l サラリーマン流 不動産投資道場 l ブログトップページ l セミナー l DVD・CDセミナー l 
プロフィール

カテゴリ一覧
スペースレンタル (12)
プロフィール (1)
リンク集 (1)
不動産オークション (9)
不動産市況関連 (100)
不動産投資顧問 (7)
不動産法制 (11)
不動産金融関連 (16)
底地投資 (9)
店舗投資 (2)
税金関連 (5)
競売について (28)
経済情勢一般 (15)

ブログ内の検索



最近の記事

月別の記事

Syndicate this site (XML)
Powered by
Movable Type 5.12



住宅新報社さんの取材で思ったこと

 一昨日住宅新報社さんの取材がありました。その取材は全日本不動産協会が毎月刊行している月刊誌「不動産」の中の記事「不動産ニュービジネス最前線」のためのものでした。

 私の会社にもこの月刊誌「不動産」は届いてましたが、この記事についてはあまり見ていませんでした。過去の掲載記事をもらって読んでみると、世の中には結構いろんな形で事業を取り組んでおられる会社があるものだなあと感じました。

 しかしそもそも不動産関連の仕事というのは随分と幅が広いものです。分譲開発、中古売買、仲介、賃貸、賃貸管理そして各種コンサルティング業務。その中でも更に分かれます。賃貸だってアパート、店舗、オフィスなどでノウハウが違いましょうし、最近はシェアハウスという分野も確立し始めております。
 
 そんな中住宅新報社のご担当は日々新しいネタを探索しておられるようです。
さて、私の仕事は、自らの競売などでの不動産投資、運用経験をもとに不動産投資についてのアドバイスを行うということが基軸です。さほど変わった仕事ではないとは思いますが、
 出版物などを通じて、興味がある方を会員組織(ワイズサークル)にして、気軽に相談できる体制を作ってるところや、競売不動産入手ノウハウだけでなく、底地投資などの特殊投資案件を扱っているというのが他には無く珍しいので、取材対象に取り上げられたようです。

 そして取材を受けているうちに何か自己分析を自然としているような感じになりました。こういう経験も自分を見つめなおす機会として有用な気がしました。

 


信金・信組などと収益物件

 本日某ノンバンクの営業の方が見えまして、昨今の金融情勢などお伺いいたしました。

 その話の中で、営業マンさんは都銀などの大手行が不動産関連融資を出し始めているという噂を耳にしているとのこと。ただご本人としては実際には本格的な感じではないのでは、との感想をお持ちでありました。

 しかし、ご本人が事実として掴んでおられる話として、一部信用金庫や信用組合、そして新興の銀行などでは不動産担保ローンを積極的に出してきているということがありました。特に東京の城北地域を営業テリトリーとする、ある信用金庫などは、融資残高の約4割が不動産関連融資であるとのことでした。

 どうやら、そういった金融機関については、この不景気で健全な中小・零細企業には資金需要が生じず、かといって住宅ローンなどは大手行などにもっていかれるので不動産関連融資をある程度頼りにせざるを得ないのかもしれません。融資残高が無ければ収益も無いのですから。
 
 そんなこともあって、このところ再び個人対象の長期保有目的収益物件、5億円以下の一棟マンションなどの取引が快調なのでしょう。
 都銀など大手行では、例えば検査済証がないと、とか旧耐震構造や借地権では駄目など、ハードルがありますが、信金などは比較的そこが融通がききます。
 もちろん収益(キャッシュフロー)があることが絶対条件ですから、更地や開発途上物件には融資されませんが、商業系も大丈夫の場合も多いようです。
 今後はさらに信金・信組などが収益不動産市場をリードしそうです。


番町の悲劇

 ある不動産情報の交換会に参加したときのことです。ある方が千代田区四番町の賃貸マンションを紹介されました。

 同じ新築マンションの2部屋でしたが、そのうち1部屋が専有面積190㎡の4LDKでありました。お家賃の方は月額150万円とのことです。
 30帖以上のリビングで三方角部屋で素晴らしい物件ですが、いかんせんびっくりするような家賃ですから、どんな方が借りるのかしらと思ってしまいます。

 そうしたところ、港区などで高額賃貸物件を多く取り扱っておられる会社の社長さんが、家賃は50万円は高いし、それでもテナントが付くかどうかは分からないとの感想を述べられました。
 「今都心の高額賃貸マンションが、特に新築物件の在庫が多いのはよく語られるけれど、それはもう想像以上ですよ。例えばヤフー不動産で千代田区の新築賃貸マンションを検索すると、番町と名が付く物件だけで7~80物件ずらりと出てきますよ。」とのこと。

 あとで自分で検索してみて、そのとおりだと実感しました。しかし何でこんな状況になってしまったのか。1つは需要サイドで言えば一番の借り手であった、金融関係などの会社の外人さんがすっかり帰国してしまったことがあります。そしてもう一方で供給面から言えば、一時の不動産ファンドブームによって賃貸物件供給が急激に増加したことでしょう。

 先の社長さん曰く今の供給過剰状況は90年代のバブル崩壊時より酷いと語っておられました。歴史と格式の街、番町の悲劇は当分続きそうです。怪談「番町皿屋敷」より怖い話です。
 


l 不動産投資道場TOP l ワイズ不動産投資顧問 l オフィシャルブログ l
Copyright 2004-2005 Fudousantoushi-Dojo All rights reserved.