昨日長野の宅建協会の音頭で催された「不動産コンサルティング専門教育」＜コンサルティング事例編＞の講師を務めてまいりました。もちろん場所は長野、それも県庁前の不動産会館であります。

　研修では私は講師として主に弊社の仕事や、そのやり方をご説明し、不動産投資顧問業の一つのあり様をお示ししました。
　競売や公売の物件購入コンサルと底地投資についてが具体的内容でした。とても熱心に皆さん受講されてくれ有難かったです。皆さん不動産コンサルティング技能登録をされているようで、やはり意識が高いのでしょう。

　しかしなんと言っても嬉しかったのは、本日受講してくださった方（社長さん）からご丁寧なお礼＆お励ましのＦＡＸを頂戴したことです。

　また心機一転頑張らねばならぬと自覚した私でありました。

　とあるファッションホテルの売り物件情報を先日頂き、弊社会員の社長さんで同種の物件をすでに運営している方にご紹介しました。内見をしてもらった上、とても興味をもってもらいそのホテルの経営内容やら土地建物の内容やら念入りに検討され、ついに購入申込を出すところまでいきました。

　ただ、この購入申込には条件があります。それは銀行融資が通ればということです。
　こういったファッションホテルの購入資金に対する融資は普通のアパートやビルと違って扱う金融機関が限られます。
　したがって購入申込を出す前に融資機関の目星をつけることと実際の融資の可能性をある程度探っておかないといけません。今回の場合とある信用組合がある程度融資について前向きであったこともあって、購入申込書を売主さんに出すとともに真剣に事業計画を立てられました。

　ところが、まず融資額が想定していた額（購入価格＋諸費用）の９割弱位）まで担保価値などから伸びません。（売却形態が土地建物売買のみならず会社売買なども営業許可の関係で絡んだこともその要因の１つでした。）
また最後に決定的だったのは融資期間です。築後２５年ほど建物が経過していることもあり、また特殊案件ということで返済期間が９年の条件とのこと。これでは毎年のキャッシュフローは多額の持ち出しになってしまいます。
　ついには購入断念に至ってしまいました。

　不動産投資はファイナンスが決め手です。特に金利などの条件よりも多くは融資期間が大事になるのです。
　長期で借り入れができるということはそのお金は借入金ではあるものの毎年のキャッシュフローから考えると、ある意味資本金を預かるのに近い効果を持つと言えます。

　しかし残念な結果でありました。購入申込された社長さん、買いたい気持ちやまやまでしたのに。

　このところ連日のように夕張市の再建策についての報道がなされています。見ていると、責任を追及する住民の方々は行政サービスが低下するは、公共料金が高くなるはで勿論大変ですが、責められている市長さんたちにも同情を禁じえません。

　主要産業が衰退し、人口減少＆高齢化が進んだこの市がある部分こうなってしまったのも仕方ないことのように思います。
　こんな状態の夕張市では土地を売って外に出て行こうとする人も多いかも、と思い不動産流通機構（レインズ）で売物件を検索してみたら、夕張市全体で僅か１件のみ売地の情報があるのみでした。（ちなみに坪２万円でありました。）

　はっきり言ってこれから夕張市に住もうという方もあんまりいないでしょうから、売ろうとしても売れないので登録が無いのかもしれません。

　この夕張市は顕著な例ですが、このところ行政地域によってかなり租税負担や公共サービスが違ってきています。例えば介護保険の保険料なんか市区町村でかなり違う状況です。これからの不動産投資においてはその物件の属する行政のサービスレベルを考慮しなけりゃならない時代となりました。

　「不動産動いていますよね。」本日収益物件購入にあたっての融資利用のため銀行さんに金消契約などのために銀行へ行ったとき、同席の司法書士先生が落ち着かない風でおっしゃっていました。売買の立会いとかが多いのか、いかにも時間が無さそうであります。

