平成16年4月から施行された「改正民事執行法」もいよいよ施行から3年を迎えようとしています。改正民事執行法はその改正の主な内容の1つに「短期賃借権」の廃止がありました。
短期賃借権とは抵当権設定登記前に建物賃借をしていたテナントが、建物が競売になっても賃貸借期間3年以内の賃貸借契約を締結している場合は残る契約期間は借り続けられるという権利です。
この権利があると競落人が建物明け渡しを受けられるのに長い期間が必要になることもあります。また嘘の賃借権をでっちあげて居座る根拠に利用される虞もあるということで廃止になったのでした。競落人に有利となる、いわば競売の入札促進策としての改正だったのです。
ただ短期賃借権を廃止しただけではありませんでした。善意のテナントがいきなり追い出されるのも酷だということで競落人が建物を取得してから6ヶ月間は賃料相当額の使用対価を支払うことを条件に使用できることにしたのでした。
しかし改正はされたものの、この6ヶ月明け渡し猶予期間の対象者は平成16年4月1日以降の賃貸借契約開始の人から適用となるので、これまでは競売建物にはそれ以前の賃借入居者が多かったことから、旧法下の短期賃借権対象の人がまだまだおられました。
しかし時が経ち、今この6ヶ月猶予対象の人が続々出てきています。
（昨年私の会社で競落したマンションにもこの対象者がおられます。）
競落後の明け渡しについては競落人が交渉しなければなりません。そして実際のところ賃借人にこういったことを説明してもあまり理解を得られないように思います。
つまりお住まいになっている対象者は、「その建物に6ヶ月はいられるけれどその間は賃料ではない使用対価なる金を払うことになり、その後は即出なければならない。そして敷金などは前のオーナーから返還してもらえなければ競落人からはもらえない。」ということになるのですが、これはちょっと一般的な慣行でないので、分かりにくく、競落人としては説明しにくいのです。
せめても裁判所の方で競落時点で、こういった立場の住人に権利や義務の内容を記した文書の一つも送ってもらえると助かるなぁなどと思うところです。（お手紙郵送代くらいもちます！）