このたび日本不動産研究所などが都心のビル賃料の予想を発表しました。それによれば２０１０年から年１～２％下落するのでは、と言うことです。私はこの報道を見て、これからの都心地価の値下がりにお墨付きが与えられたような気がしました。
２００２年くらいからの都心商業地の急激な値上がりは、巷間恐れられていた２００３年問題によるビルの供給過剰に伴う賃料下落が実現せず、むしろオフィス賃料値上がり傾向に転じたことがその最大の要因があったと思われます。（金余りもそれに拍車を掛けましたが。）
不動産の価格は日本でも収益還元、つまり収受賃料を期待収益率で割り戻すことにより決定される傾向が強くなりました。そしてこの期待収益については将来その収益が上昇するトレンドなのか、また逆に低下するトレンドなのかによって大幅に変わってきます。
収益還元法のうち特にＤＣＦ法では将来の収益を予測し、これを現在価値に割り引く方法ですので、将来予測が直接影響します。
つまり同じ収受賃料の同種の不動産であっても、その不動産を評価する時点で、賃料に先高感がある場合と先安感がある場合では、大きくその評価が違ってくるのです。場合によっては２倍以上の開きも出るでしょう。
多くの不動産ファンドが都心商業地を高買いしてきたのも、この賃料の先高感がそのベースにありました。しかしそれが、先安になれば逆に振り子が振れて、買値は急激に下がるでしょう。
しかも、この賃料予測が日本の不動産鑑定の最大権威とも言える日本不動産研究所です。今後のビルや商業地の鑑定評価に影響を与えることは必至です。
しかも、これに加えて建築費の高騰、そして金融の引き締まりの問題もあります。建築費の高騰は土地取得価格を圧迫しますし、金融逼迫は購入能力を減殺します。
どうも都心地価の調整下落は避けられない情勢です。