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第三次石油危機って何故言わない?

 石油危機は過去2回1973年第四次中東戦争に端を発した「第一次石油危機」、そして1978年イラン革命をきっかけとした「第二次石油危機」がありました。

 この2回の石油危機ではいずれも原油価格が3倍を超える急激な上昇を見せました。だから「危機」なのです。ただ第二次石油危機のときは反動でその後原油価格は急激に低下しました。そのため結局世界の経済成長などへの影響はほとんどありませんでした。

 1985年~1999年の原油価格は1990年の湾岸戦争で1バレル23ドルくらいに一時上昇しましたが、おおむね1バレル20ドル以下で安定していました。
 この間日本はバブル経済とその崩壊を体験したのでした。

 そしてようやくバブル経済崩壊から立ち直ったかに見えた3年くらい、原油価格は再び急上昇。今や1バレル120ドル近い状況です。
 2000年あたりと比較すると何と4倍にも跳ね上がっています。過去の2回の石油危機と比べてもその価格上昇は格段に大きい状況です。
しかし、こんな状況なのに何故「第三次石油危機」と世間では呼ばれないのでしょうか。

 過去2回の石油危機は戦争やら、革命やら、言わば特殊イベントでの価格上昇でした。しかし今回の値上がりはそういった特殊イベントが原因ではありません。
 確かにマネーゲームによって必要以上に値上がりしていることもありましょうが、その根底にあるのは需給逼迫と埋蔵量の問題にあるようで、これこそが「石油危機」と言わない理由であると私は勝手ながら思います。

 過去において危機と呼ばれる現象は大抵の場合いずれ回避され落ち着きを取り戻しています。「キューバ危機」なんかもそうですよね。

 今回の原油価格暴騰は「危機」のレベルを超えているのだと思います。何かが解決したら落ち着くといった類のものではありません。産業の有様を根底から覆すことになりそうです。
 危機なんて言っていられない危機(?)に直面しているように思います。


競売不動産の最新買い方講座

 毎年弊社では週刊住宅新聞社さんの主催のもと、競売関連のセミナーを5月に行っています。
今年は5月19日開催なのですが、今年はここ数年に比して参加者の集まり具合が良さそうです。

 競売市場はここ数年、過熱とも言うべき活況で、入札してもなかなか物件が落札できない状況が続いていました。そのために競売のセミナーの参加者はだいぶ少ない感じになっていました。

 かつて不良債権問題がクローズアップされていた時期(1990年代後半)は、競売のセミナーをやると大きな会場に入りきれないくらい参加者が集まりました。しかしその後不良債権問題が片付いていくに従って競売セミナーの参加者は減少していったのでした。

 しかしここへきて再び不良債権の発生懸念が高まってきました。それにこれまで強気で入札していた不動産会社も在庫過多に苦しみ出したり、新規仕入れのための銀行等からの融資が締まってきたりで入札数がやや減少もしています。

 そんなご時勢になると弊社のセミナーも盛況になります。何だか複雑な心境ではあります。
 
 


都心ビル賃料下落予想の影響

 このたび日本不動産研究所などが都心のビル賃料の予想を発表しました。それによれば2010年から年1~2%下落するのでは、と言うことです。私はこの報道を見て、これからの都心地価の値下がりにお墨付きが与えられたような気がしました。

 2002年くらいからの都心商業地の急激な値上がりは、巷間恐れられていた2003年問題によるビルの供給過剰に伴う賃料下落が実現せず、むしろオフィス賃料値上がり傾向に転じたことがその最大の要因があったと思われます。(金余りもそれに拍車を掛けましたが。)

 不動産の価格は日本でも収益還元、つまり収受賃料を期待収益率で割り戻すことにより決定される傾向が強くなりました。そしてこの期待収益については将来その収益が上昇するトレンドなのか、また逆に低下するトレンドなのかによって大幅に変わってきます。
 収益還元法のうち特にDCF法では将来の収益を予測し、これを現在価値に割り引く方法ですので、将来予測が直接影響します。
 つまり同じ収受賃料の同種の不動産であっても、その不動産を評価する時点で、賃料に先高感がある場合と先安感がある場合では、大きくその評価が違ってくるのです。場合によっては2倍以上の開きも出るでしょう。

 多くの不動産ファンドが都心商業地を高買いしてきたのも、この賃料の先高感がそのベースにありました。しかしそれが、先安になれば逆に振り子が振れて、買値は急激に下がるでしょう。
 しかも、この賃料予測が日本の不動産鑑定の最大権威とも言える日本不動産研究所です。今後のビルや商業地の鑑定評価に影響を与えることは必至です。

 しかも、これに加えて建築費の高騰、そして金融の引き締まりの問題もあります。建築費の高騰は土地取得価格を圧迫しますし、金融逼迫は購入能力を減殺します。
 どうも都心地価の調整下落は避けられない情勢です。


QBハウス

 本日、日暮里駅前で仲介などをやっている不動産会社さんからの話ですが、このほど日暮里の再開発で完成する駅前の商業ビルの良い場所にあの1000円床屋さんのQBハウスが入居するとのこと。

 日暮里駅前の再開発はいよいよ完成間近。先の日曜日には新線「舎人ライナー」も開通し、地元は盛り上がりを見せているようです。
 商業ビルにはエドウィンの大型店舗が入ると予定だそうです。そしてメインの人通りが多いところの店舗(14坪)にはQBハウスが入居です。

 実は私も近くのQBハウスさんにお世話になっております。何せ安い(1000円)だし、早いし。
 しかしいったいどのくらいの売り上げがあるのか前から興味あるところだったのですが、日暮里出店に絡んでその不動産会社さんは分かったらしいのですが、月に散髪の椅子1台あたり100万円は売り上げるのだそうです。
 ということは月1000人、一日にして30~35人くらい1台の椅子で散髪される計算です。
 1店舗は大体10坪あれば良いらしく、その場合椅子は3台くらいのようです。ということは10坪の店舗で月300万円を売り上げるわけです。

 通常家賃は売り上げの10%程度は出せるということですから月坪3万円の店舗が借りられるということです。まあ、そのぐらいの家賃レベルのところでないと300万円は売り上げが上がらないのかもしれませんが、いずれにしろ想像以上に売り上げがある仕事に思えます。
 
 しかしこういった廉価の床屋さんが増加すると、これまでの伝統的床屋さんはどうなってしまうのでしょうか。また一つ昭和が遠くなるような気もします。
 


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