私の友人はある大手企業の施設管理担当です。その会社の事務所などの賃貸契約の締結や更新も担当しています。その友人から相談を受けました。

　それはその企業が西新宿で借りているオフィスの賃貸借契約更新にあたり、新賃料を従前賃料の６割アップの１坪３．６万円とする通知を受けたことによる対処についてでした。
　最初聞いてビックリしたのですが、オフィス仲介を専門にしている知人に西新宿のオフィス賃料状況を聞いてまたビックリ。想像以上に賃料が上がっているのです。

　あの新宿三井ビルが新規募集賃料が１坪４．５万円～５万円だと言います。あのビルはそれこそ私が社会人になって初めて通ったオフィスですから、もう築後３０年近く経ってるのですが・・・
　ちょっと前まで１坪２万円台ではなかったかと思います。

　相談をしてこられた友人が賃料交渉するビルは新宿三井ビルよりかなり新しいやはりＡクラスのビルであります。そう考えると今の相場ではむしろ１坪３．６万円は安いような感じさえしてしまいます。
　しかし、新規募集と継続更新賃料は違います。いくら何でも急激な上昇ではないかと思い、やはりオフィス仲介のエキスパートに聞いてみると、西新宿などの人気エリアでいわゆるＡクラスビルはオーナーが強気で、「いやなら出ていって下さい。」的対応するのが横行しているそうな。

　長い間テナントの賃下げ要求圧力に耐えてきた恨み（？）を晴らすような所業とも思えますが、これが時代の変化というものでしょう。施設担当の友人には今の状況を一応説明しましたが、やはり納得頂けないようで、「いやまだまだ頑張る」とのこと。援護射撃できるような材料があれば良いのですが、ちょっとそれも見当たらず困ってしまっている私です。

　昨日周知のとおり能登に大地震が発生しました。被害に遭われた方は本当にお気の毒です。何とか被害が最小限に収まればと思う次第です。
　ところでテレビは被害情報をカメラを通して茶の間に伝えていますが、その映像を見て一番強く思うことは被害地がとても高齢化しているということです。

　被害に遭われた方として、マイクを向けられるのはほとんど高齢の方です。また避難所の様子が映し出されるとやはりそこに避難されているのはほとんどと言っていいほど高齢者の方々でした。

　被災地の復興には、行政などの力はもちろん必要ですが、最終的にはご自分たちで片付けたり、補修したりしなければなりません。そういった作業にはどうしたって体力が必要です。高齢者にはとてもつらいことであろうと容易に察せられます。今回の地震で高齢化が災害復興にも大いに影響することが分かります。

　ただでさえ急速に少子高齢化社会になりつつある日本で、さらに急激な大都市集中の人口移動も起こっているため、地方は若者が去って高齢化に拍車がかかっています。この現象を抑えるため地方を活性化し、若者が住む街にすることは災害対策にもなるということでしょう。
　言うは易しではありますが、地方活性化の施策、は急務でしょう。ただし、お金（税金）をあまり使えないのが辛いところです・・・
　

　３月２２日、０７年の公示地価が発表になりました。１６年振りに全国平均で地価が対前年比上昇とのこと。これは東京を始めとする大都市圏の地価の大幅上昇が牽引した結果であります。

　新聞では、今後の地価について強気な見方が優勢の中、一方で警戒感を示している論調が多いようです。

　先のことはなかなか分かりませんが、地価を先見する１つの要素として地価公示制度に一つに加えてもらいたいのが地域毎の「賃料」の水準とそのトレンド（上昇気配、下降気配）です。
　
　このところの不動産情報関連の雑誌等で主に外資系のファンド会社のファンドマネージャーがよく「日本の不動産はまだまだ割安」とコメントされています。その根拠として上げているのは「イールドギャップ」があることです。つまり不動産の利回りが金利を日本に不動産は上回っていて、さらにそのギャップが大きいということです。
　アメリカやヨーロッパなどではむしろ逆に金利の方が上回る勢いのようで、それに比すればまだまだ割安というわけです。

