週刊新潮に野口悠紀雄教授の連載「戦時体制いまだ終わらず」というのがあります。私は毎週興味深く読んでいますが、３月１日号、連載第２７回の内容は特に興味を引くものでした。

　１９８７年その当時地価高騰が顕著になっていましたが、このとき日本で初めてその現象を「バブル」と名づけたのが野口教授です。曰く「賃貸料から算出した収益還元地価に比べて、実際の地価が高すぎる」という今考えれば至極当然の疑問を世間に表明したのでした。

　しかし、世間は野口教授の説を集中批判することになりました。まぁ言ってみれば「とってもいい思いしているときに水をさすな」といった感じです。
　当時私はバブルの最先端企業（？）デベロッパーであるリクルートコスモス（現コスモスイニシア）に勤務しておりましたもので、やはりアンチ野口教授説でした。ところが・・・

　実際は完全に野口教授の勝ちの結果です。野口教授にしてみれば「ほら見ろ」といったところですが、野口教授は出来た方なので、しきりにバブルを煽った学者さんなどの批判はそこそこに、「超整理法」など、いわばとっても身近な課題を追って来られました。それはそれで、私も読ませて頂き重宝させていただきました。しかし昨年「日本経済は本当に復活したのか」を出版されるなど、また経済論評に戻ってこられてたのは嬉しいところです。やはり野口教授にはこの路線を私は望みます。

　冷静な視点で経済を観察される野口教授のこれからの見解を私は貴重な道しるべにしようと思っておるところです。

　昨日私が常々お世話になっている不動産コンサル会社の社長さんとお話ししたときのことです。その方は今ドイツのビルを日本の投資家に販売されているとのこと。その物件の一つを拝見したら何と１８７０年築、つまり明治維新後間もない時に建てられたものでありまして・・・

　勤皇の志士が存命中に建築されたその物件は石造りです。現在店舗兼共同住宅（近くにボン大学があるので、そこの学生さんたちが住んでます。）でバリバリ現役の物件であります。

　実はこの物件日本人の高額所得者が買うと、メッチャ節税効果が高いのです。というのも日本の税制では石造りは３８年（確かそうだったと思います。）の耐用年数で、これを経過した建物は７年で償却するとのこと。ということは購入物件の価格が半分以上建物代のこの物件は強烈に高速償却ができます。結果７年間は所得税の還付がうんとあると言うわけです。

　無論８年目からは償却メリットはなくなり、逆に課税がうんとされます。よってこの物件を買って一番有利な方は今はうんと所得が高いけれど、８年経ったら引退でもしていて所得が低くなっちゃいそうな人であります。プロ野球選手とか、引退年齢が若い外資の高給サラリーマンとか・・・

　しかし、築１４０年とは・・日本じゃ４回くらい建替えられてまっせ。ちなみにもう１物件築浅物件があるというので見せてもらったら１９００年築だとのこと。いやはやビックリするやらあ感心するやら。日本も、もう少し建物を大事にした方がいいですよね。環境にやさしいし。

　最近東京の地名に関する本に目を通したとき、「霞ヶ関」についての地名由来に感心しました。他の地名は江戸時代なにかに付けられたものが多いのですが、霞ヶ関の地名由来ははるか昔大和朝廷にまで遡るようです。

　その当時から「関」があったようですが、それが蝦夷（えみし）の防御の為の関だったとのこと。そしてその「関」は京からすれば雲霞の彼方にあったとのことで、「霞ヶ関」となったとのこと。
　言ってみれば当時は日本のど田舎、辺境の地であったわけです。

　そしてそれから１９００～２０００年後である今年9月に霞ヶ関はＲ７プロジェクト（都市再生＜Renaissannce>などのＲと＜合同庁舎7号館改築＞の意を表す。）が一部を残して完成します。一時は首都移転などが叫ばれていましたが、今やすっかりそういった話は聞こえなくなり、霞ヶ関も日本の中枢である東京のさらにその中枢である地位を固めていっている感があります。

　また防衛庁跡地である東京ミッドタウンが来月末にはオープンになるなど再開発目白押し、東京の魅力がここのところ加速度的に増しているように思えます。こういった現象が起こるのは、かつて「日本列島改造論」に代表されるように都市と地方の均衡発展を目指した我が国の政策を今世紀に入り「都市再生特別措置法」の制定などを通じ、大都市育成に方針転換した結果でもありましょう。

　そんなことで東京一人勝ちは良し悪しの判断は難しいですが、更に進展することは間違いありません。
大和朝廷時代は霞ヶ関の地価は二束三文（というか貨幣が無いか・・・）だったわけで、ということはあと２０００年後には地球温暖化の影響で標高のある日本アルプスあたりが日本の中枢になるやも・・・
　といったところで買占めるには寿命の方が・・・
　

　昨日証券取引等監視委員会は不動産流動化ビジネスの草分け新興会社「ダヴィンチ」のＲＥＩＴ運用会社について金融庁に行政処分を行うよう勧告しました。今回の勧告は前回オリックスのＲＥＩＴになされたものと比べて影響は大きいと思われます。

　オリックスのＲＥＩＴにも以前勧告がありましたが、正直そのときの勧告内容は大きな問題とはとても思えませんでした。（有効賃貸面積が計測されていないこととか、一部容積率オーバーの倉庫があるとか・・・）

