一昨日「デフレの正体」の著者である藻谷浩介氏の講演を聞きました。冒頭は時節柄地震の話で、東海、東南海、南海地震の可能性が高いことを指摘、
そして加えて発生可能性がある首都圏直下地震における東京の震災リスクの高さも説明されました。
その後は、著書の内容を図を使って分かり易くテンポ良く話されました。
語り口はなかなか軽妙洒脱で、ある意味芸人っぽく、経済学者批判などは辛口で、学者っぽい人を想像していたのでちょっとだけ驚きました。
ところで藻谷氏が主張されている説（「生産年齢人口」の急減と、高齢者、いわゆる「従属人口」の急増が、デフレなど社会の衰退を惹き起こしている主因）は、このところ複数の学者さんなどに、重ねて主張されています。
特に大都市の大阪や東京が、人口構成の激変に見舞われ、経済の停滞は避けられない状況と言われます。
従属人口である高齢者割合の上昇は、不動産に大きな変化を及ぼします。高齢者の多くは単身、もしくは二人世帯でありますので、当然広い家は余ることになり、住宅地の値段は下がらざるを得ません。
生産年齢人口が減れば、当然オフィスワーカーが減少し、オフィス用地価格も上がりません。
さて、以上のことだけ考えると、不動産投資の環境としては良いわけがありませんし、不動産投資のリスクが高いように思えます。
しかし一方で不動産のように収益を生んで安定的な投資運用先が他にはあまり無いのも事実です。株式などは経済が停滞すれば、キャピタルゲインは望めません。また外貨や外債投資には為替リスクなどがあります。
結局「人口構成激変」にも耐えられる、もしくは影響が極力小さい不動産を見極めて、それに投資するのが、無難ということでしょう。
マーケッティングの重要性がより一層高まってきます。