦略として、「穀物支配」を見据えており、その文脈からもTPPを推進しているといったことも明らかにしています。 　TPP後の日本は食糧危機への対応が困難になるとともに、現在日本経済が罹っている「デフレ」がさらに悪化し、経済失速が懸念されると、絶対反対を唱えています。 　もちろん、対中国、対ロシアの軍事防衛側面から日米同盟を強化することから、アメリカの意図を斟酌してTPP参加が必要であるとの考えがあることも紹介しています。 　しかし著者は、これに対し日本がTPPに参加するから、日米同盟強化には決してつながらない。と反駁しています。 　また、TPPへの日本参加が、日本にメリットがある、EUとのFTA交渉推進に効果があると、経産省が主張していることについても、むしろ逆効果であるといった論陣を張っています。 　軍事防衛効果や、EUとのFTA推進効果については、私には、判断がつきかねるところですが、穀物の大量流入は確かで、ということは日本の農業は明らか縮小の方向になるでしょう。 　となれば、農地の価格は下がることになりそうです。言ってみれば、TPPによって、安い土地を輸入するようなものです。 土地デフレを促進する政策には、賛成しがたい。読後そんな心持になったのでありました。 tag:www.sftd.jp,2012:/wise//11.6270 2012-01-06T06:53:22Z 2012-01-06T08:09:29Z

　昨年１２月２７日金融庁は中小企業金融円滑化法の期限の最終延長を決めた旨大臣談話...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　昨年１２月２７日金融庁は中小企業金融円滑化法の期限の最終延長を決めた旨大臣談話として、公表しました。 　 　今回の延長は最終延長と言っているので、来年３月３１日には終了することが前提の再延長とのことです。 　さらに、今回の延長は、貸付条件の緩和を受けるも、経営改善計画を策定しない企業があったりする中、こういった企業の事業再生を行うことに軸足をおいた形でなされています。 　従って、金融規律の確保（健全性の確保・モラルハザード防止）のための施策を併せて講じるとしています。 　特に金融規律の確保では、対象企業の実態に応じた適切な債務者区分・引当ての実施を掲げています。 　銀行としても、昨年までのように、容易には貸付条件の変更などに応じてくれないかもしれません。 　しかし、再延長によって、少なくとも競売不動産はやはり、その数量が抑制的にはなりそうです。 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6254 2011-12-28T00:14:28Z 2011-12-28T00:43:37Z

もうすぐ２０１１年が終わります。 東京地裁の競売も１２月２０日が最後の開札でした...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ もうすぐ２０１１年が終わります。 東京地裁の競売も１２月２０日が最後の開札でした。 　２０１１年で東京地裁で開札対象となった物件数は１９１７物件でした。 これは２０１０年の２１９６物件から２７９物件、約１３％の減少です。 物件数の減少の要因は２０１０年競売の新規申立て件数が減少したことによります。 　では何故申立件数が減少したのかと言いますと、リーマンショックで生じた不良債権処理が一段落したなど複数要因はあるとは思います。しかし、一番大きい要因は亀井さんが推し進めた「中小企業金融円滑化法」の効果でしょう。 　この法律によって、銀行は返済に困窮した借り手の返済条件の見直しなどの協議に応じなければならなくなりました。 競売の申立の抑制効果も当然あったわけです。 　 　物件は減少したのですが、一方で期間入札の競落率は９６．６％と、２０１０年より０．７％上昇しました。 今年は何といっても大震災があった年です。競売市場もその影響があるのではと考えられました。しかし、この競落率の上昇という現象を見ると、震災の影響はあまり無いように思えます。 　ただ、よく見ると入札価格については全体的に２０１０年より若干控えめの水準にはなりました。やはり影響が全く無いわけではないようです。 　とにかく２０１１年の世間はいろんなことが有り過ぎた１年だったように思います。 ２０１２年は平穏な１年になって欲しいと願います。 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6223 2011-12-10T00:47:54Z 2011-12-10T01:09:07Z