　ただ私はもし不動産の収益、つまりは賃料が下降トレンドにあるとすれば、その不動産の利回りが金利を上回るのは当然だろうと思うのです。逆に賃料が上昇トレンドであれば、その不動産が金利より現時点での利回りが高ければお得な買い物になりましょう。

　つまり地域毎の標準的なビルや住宅の賃料が、そのトレンドを含め公示されれば、その結果導かれる地価の先読みが少しでもできるように思うのです。

　バブル経済崩壊のとき、株価が大きく下げていたのにもかかわらず、その間も土地は２年近い長きにわたり上昇続けました。実はこのときビル賃料などは既に下降していたのです。
　もし当時不動産の賃料などのインデックスなどが整備されていれば、もしかすると土地バブル崩壊の痛手がもう少し小さくなったのではないか・・・・

　公示地価制度がもっと不動産市場の自律的コントロールに役に立つ制度になれば・・と感じる次第であります。

　日本の企業グループといえば旧財閥です。その中でも三井グループ、三菱グループは代表格と言えましょう。ただこのところの流れとして、三井住友銀行の誕生などのように旧財閥系会社同士であっとしても統合するようになってきています。

　こういったことは、経済が国際化したきたことから、国際競争力の観点から「背に腹は変えられず。」といったことから起こっていることでしょう。
　
　そういった風潮の中、不動産業界を眺めてみると、財閥系、とりわけ三井不動産と三菱地所の張り合い方はますます顕著になっているように思えます。

　そう感じられるのは、まずこのところの東京の再開発の状況においてです。三菱さんが丸ビル、新丸ビルなど丸の内開発を活発に推進しているのに対し三井さんは三井タワーや東京ミッドタウンで応酬してます。
　次にリート分野に関しては三井さんのNBF と三菱さんのJREはまさにリートの二横綱というべき存在です。また17日の日経夕刊にアウトレットモールのことが書いてありましたが、この分野も三井さん対三菱さん（多くのアウトレットモールを運営している「チェルシージャパン」の大株主は三菱地所です。）の張り合い状況であります。

　さてこの2社を比べれば、まずビル事業系では東京の大トロを押さえた三菱さんが有利な戦いを進めている感があります。しかし住宅分野（新築＆流通）に関しては三井さんが圧倒しています。（三菱さんは藤和不動産を傘下に収めることで対抗？）

　私がこの2社に持つイメージはオフェンス重視の三井さん、ディフェンス重視の三菱さんといったところでしょうか。いずれにしろこの2社の張り合いには今後も注目したいところです。

　３月に入ると例年の弊社会員優待の新聞社主宰セミナーを立案する時期になります。毎年あれやこれや考えるのですが、今年は原点回帰とでも言いましょうか「競売不動産の上手な入手法」で行こうとおもいました。

　というのも、競売不動産の量が激増していたころ、競売情報誌の発行会社が頻繁に入札ハウツウセミナーを開いておられました。
　　
　時は経ち不良債権減少と呼応して競売不動産はその数を減らし、且つ高値での落札も目立ってきたことから入札参加を見合わせる業者が増加しました。それに伴い競売セミナーも随分減った感じです。
　弊社でもここ数年は例年のセミナーでは競売以外にファンドによる資金調達やら、底地投資などのハウツウをテーマにしてきていました。

　しかし、まず今年年初にある宅建業者さん向講演を頼まれ、底地関係の話をさせて頂いた後のことです。講演をお聞きになった複数の方から、「競売入札をこれから始めようと思っていますが、今度是非実例講習などの機会があったら教えてください。」などと言われました。
　中には拙著「競売不動産の上手な入手法」(週刊住宅新聞社、共著）をお持ちになり、「この本だけで何とか入札してますが、セミナーもあれば受けたいのです。」などとおっしゃって下さる方もありました。

　さてはまた「競売不動産入手セミナー」の時期かいな。と、ふと思ったのです。そしてさらに、月刊「不動産フォーラム」３月号を見ていたら、ネットワーク８８の幸田昌則代表のご執筆の欄に気になる表がありました。それは住宅金融公庫のリスク管理債権の推移表です。それによると住宅金融公庫の破綻先債権額は２０００年から２００５年まで一貫して増加しているのです。
　随分と無理して住宅を販売してきたのだなぁと思うと同時に、これからまた競売市場に流れてくる物件はまだまだ今後ともあると思ったのでした。