　しかし今回のダヴィンチの場合は違います。問題になったことはダヴィンチのＲＥＩＴが同じダヴィンチ系が運用している私募ファンドからの購入した物件の鑑定価格が適正に算定されていないということです。これはいわゆるＲＥＩＴが日本に出現する当初から危ぶまれていた「利益相反」の問題です。

　この「利益相反」問題とは早い話自分が持っている物件を、自分で運用できるＲＥＩＴに高く売ってしまい、結果ＲＥＩＴに投資する多くの一般投資家の利益を損なうという問題です。
そしてこの問題が初めて具体的に行政処分という形で表に出ることになります。

　現在日本のＲＥＩＴは不良債権問題の解決、土地デフレ脱却という過程にあって投資物件不足が言われています。そこで各ＲＥＩＴは運用母体会社の系列私募ファンドで土地などの先行仕入れを行い賃貸稼動してからＲＥＩＴに買わせるという手法を多く用い始めています。

　今回のダヴィンチ問題は今のＲＥＩＴの資産組み込み方法に警鐘を鳴らすことになるでしょう。
ＲＥＩＴ相場に今度の処分は影響があるように思われます。

　このところ温泉に行きたいなぁ　などと思っていたのですが、なかなか実現しないでいたところ、あるアイデアが浮かびました。それはスーパー銭湯！知人の年賀状に船橋法典駅に程近い「法典の湯」が良いとのコメントがあったのを思い出したからです。

　思い立ったは何とやらで、一昨日の昼過ぎぶらぶら電車に乗って20分、「法典の湯」に到着。750円の入場料を券売機で買っていざ入湯！

　浴場には天然温泉（塩泉）の露天風呂（掛け流しもあり）をはじめ炭酸温泉やサウナ、ジェットバス、岩盤的温泉などなどヴァリエーション豊か、且つ素晴らしく爽快生来カラスの行水体質の私でしたがすっかり長時間入浴してしまいました。

　すっかり気分上々の私はマッサージそして散髪もやってしまい、〆には生ビール＆枝豆、ざるそばを飲食いたしました。食事も予想よりおいしくいやはやすっかり日が暮れるまで満喫させて頂きました。

　このスーパー銭湯というか「日帰り温泉」に行ってきたことで、私は温泉旅行はひとまず中止とあいなりました。温泉宿の楽しみはまた格別なものもあるでしょうが、こと温泉を楽しむということであればむしろ「法典の湯」の方が良いかもしれません。（温泉宿めぐりに代え、スーパー銭湯めぐりなんかも面白いかもしれません。なにせ温泉宿めぐりより手近でお財布にもやさしい！）

　ところで熱海や箱根などの温泉宿にとってこのスーパー銭湯はライバルになっているかもしれません。とくに地元の美味しいお食事などの特色が無いお宿は、多くのお客さんを知らぬうちに取られていたりするのではないでしょうか。

　かつては温泉宿のライバルは他の温泉地や他の旅館だったわけでありますが、今や都会の伏兵とも闘わなければならなくなったというわけです。温泉地の地価をスーパー銭湯が押し下げるなんてことになったりするのでしょうかね。

　私の趣味は絵画鑑賞で、展覧会や美術オークションなど情報を得るため、アート関連のメルマガをとっています。そこでも報じられているのですが、ここのところバブル崩壊後低迷していた絵画市場に変化が表れているとのこと。

　絵画のオークションなどの落札状況が活発になり、落札率も落札価格も上昇傾向のようです。バブル経済のときも高値での絵画取引が頻繁に見られましたが、バブル崩壊とともに絵画も大暴落しました。

　そして地価反転が叫ばれ始めた昨今またまた絵画インフレの様相です。ただ今回はバブル時と違って今のところ穏やかな価格上昇のようです。
　
　日本人は世界の中でも美術好きの部類だそうで、主要美術館は休日となると満員状態です。絵画投資が活発になる下地は国民性としてはあるのでしょうね。

　先日千代田区にある小さな美術館「山種美術館」に千住博さんの作品を見に行きました。あまり宣伝されていないのに結構入館者がいました。鑑賞が盛んになることは、芸術家育成にも繋がるしとても良いことだと思います。

　しかし、絵画がバブルにまみれて、ついにまた暴落なんていう、いつか来た道になれば、結局また元の
木阿弥で絵画にとって良いことになりません。そうならないように願う今日この頃であります。

　このところ新築分譲マンションの新聞や新聞折込の広告を見て気がつくことがあります。それは価格が分かりにくいことです。

　特に都心部の分譲マンションなどは、懸命に目を凝らしても価格が書いてあるところが見つかりません。ようやく見つけるとそれは小さい文字がぎっしりと並ぶ物件概要欄に「販売価格」という項目で掲載されていて、しかも「未定」という表示になっていることが多いのです。

　「未定」でなくとも「予定価格」として「予定最多価格帯○○○○万円台」といった表示であることも多くいったい分譲平均坪単価がいくらくらいなのか推定しづらいことも少なくありません。

　これは分譲業者が広告の反響を見て価格を最終決定するためです。一回発表した価格は変更できないので、こういった手法がとられるのです。
　最近この方式が目立つようになったのはやはりマンション価格が上昇基調になってきたため、安く付けすぎないようにしているということが大きいでしょう。それと住宅金融公庫融資が今のような民間提携融資ではなく融資していた時代には住宅金融公庫付マンションとして売り出す場合、価格公表が早めに義務付けられていましたが、今はその縛りがないことも要因として上げられます。

　いずれにしろ消費者にはしっかり広告を見る力が必要な時代になりました。