　バブル経済華やかりし頃、六本木あたりの駐車場料は月１０万円を越え、マンション１...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　バブル経済華やかりし頃、六本木あたりの駐車場料は月１０万円を越え、マンション１室の見紛うほどでした。 　先日、港区の不動産会社が自分で借りている六本木の駐車場賃料が月３万円台だと聞いて、時代の変化を痛感しました。 そんな中、江戸川区の不動産管理会社と話しているとき、駐車場料の話題になりました。 　そこが管理している駐車場は駅からバス便で、周囲は畑が点在するようなところにあるのですが、その駐車場料は月１万５０００円 だそうで、ここ何年か価格に変化無しとのことでした。 　３万円台の六本木と比較して、都内とは言え、不便な畑点在地域が１．５万円。。。 　ちょっとバランスが取れない感じがしました。 　聞けば、その江戸川区の駐車場は、結構空きがあるそうです。それなら、価格を低くして、テナントを入れた方が良いように思いますが、貸主である、地主さんは、「空いたら空いたで、良いわ。」のスタンスらしく、値下げの意向はないようです。 　大地主なので、別段駐車場収入をあてにしていないのでしょう。 　この地域の駐車場は、ある種統制経済のようなもので、市場原理が働いていないようです。 　「駐車場料の怪」であります。 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6203 2011-12-06T04:41:27Z 2011-12-06T04:48:53Z

弊社のアパートにテナント申込される方で、生活保護を受けている方の割合が急増してい...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 弊社のアパートにテナント申込される方で、生活保護を受けている方の割合が急増しています。 アパートによっては入居者の３割が生活保護の方になっています。 　これは賃料が、５万円強という、生活保護制度で認められている基準であることが一つの要因ですが、それにしても、このところ急増しています。 　賃貸する側としては、生活保護対象者の入居に関して二つの条件は最低お願いしています。 　まず一つ目は、賃料を役所から直接振り込んでもらうことです。 　これは、役所によって対応が相違しますが、弊社が運営するアパートに関しては、その立地する管轄の役所が、その対応をしてくれるので基本はクリアです。 　（生活保護対象者自身からの申請を要する場合があります。） 　そして、もう一つは、賃料保証会社が連帯保証を引き受けてくれることです。 　かつては生活保護というと、特別なケースと思われていましたが、全国で２０５万人超、国民６０人に一人が対象者の現在、決して特殊とは言えない、身近なものになってしまいました。 　 　国にとって、決して良い状況ではありません。しかし、一方で賃貸業を営むものとしては、生活保護対象者への対応をうまく行い、収益を上げていかなければなりません。 　円高によるリストラなどで、対象者の増加がさらに予想されます。 　国家財政厳しき折、今後は生活保護の認定は厳しくなるでしょう。 　今後の流れを注視したいと思っています。 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6191 2011-11-25T06:13:07Z 2011-11-25T06:36:17Z

１１月２５日日経平均株価は、年初来安値を更新しました。...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ １１月２５日日経平均株価は、年初来安値を更新しました。 　東日本大震災、欧州金融危機と、次々襲い来る出来事に株安はどんどん進行しています。 　株安は、もちろん日本だけの問題ではありません。 　また、株のほか欧州各国の国債も値下がり状態です。 　こんなご時勢では、資産運用なんか到底できる状態ではありません。 　一方日本では、団塊の世代のリタイアが本格化しています。そして、それに伴って、多くの退職金が発生しています。 　リタイアされた方々は、この経済情勢で、獲得した退職金の運用にきっと困っておられるでしょう。 　投資信託は怖くてできないし、グロソブなどの債券投資にもリスクを感じます。かと言って、タンス預金では利殖にならず、定期預金も超低金利です。 　さて先日、大手不動産流通会社のパーティーに参加したところ、その会社の役員が、収益物件、特に１億円以下のアパートなんかが良く売れていると、話されていました。 　買い手は個人でちょっと小金があるサラリーマンなどだそうです。 不動産ファンドが正に市場壊滅状態である中、不動産流通会社は収益物件の仲介などは、仲介手数料を稼げていないかなと、思っていましたが、実際はそんなことないようです。 　賃料が下がっている局面とは言え、利回り６～８％の不動産は、株安などで運用難のこの時代において、消去法的に選択される投資先になっているのでしょう。 　 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6175 2011-11-17T05:06:42Z 2011-11-17T05:28:09Z