　競売不動産減少の昨今でしたが弊社は粘っこくこれまで飽きることなく競売や公売の不動産を扱い続けてきました。その経験を軸に最近の傾向をしっかり分析した上で、原点回帰セミナー「競売不動産の上手な入手法」を頑張ってお届けしようと決意した私でありました。

　先日新丸ビルの近くを通りました。すっかり出来上がってきている様子で、この４月にはオープンということです。建築途上ではボヤ騒ぎなどありましたが、それでもあの大きなビルが随分早く出来上がるものだと感心させられます。ところで、この新丸ビル・・・

　昨年中に全てのテナントが決まってたやに聞いております。オフィスの賃料は先に完成した丸ビルが坪５万円であったのに対し、坪６万円くらいだそうです。床面積も丸ビルより、隣地の容積率移転の技を施したため、５割程度多くなっているそうな。（ワンフロアー９００坪）随分とゴツイ賃料が入りまんな「三菱地所さん」といったところでしょう。

　ところでこの新丸ビルのフロアーごとの賃料や共益費などの、いわば詳細価格表は、一般的には公開されていません。また、賃貸契約状況も一般の方には容易に知り得ません。
　つまり実態は当事者しか分からないということです。

　それというのも確かにビッグネームの企業や、老舗の飲食店がテナントになれば、ビルの価値も高まるという側面もあります。よってお寿司屋さんじゃないけれど「相手の顔」見て条件決定ということもあるんで、各テナントの成約賃料など条件詳細が公になったら大家さんとしては困りますものね。
　
　まぁいずれにしろ新丸ビルが完成すれば、丸ビルが新しくて、新丸ビルがすごーく古いという「ネジレ現象」は解消することになります。
　
　

　平成16年4月から施行された「改正民事執行法」もいよいよ施行から3年を迎えようとしています。改正民事執行法はその改正の主な内容の1つに「短期賃借権」の廃止がありました。

　短期賃借権とは抵当権設定登記前に建物賃借をしていたテナントが、建物が競売になっても賃貸借期間3年以内の賃貸借契約を締結している場合は残る契約期間は借り続けられるという権利です。

　この権利があると競落人が建物明け渡しを受けられるのに長い期間が必要になることもあります。また嘘の賃借権をでっちあげて居座る根拠に利用される虞もあるということで廃止になったのでした。競落人に有利となる、いわば競売の入札促進策としての改正だったのです。

　ただ短期賃借権を廃止しただけではありませんでした。善意のテナントがいきなり追い出されるのも酷だということで競落人が建物を取得してから6ヶ月間は賃料相当額の使用対価を支払うことを条件に使用できることにしたのでした。

　しかし改正はされたものの、この6ヶ月明け渡し猶予期間の対象者は平成16年4月1日以降の賃貸借契約開始の人から適用となるので、これまでは競売建物にはそれ以前の賃借入居者が多かったことから、旧法下の短期賃借権対象の人がまだまだおられました。

　しかし時が経ち、今この6ヶ月猶予対象の人が続々出てきています。
（昨年私の会社で競落したマンションにもこの対象者がおられます。）
　競落後の明け渡しについては競落人が交渉しなければなりません。そして実際のところ賃借人にこういったことを説明してもあまり理解を得られないように思います。

　つまりお住まいになっている対象者は、「その建物に6ヶ月はいられるけれどその間は賃料ではない使用対価なる金を払うことになり、その後は即出なければならない。そして敷金などは前のオーナーから返還してもらえなければ競落人からはもらえない。」ということになるのですが、これはちょっと一般的な慣行でないので、分かりにくく、競落人としては説明しにくいのです。

　せめても裁判所の方で競落時点で、こういった立場の住人に権利や義務の内容を記した文書の一つも送ってもらえると助かるなぁなどと思うところです。（お手紙郵送代くらいもちます！）