いよいよ今年も６月に入ります。６月になると７年前から担当させて頂いている不動産流通経営協会（略称：FRK）の「実力アップ講座」の講師の仕事が始まります。

　７月にかけて全部で５回（１回３時間）ほど行います。
さこの不動産流通経営協会は一般にはあまり聞き覚えが無いかもしれませんが、大手から中堅の不動産流通会社が集まってできた組織（公益法人）です。
　宅建業者向けの指定流通機構（レインズ）の運営に関わったり、ホームナビという一般向けの物件情報サイトを運営していたりもしています。
　そして協会の会員である会社の従業員さんに対する研修なども行っており、私が担当する講座もそのうちの一つです。

　私の講座のタイトルは「担保不動産流動化実務」と称するものであります。内容は競売物件などの不良債権の担保になっている不動産の売買実務を扱う講座で、ある程度経験のある（会員会社の）中堅社員さん対象です。
　今年も梅雨に負けず頑張ろうと気合をいれている今日この頃です。

　一昨日マザーズ市場上場第一号の「インターネット総研」の上場廃止が東証により決定されました。財務諸表に対し監査法人が適正意見表明を出来ないことが主因です。

　６月２３日までは監理ポスト入りで、デイトレの材料になる運命であります。（本日上場廃止発表の「九州親和ＨＤ」も同じですね。）上場廃止になれば市場からの資金調達は不能になりますから、資金は銀行頼みですが、さて融資してくれる先があるかどうか。

　この会社は会社名が表すようにインターネットの技術を「売り」にして、あらゆる分野での先進的なIT関連事業を手掛けるというのが企業理念であります。
　しかし、結局のところライブドアのように本業のインターネットの技術での儲けより、インターネット関連っぽい会社への投資に対するリターンが儲けの主流になってしまっていたようです。そしてその投資は「投機的投資」になっていった結果がこの事態を招きました。

　本来自社のインターネット技術の革新をもって事業を成長させたかったのでしょうが、そんなにそういう革新的事業は開発しにくいし、成果も早々にはでないものなのでしょう。しかし一方では株主に対しては公開した以上、成長スピードを緩めることが出来ず、「投機的投資」事業偏重になったものと思われます。

　こういったことはライブドアを始めＩＴ関連会社にありがちのように思われますが、新興上場不動産会社でも生じる可能性があります。
　本来会社が世間に打ち出し、「売り」にしている新しい不動産ビジネスモデルからの収益より、株主の成長期待に応えるため、いわゆる「転売」による利鞘稼ぎつまりは「投機的投資」に頼らなければならない会社があるのが実態だからです。

　不動産投資関連の皆さんもインターネット総研の事例をよく知る必要がありそうです。
　

　昨日週刊住宅新聞社主催「競売不動産の上手な入手法」のセミナーを無事実施させて頂きました。当日飛び込みでのご参加者もおられ、50名を超えるご参加を頂きました。

　今回のセミナーでは競売の流れから、競落実例、さらに任意売却物件の解説を1部で行い、2部では明渡の実務、滞納管理費の回収法など、細かい戦術に突っ込んだ解説を行いました。
　今回は私は特にセミナーご参加の皆さんの真剣さを強く感じました。最後のご質問もなかなか鋭い内容だったことからもそれは分かります。
　なお2部の講師を務めた弊社の原田が用意し頒布した書面ひな型はすぐにでも実際に使えるものでしたので、参加者の方に好評を頂きました。

　本年今後私のセミナーは、例年通り「不動産流通経営協会」さんや各種不動産関連団体に向けてのものになりますが、テーマの多くは「担保不動産流動化実務」など今回のセミナーの内容に近いものになりそうです。

　本日埼玉県の不動産会社さんから５物件超、売値合計２５億円超の自社売主のマンション用地、建売用地の物件概要がＦＡＸされてきました。これらの物件は千葉県郊外の物件などが中心です。

　これまでマンション用地の情報は郊外物件であれ、このようなＦＡＸ送付のような形ではあまりありませんでした。バブル崩壊後しばらくは開発用地などの一覧や物件概要が纏めて送付されてきたことはありましたが、ここ最近は開発用地についてそんな物件資料の送られ方はあまり記憶がありません。

　収益物件の一覧表は昨年からチラホラ見られましたが、どうもまた市況に一段の変化が出てきた可能性があります。
　新築マンションの分譲価格の切り上げはこのところよく話題になっていまして、現にかなり高い価格での売り出し事例も多くなっているようには思います。それもそのはず数年前から都内のマンション用地の値上がりは顕著で、まさにデベロッパー間での争奪戦でしたから、これが分譲価格に転嫁されてきているからでもあります。
　しかしこの価格切り上げに追いついてくる消費者は一部の富裕層であり、従って価格上昇が受け入れられる物件は人気エリアの物件に限られているのが実態です。

　これまでの不動産業界の常識に「の」の字現象という経験則がありました。これはつまり都心部などの不動産が値上がりすると、「の」の字を書くようにその周辺に値上がりが波及するというものです。
　数年前からのマンション用地上昇は多くの不動産会社に、この「の」の字現象経験則から郊外開発用地の先行取得を促しました。

　しかし、どうも今回は、この経験則が通用しないような気がします。一般勤労者の賃金上昇などがありませんし、また住宅もこれまでの大量供給で数としてはほぼ充足しているのです。
　郊外の開発用地は今後だぶつき気味となり、思った金額では容易に換金できないのではないでしょうか。先に紹介した会社さんの物件の中には値付けが路線価の３倍程度のものもありましたが、これは都内人気エリアでは不思議ではありませんが、郊外のマンション用地ではどうなんでしょうか・・・