　いよいよ予想されていた中国の不動産バブルが崩壊を始めました。上海の物件では１週...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　いよいよ予想されていた中国の不動産バブルが崩壊を始めました。上海の物件では１週間に１割も価格が下がるものもあるとか．．． 　不動産ばかりではなく、株式の方も下落続きです。特に香港ハンセン指数は、ここ１年で、３割程度下落しています。 　 　こうなると、ちょっと心配なのが、日本の不動産価格です。 　中国の資産価格が急騰しているとき、中国投資家による日本の不動産購入が結構ありました。 　現物不動産への直接投資から不動産ファンドへの出資という間接投資まで、リーマンショック後も堅調であると聞き及んでおりました。 　結果として今や多くの日本の不動産が中国資本に保有されている状態です。 そのような現状にあって、今般の中国の不動産＆株の暴落は、中国投資家の日本の不動産の換金売りを招くのではないかと危惧します。 　中国人投資家が保有物件を、どんどん売りに出せば、当然価格の低下は避けられないように思います。特に中国人投資家が好んだ都心エリアの不動産マーケットへの影響は大きいのではないでしょうか。 　中国マーケット、要チェックでしょう。 　 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6157 2011-11-11T02:34:29Z 2011-11-14T03:26:38Z

　オリンパスの損失隠し（粉飾決算）が大きな話題になっています。日本の会社のコーポ...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　オリンパスの損失隠し（粉飾決算）が大きな話題になっています。日本の会社のコーポレートガバナンスの不備が世界でも指摘されるに至っております。 ところで、この損失隠しの額は半端な額ではありません。１０００億円超と聞きます。 その手法は外国銀行の水増し預金や、タックスへブンに設立したファンドの出資金に含み損を付け替え、その後巨額の海外企業買収に絡んで、支払う水増しコンサル料などで穴埋めというものだそうです。 　それにしても１０年間、よく隠蔽できたものです。とりわけ、あずさ監査法人とう４大監査法人の監査をくぐり抜けているところは驚きです。 　おそらく、この粉飾工作には、かなり会計、金融の知識、経験が豊富な指南役がいるに違いありません。ただこんなことが、スゴ腕の仕掛人がいるにしたって、できちゃったことは事実です。 　平成当初のバブル崩壊から、リーマンショック、そして今度の欧州危機、上場会社の有価証券等の含み損はまだまだどこにでも潜んでいそうです。 　また有価証券ばかりではありません。例えば震災等により液状化した土地とか、浸水してしまった工場など、固定資産全般についても価値の毀損が、今や上場会社の財産に起こっている可能性があります。そして、それらの損失がオリンパスのように隠されていることも考えられます。 　今回のオリンパス事件は、会社の公表価値が信じられないとの思いを投資家に持たせるきっかけになったように思います。 　株式離れが加速するのではないでしょうか。 　ところで、この損失隠しの額は半端な額ではありません。１０００億円超と聞きます。 その手法は外国銀行の水増し預金や、タックスへブンに設立したファンドの出資金に含み損を付け替え、その後巨額の海外企業買収に絡んで、支払う水増しコンサル料などで穴埋めというものだそうです。 　 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6142 2011-10-31T05:01:00Z 2011-10-31T06:13:27Z

