本日とある新興デベさんから自社の物件情報がいくつか郵送されてきました。その中で目を引いたのは東武伊勢崎線「西新井」駅徒歩7分の一棟マンションです。
本年3月に竣工したてのマンションで、ワンルームタイプで総戸数が６０戸くらいのものです。
ワンルームと言ってもバス、トイレ別で専有面積は平均７．５坪くらいあります。この物件の予想収益が資料に記載されていますが、それによると１戸当たり管理費込みで月額８．５万円とのことです。
もしこの賃料で満室になれば年収は約６０００万円稼げる勘定ですので、売値（１１．８億円）から推して表面利回り年５％強ということになります。
この利回りが高いか低いかは別として、問題は賃料です。
家賃相場を見る時最近よく使わせて頂くのはHOME’Sさんのサイトですが、それで当該西新井駅の賃料相場（折れ線）グラフを見ると家賃相場はこのところ、ワンルーム＆１Kが７万円台を示しています。ややこれは単身者にとっての人気エリアなのかと思うところですが、そのように即思えないところもあります。
実はこのHOME’Sさんの家賃相場グラフはあくまで募集賃料ベースなのです。成約ベースでの賃料推移ではないので実際の相場推移とは明らかに違います。
このグラフから実際の賃料相場を推し量るには、空室率が欲しいところです。が、そのデータはありません。
また、同じワンルームでも築年や設備の違いは考慮されていないので何とも言えません。しかし気になるのはこの西新井の昨年までのワンルーム・１kマンションの募集賃料アベレージが昨年の今頃では５万円台です。もちろんグレード等を考慮していないので何とも言えませんが、やはりここはそもそも低額賃料物件の地域であったと思います。
そこにワンランク上の物件を供給してテナントは付いてくるのか・・・・
オフィス賃料は都心部において上昇傾向にあるのは知られているところです。しかし住宅賃料はどうでしょう。供給サイドの思惑に消費者が付いてきてくれて、賃料が堅調となれば住宅地の価値も当然上がっていくとは思います。
しかし、私はどうも高級住宅地など一部を除いて、いかにグレードを上げても郊外においてはすんなり高額グロス賃料に消費者が付いてこれないように思えます。
売り手＆貸し手の思惑とおりに住宅賃料マーケットが動いていくのか・・今後注目したいきたいところです。