　今回は値上がりがあんまり広がらない、好立地にしか波及しないということから、「の」は「の」でもカタカナの「ノ」の字現象なんじゃないかと思った次第です。

　来週５月１７日（木）週刊住宅新聞社主催のセミナー「競売不動産の上手な入手法」のレジュメが先ほど完成しました。今回の講師は前年同様私と弊社の原田です。

　今回のゼミナーは、前にも本ブログにも書きましたが、弊社にとって「原点回帰」の内容である競売不動産の入札についての戦略＆技法、落札後の権利関係整理の技法をまずメインに持ってきました。
　
　また競売以外に担保不動産を入手する方法としての「任売」についてもその実態を披露します。
　さらに近時、競売不動産の占有者として多くの割合を占めだした「明渡猶予者」への対処法解説やマンションの滞納管理費の回収技の開陳など盛り沢山です。
　多くは実例をお示ししながらお話する予定です。

　さて、今年は業界向けセミナーを担当する場合でも「担保不動産の流動化実務」を前面に押し出そうと思っています。
　そうする理由の一つには、不良債権が再び増勢する可能性を感じているからです。バブル崩壊時に発生した銀行の不良債権処理は既にほぼ終わっている状況ですが、私が気にし始めているのはここ最近の不動産景気で生まれた不動産向け融資の不良債権化です。

　特にここ数年のうちに転売目的で業者が仕入れた一棟もの物件などに在庫が目立ちます。その理由の一つにこれまでの大口買手であった不動産ファンドが金融引き締めで購入を減少もしくは投資物件に対する厳しい選別をしているからです。
　不動産ファンドが駄目ならと、エンドユーザーに紹介するも、やはりファイナンスが一時より厳しい環境であるために容易に売却できず、結局在庫化しているということです。
　銀行も転売目的の不動産購入資金融資については融資期間は１～２年でしょうから、結局回収圧力を強めることになります。競売に依らずとも任売で、損切り売却を促さざるを得ない状況になるでしょう。

　今年はそんな嵐の前に備えての、いわば先取りセミナー内容にしようと思っています。

　昨日、もう20年以上前購入し、以来利用している旧大洋村（現鉾田市）の小さな家に行ってきました。
何か名所や、特段のレジャー施設もありませんのでいわば「ただの田舎の家」なのですが、海も近いこともあり、特にこの季節結構楽しめます。

　この家に行ったときの楽しみには海で遊んだりするほかに地元の野菜や果物（メロンやイチゴが有名）を食べられることがあります。昔は牧場もあったので牛乳なんかも買ったりできました。今は牧場は廃業してしまったようなのですが、代わりに近くに新規参入のイチゴ農家が数年前からできました。そしてそこの採れたてイチゴがなかなかいけます。

　ところで、このイチゴ農家さんは都会からやってきて初めて農業に挑戦した、いわば「現代の帰農」の方です。これまで始めてからここ最近軌道にのるまではご本人達（ご夫婦）曰く「七転び八起」だったそうです。
　都会のビジネスマンから農家への転進はとても大変なのが分かりますが、どうやらこの地域は都心から比較的近いこともあって、こういった転進農家が多いようです。（私の家のお隣も実はそうです。）

　鉾田市の人口動態を見てみると一つの特徴があります。それは人口は10年間で数百人しか増えていないのに世帯数は１５００世帯くらい増えています。
　これは想像するに成人した若者は都会に出ていくものの、それと入れ替わりに中高年の夫婦などが移住しているからでしょう。そしてその移住組みの中には転進農家になる方も少なからずおられるようです。（家庭農園を楽しまれている方であｆればかなりの数でしょう。）

　この家を買った当時は5月ゴールデンウィークの頃訪れると周囲に鯉幟がたくさんはためいていたのですが、ここ数年それらはめっきり減少しました。そして、それに代わって近所に、立派なホームセンターができました。この町の変化を象徴する現象と言えるでしょう。

　さて、さきに紹介したイチゴ農家の名前は「あしたばたけ農園」と言います。とても素敵なネーミングだと思いませんか？奥さんの顔もハツラツとされていましたが、これからも末永く頑張って美味しいイチゴを食べさせてもらえればと思う次第です。

　本日とある不動産会社さんがご相談に見えました。相談の向きは「物件仕入れ資金の調達」と「完成物件の受け皿」として不動産ファンドを組成したいが、ということでした。

　ご相談に見えた会社さんは銀行信用もあって、物件の仕入れ資金は銀行等から調達できるようです。ただ問題は調達期間と建設資金のようです。
　その会社さんでは仕入れ資金が１年以内の借入になるというのと、土地の上の建物建設資金が出にくいということで、事業の更なる拡充を図るために投資家のエクイティが欲しいというわけです。

　弊社では都内で良い物件が少なくなっている中、今投資家のエクイティ呼び込みよりむしろ投資対象が少ないのが悩みであるのに、相談に見えた会社さんは結構仕入れ力が強いということで、羨ましいところです。

　しかしお話を進めているところで、やはり金融機関の引き締めがきつくなってきたことも、このご相談の背景にあるものと思いました。
　弊社がお付き合いしているある都銀さんでは本部から融資についての、とくに郊外不動産に対する警告がなされたとのことでした。
　ここ最近不動産ファンドへの融資等は「リスクウエイト」の見直しなどを通じ引き締めにすでになってきていましたが、いよいよ一般不動産融資にも引き締め方針が伝播してきているのかもしれません。