　公営ギャンブルの売上げ低迷が止まらないようです。 中央競馬、競艇、競輪、地方競...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　公営ギャンブルの売上げ低迷が止まらないようです。 中央競馬、競艇、競輪、地方競馬、オートレース（５競技）の２０１０年の売上げは４兆３２００億円で、２０００年からの１０年間で３６％減少したとのことです。 　オートレースにいたっては、１９９７年に２４５８億円あった売上げが８６１億円と、約６５％も減少しています。 またギャンブル売上げの減少は公営に限りません。 　パチンコ業界の売上げもこのところ減少の一途のようです。１９９５年に約３１兆円あった売上げは２０１０年には約１９．４兆円と大収縮しています。 　ギャンブルに対してのイメージの変化もあるかもしれませんが、何より不景気で、遊ぶお金の余裕が無いというのが一番の理由でしょう。 　そしてもう一つ私が考えるのは、団塊の世代のリタイアです。団塊の世代が大いに稼いでいた時代、忙しい中でも馬券買ったり、パチンコで散在していた人が多くおられたように思います。 　リタイアすると、やはり人々は冗費は抑えようとします。また、年金頼りになってしまえば、かつて豪快で勝負好きで、気が大きかった方も堅実になるのが、現実のようです。 　さて、私はギャンブル市場と不動産市場とは、ちょっと関連性を感じます。 　現在、不動産市場は実需（住むための需要）の住宅の取引で何とか下支えされていますが、全体的には活気があるとは全く言えない状況です。 　それは不動産市場の活発化に必須の仮需（値上がり期待での購入）が無いからです。 　不動産の仮需にはギャンブル的要素があります。 　勝負を仕掛けるプレーヤーが少ないと盛り上がらない．．． 　ギャンブル業界と不動産業界、少なからず共通項があるように思います。 　 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6110 2011-10-12T04:53:11Z 2011-10-13T07:44:18Z

先日ある一棟マンションの売買取引のときに話題になったのが、３．１１以降の銀行融資...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 先日ある一棟マンションの売買取引のときに話題になったのが、３．１１以降の銀行融資の変化についてでした。 　たまたま、その取引対象のマンションは隣接地との間が擁壁であったり、敷地そのものに法地を含んでいるところもある物件でした。 　そもそも銀行は従来から法地（のりち：傾斜している土地）の部分については、評価を下げていました。 しかし３．１１震災後はそれについて、よりに厳しい見方、つまり評価減額をよりし始めたとのことです。 　その影響があって、買主は銀行に、より詳細な法地部分の面積などの情報を求められているとのことでした。 　加えて擁壁についても従来に比べて、建築確認をきっちり取っているかなど、チェックが厳しくなっているとのことです。 　また対象土地の地歴や液状化などのハザードの有無についてもかなり見るようになっているようです。 　震災によって銀行の土地の見方が明らかに変わりました。 銀行評価が厳しい土地は、当然市場価値が下落します。 　土地取引の際にはその辺の調査をしっかりしなければいけません。 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6096 2011-10-04T05:15:18Z 2011-10-04T05:42:58Z

　このたび朝霞に新築しようとした850戸の公務員住宅の建設が凍結になったとのこと...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　このたび朝霞に新築しようとした850戸の公務員住宅の建設が凍結になったとのことです。 政府も国民感情を無視できなかったでしょう。 　さて、公務員住宅の数はどれくらいなのでしょうか。国家公務員用のものだけで２９万戸程度はあるとのことですので、地方公務員などを含めれば、その何倍か、それ以上になるんでしょうね。 　それらが、あっと驚く低賃料だとすると、空室に悩む不動産賃貸業からみれば、明らかな民業圧迫であります。 　また、かつて大企業などは、社宅や寮を用意して、公務員的な処遇をしていましたが、今や、それも大幅に削減されており、この点からも公務員優遇は目立っています。 　もちろん、災害や防犯などの観点から、緊急出動し易い宿舎が必要な場合もあるでしょうから、全部が全部なくすわけにはいかないのは分かります。 　しかし、その場合でも賃料は周辺の民間物件に準ずるべきだと思います。 　ところで、例の朝霞住宅ですが、凍結もいいですが、結局工事業者へのキャンセル料なども発生して、結構無駄が多いように思います。 　だったら、設計変更して分譲マンションにして売却したらどうなんんでしょうね。これならキャンセル料は要りませんし、国の収入も増えます。どんなもんでしょうか。。。 　 　 　 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6091 2011-09-26T04:22:57Z 2011-09-26T07:07:26Z

