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山口組もリストラなのか・・・

 本日ヤフーのニュースで山口組が2次団体の後藤組やらいくつかの組を除籍や絶縁などにしたとのことです。暴力団の詳細なシステムはよく分かりませんが、山口組も結構大変そうです。

 不動産業界の急激な落ち込みはいろんなところに波及します。まず影響は銀座や港区あたりの高級レストランやクラブといったあたりから出てきて、次第に居酒屋やタクシーなんかに広がっていきます。
 そして、大方の商売が上がったりになっていくというわけです。

今回山口組のニュースを見て、「ははぁ あの業界(?)も売り上げ(シノギ?)が上がらないんだなぁ」などと思ってしまいました。ただ良く見ると暴対法への対処などを巡っての対立とか書かれていましたので不動産不況との関連は記事を見る限り直接はなさそうですが、私としては結構関係していると思うのです。これまでの数年は都心の土地は価格が上がり続けましたので、困った話ですが土地にからむ権利関係整理に介入して結構な売り上げ(シノギ)を上げていたのでしょう。スルガコーポレーションの事件なんかが典型的です。
 また直接土地がらみでなくともやはり不動産が活況のときに恩恵を蒙り易いのが、この業界(?)だと思うのです。
 
 暴力団が暗躍する社会はもちろん良い社会ではありません。何とか根絶してもらいたいところです。ただ不動産不況が続けば、彼らはより過激な行動を取り始めて、市民生活を脅かすことになりかねません。お金を巡って内部抗争も激化するでしょうから、そのとばっちりがくるのも心配です。
 もちろん暴力団だけではなく普通の人だってお金に窮して悪事を働きかねません。そして悪事の被害者は大抵社会の弱者です。

 結局不動産価格は上がり過ぎず、下げ過ぎず安定的に保っていくことが社会の安全確保にも通じると思うのですが如何でしょう。
ということで、「とにかく不動産融資規制を緩和すべし!」であります。


スプラッシュマウンテン決算

 本日マザーズオークションのIDUの開示情報を見てぶったまげました。昨年連結で400億円超の在庫があったところ、今回いわゆる「低価法」による棚卸し資産の見直しで150億円を超える評価減を計上しているのです。

 在庫のうち販売した分が約70億円(約51億円で売却なので17億円くらいの損切り売却)あるので、残り約330億円の在庫に対して150億円超の評価減ということは、在庫価値が半値近く下落したことになります。
 
 このところ不動産会社で低価法による在庫の評価減を行う会社がぽつぽつ見られます。来年3月以降は強制適用になる低価法ですが、前倒しで行われつつあります。
 しかしこのIDUほどの評価減は前代未聞、びっくりであります。いったいどんな仕入れをしていたのか・・・

 IDUは今期在庫の評価減のほか、固定資産の減損、さらに営業赤字を加えた結果260億円ほどの単年度赤字になるとの開示でした。売り上げが230億円くらいのようですので、売り上げより大きい純損失!
 自己資本比率は約45%から約15%にたった1年で急降下です。まさにスプラッシュマウンテンの滝落下の如き状況です。

 さて、こんな状況はIDUだけなのでしょうか。今多くの不動産会社が低価法による在庫評価見直しや固定資産の減損会計を行うと、こんなスプラッシュマウンテン決算が続出しないとも限りません。そうなればそれらを見た銀行さんは用心して健全な不動産会社への融資までも更に絞ってくるでしょう。
 いやはや不動産会社経営者は「スプラッシュマウンテンは見たくない!」心境です。
 


遂にREITも破綻

ニューシティ・レジデンス投資法人が破綻です。資金繰りがつかず、民事再生法の申立てに至ったとのこと。そもそもREITは一般の会社と違ってただの「ハコ」で、運営はAM会社がやります。

 つまりREITは保有物件の運用などについての意思決定ができない法人です。そんな法人に民事再生法がどんなふうに適用されていくのでしょうか。
 通常は民事再生法による申立てがなされ場合、再生計画が承認されれば、新しいスポンサーを探し、それが決定すれば、大抵事情に通じた従来の経営者が引き続き経営にあたります。
 しかしREITには通常の会社における従来の経営者というものがいませんし、民事再生法もそんな法人は立法にあたって対象と考えていませんでしたので、今後の進め方などが注目されます。

 さてこのニューシティレジデンス投資法人はCBリチャードエリスなどの外資系企業がスポンサーで2004年に設立されました。設立4年での破綻です。
 このREITは東京圏に賃貸マンションを100棟以上保有しています。もし、今後再生計画が承認されなかったり、新しいスポンサーが現れなかったり、もしくは他のREITとの合併などが成就せず、破産にでもなったら、一挙にこれらの賃貸マンションが市場に売り物件として出てくることになります。
 そうなったらそれこそ前代未聞の「一棟もの」のバーゲンセールになり、市場の撹乱要因にもなるでしょう。そうならないことを祈るのみです。


マンション比率急上昇

 東京地裁の競売物件ラインナップに大きな変化が生じています。ちょっと前まで物件全体の5~6割であったマンションの占める比率が急激に上昇中・・・

 先日9月25日の開札では、東京地裁本庁の開札対象物件数86物件に対し、その約84%に当たる72物件がマンションでありました。これまでにないマンション比率です。

 1回の対象物件数自体は昨年に比べると2割方増加した感がありますが、その増加分全てがマンションと言うわけです。そして競売に付されるマンションは築10年くらいの比較的築浅の物件が結構多くを占めています。サイズとしてはワンルーム系は少なくファミリーが主体です。

 一方で戸建、一棟ものである共同住宅やビルの対象物件はかなり少なくなっています。かつては個人のアパート投資の失敗で競売に多くの一棟ものが登場しましたが、今のところそういった物件はほとんど競売では見かけません。また投資用ワンルームマンションも少ない状況です。

 今、再びバブル崩壊が叫ばれていますが、前回のバブル崩壊と決定的に相異するのは不動産に関しては個人投資家まで広がっていないということでしょう。今回は過剰投資してしまったのは一部の不動産会社くらいでした。またここ最近アパート投資をした個人もかつてのようにキャピタルゲインを当て込んだ投資ではなく、あくまで家賃等インカムに照準を絞った投資をしてきていましたので、破綻するケースが少ないのでしょう。

 一方でファミリーマンションが競売に多く回ってくるのは、実体経済が振るわないことから主たる収入が減少し破綻をきたしたからと推測されます。投資の失敗というのはある意味言い方は悪いですが「自業自得」という部分もありますが、本業不振で競売に追い込まれる場合には同情の余地ありです。
 このところの競売物件増加は見方によれば前回のバブル崩壊期より深刻なのかもしれません。


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