09年の路線価が公表になりました。大都市の路線価がここ数年の上昇から反転し、下落に転じました。
大都市（東京、大阪、名古屋、福岡）の路線価は平成14年～15年くらいから昨年まで上昇してきました。しかし一転今年は下落です。
この路線価下落の公表は、融資の収縮に結びつきます。銀行は融資先の担保評価を低く見るようになり、融資額の縮小や、貸し剥がしなどを行います。するとさらに不動産へお金が流れなくなってさらに不動産価格が下がるという負のスパイラルとなります。
前回のバブル崩壊後の長期地価下落のように下がるとしばらく下がるのが地価というわけです。
平成14～15年に長期地価下落に歯止めを掛けたのが不動産ファンド、不動産証券化でした。超低金利であった我が国にあって不動産利回りは相対的に高く、この金利ギャップが不動産を証券化を生みました。その結果不動産にお金がどんどん流れ、商業ビルの値段は反転急上昇しました。
こうなると路線価も上昇し、今度は銀行もお金を出しやすくなり、それがまた不動産の価格を押し上げました。
しかし、サブプライムローン証券のデフォルトに端を発し、不動産証券化ビジネスは崩壊し、不動産価格は下落の回転に突入というわけです。その結果路線価は下がり、それがまた不動産価格を下げていくでしょう。
路線価は地価トレンドの結果でもあり、原因でもあるのですね。
今度地価下落トレンドを転換する時には、また証券化のような何か新しいきっかけが出現するように思えます。さてそれは何か・・・