　浜岡原発の永久停止を地元の市議会が決議したようです。どうも浜岡原発のは津波が集...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　浜岡原発の永久停止を地元の市議会が決議したようです。どうも浜岡原発のは津波が集中する立地にあるとのこと。 　しかし、そもそも、どうしてそんなところに原発を作ったのか不思議でなりません。 さらに納得がいかないいのが、原発自体が発生させてしまう放射性廃棄物について、その最終処分方法が決まっておらず、原発を推進してきたことです。（この点、勉強不足で今回の事件ではっきり分かりました。） 　そんなことを考えていたところ、身近なところで、最終決着方法が曖昧なまま推進させていることがあるのに気づきました。それが、マンションです。 　確かに区分所有法では、建替決議などの条文が整備されています。しかし実際のところ、収入やら生活の状況が相異する多くの区分所有者の意見をまとめ、建替を推進するのは容易ではありません。 　これまで、建替が成功しているマンションの例は数えるほどですし、しかも成功しているのは保留床（容積率の余裕）があるような場合がほとんどです。 　建替にあたって、新築時点で容積率を目一杯使っていれば、第三者に販売できる保留床が出来ず、建設資金は全額区分所有者の負担になります。 　区分所有者によっては工面できない人もいますでしょうし、意見調整は非常に難しいと言えましょう。 何より、これを推進する一区分所有者でしかない理事の労力は半端ではないと思われます。 　建替の円滑化を図るには、容積緩和などの特例や、建替資金調達のファイナンスのバックアップ、そして区分所有権の制限など、総合的手当てが必要になります。 　こちらは原発のように怖くはないですが、ちゃんと準備をしておかないと、街のスラム化が進んでしまいます。やはり着地点は考えておかなければいけないでしょう。 　 tag:www.sftd.jp,2011:/wise//11.6069 2011-09-15T03:19:54Z 2011-09-15T04:43:43Z

　９月１４日付の帝国ニュースの特別企画「「中小企業金融円滑化法」利用後倒産の動向...

山田純男 http://www.sftd.jp/wise/ 　９月１４日付の帝国ニュースの特別企画「「中小企業金融円滑化法」利用後倒産の動向調査」では２０１１年の円滑化法利用後倒産が１００件を突破したことを明らかにしています。 　この数字は今年８月末までのものです。あと４ヶ月を残していることから考えれば、今年１年間では１５０件ペースです。 　昨年１年間で２３件であったとのことですから、昨年の７倍近いペースと言えます。 　この法律を利用して金融機関に借入金の返済条件を要請し、資金繰り破綻を回避した企業は少なくありません。まさに瀕死間際のカンフル剤であります。 　ただ、返済条件の変更を受ける際には、その返済猶予期間中に業績を回復させることを課せられ、その計画の提出を必要とします。 　そして、猶予期間中に、業績が回復できなければ、またもや返済猶予などを金融機関要請することになります。 　しかし、２度目以降については、最初とは違って金融機関は厳しい対応になります。 　つまりは、融資を回収するようになっていくということです。カンフル剤の効果はいつまでも続きません。 　融資が継続されなければ、当然会社は倒産します。景気回復が見えない今、この円滑化法利用後倒産会社、個人が多く発生してくるでしう。 　競売、任売市場がまたまた大きくなってきそうです。