大阪本社の新興不動産会社レイコフは民事再生中でしたが結局スポンサーが付かず破産になってしまいました。破産になると破産会社の財産は破産管財人の手によって管理されます。売却する場合も破産管財人によって行われることになります。
レイコフは子会社などで複数の不動産ファンドの運用をしていました。レイコフの破産によって不動産ファンドはどうなるのでしょうか。
不動産ファンドは特定目的会社やら有限会社やら合同会社という法人がＳＰＣとして不動産（信託受益権）を所有していて、金融機関からノンリコースローンを借り入れています。
運用を担当するレイコフが破産した場合を想定して不動産ファンドは運用会社や物件を供給した会社（オリジネーター）から倒産隔離が図られています。つまりＳＰＣに資本（エクイティー）を投資した投資家やノンリコースローンの債権者を保護する措置がなされているわけです。
かつて証券化の仕事に携わっていたころ、倒産隔離の方法など勉強していましたが、まさか本当にこれが機能するように、またこんなに早くなるとは思いませんでした。
おそらく倒産隔離のみならず、ノンリコースローンの債権者はＳＰＣとレイコフ等との間で締結されている運用委託契約等についても質権などを設定し（これによって債権者の都合で運用委託先が変更できるようになっています。）不測の被害を防御しているはずです。
つまりはレイコフが倒れてもレイコフの運用するファンドは当座生き続けられるというわけです。しかしレイコフ運用ファンドは順次その運用期限を迎えつつあります。果たして今後損せずに運用物件を第三者へ売却したり、エクイティ投資家やローンの出し手を募って運用期限を延長できるでしょうか。
それは兎にも角にも運用物件の中身です。
今業界に出回っているレイコフ運用ファンドの売却物件は、その予定売却価格では到底買い手が付かないものばかりが目に付きます。ざっと３割程度は高い感じです。ということは物件価格の８割くらい（ＬＴＶ約８０％）をノンリコースローンを借り入れているとすれば、もし３割引きで売却すると、まずエクイティー投資家の元本はパーでしょうし、ローンの債権者も貸し倒れが生じる可能性があります。
ローン債権者は貸し倒れしたくなければファンドをデフォルト（ローン期限一括返済不能）に追い込んで物件を取っちゃうことも考えるかもしれません。いずれにしろエクイティ投資家は丸損でしょう。
不動産ファンド投資は倒産隔離が完璧でも物件が腐ってしまえば結局大損なのであります。
あとエクイティー投資家は国内の地方金融機関等であったりますので、ファンドのデフォルトが相次げば金融機関が多くの不良債権を抱え、日本版のサブプライムローン問題となり、再び金融不安が起こることとも心配されます。
あー恐！