　こちらの購入物件が競売物件で、代金納付に融資を利用するので裁判所への手続きなどがあるので司法書士さんにとっては面倒くさい系の業務であります故ちょっと申し訳ないところではあるのですが・・・
　それにしても時間に追われているご様子で、事務所にはほとんどいられないとかおっしゃっておられます。それで先の「不動産動いてますよね。」発言というわけであります。

　折も折不動産会社の中間決算が続々発表になっていますが、三井不動産販売を始め不動産流通関係の会社も増収増益が軒並みであります。
　先に売り物件が多くなってきている旨このブログでも書かせていただきましたが、確かにファンドの出口物件は在庫増加していると思います。しかし一方で新たな不動産私募ファンドも海外資金の流入増加も手伝って増加し続けています。そしてそこには物件売買が当然発生し、物件流通量は全体として増えているのでしょう。

　ということで司法書士先生もテンパルわけですかね。あまりの忙しいそうなので委任状など一部書類をこちらで作ることにしました。なんと優しい買主であります。（笑）

　世間ではいわゆる「グレーゾーン金利撤廃」について概ね歓迎の様子で、法律改正は決定的な感じであります。これによってサラ金地獄に陥って自殺なんかしてしまう不幸な方が減れば良いとは思います。しかし一方消費者金融業者の経営はかなり苦境に立たされるようです。

　私の知り合いで貸金業を古くから営んでいる方曰く「大手以外の消費者金融業者は３年以内にほとんど廃業することになるだろう。」とのこと。

　そこで思いを馳せたのが繁華街や幹線道路沿いなどにあるサラ金ビルであります。消費者金融業者が一件でもテナントに入ったりすると、一般業種のテナントがつきにくくなって、結局全館サラ金がテナントとなってしまうビルも多く見かけます。そういった点では風俗ビルやバービルと同じです。

　サラ金ビルはオフィス市況が悪い時代、高額賃料で借りてくれる救世主テナントという側面もあって、投資家の中には敢えてサラ金ビルに投資する方もおられました。

　しかし消費者金融業者の凋落によってサラ金ビルは１件２件と空室が生じることでしょう。いっそのこと全部いっぺんに解約になればビルのイメージを一新して異業種の誘致もできましょうが、体力が比較的ある業者がチラホラ残ると、発生した空室を埋めるのは難しくなります。

　まさにグレーゾーン金利撤廃が空室率を上げるという「風が吹けば桶屋が儲かる」的現象が生じるかもしれませんね。まあ空室が増えるのは仕方がない部分がありますが、サラ金を駆け込み寺にしていた消費者が暴力金融の餌食になることだけは無いように願いたいものです。

　先日私が普段よくお世話になっている会社さんが社名変更をされました。「○○不動産投資顧問」という名称にされまして、ちょっと弊社みたいな感じになられました。
　この会社の社長さんは一級建築士の資格も保持されていて有効利用などの企画もお得意です。

　ここへきてこの社長さんは社名を「○○不動産投資顧問」とされ、お名刺の前面に不動産投資顧問業（一般）の登録番号を打ち出されました。

　さて、あと残り1.5ヶ月となった本年なのですが、実は私はあと6回の講演の仕事があります。そしてそのうち5回までが不動産会社さん向けの講演で不動産コンサルティング技能登録をされている方がその受講者の中心です。従来の仲介や管理などの仕事から、この先コンサル的仕事を推進したいと思っておられる方が参集されるのです。
　
　証券化がハシリだった2000年に不動産投資顧問業登録制度は国土交通省によって作られ、大手不動産会社の系列会社などがいち早く登録をし、それを追って小さな会社、独立系の会社も登録をしていきました。

　しかし制度はできたものの大手以外は証券化に関わる仕事とて少ないこともあり、ただ看板としてとりあえず登録している会社さんが特に中小会社さんを中心に大勢を占めています。
　いわば仏作って魂入れず状態でしたが、最近折角の登録制度を活かして不動産コンサル業を展開しようと考える方が増えてきているように思います。

　中小会社にとっては、証券化以外に関わる、例えば先の社名変更された会社さんのように有効利用企画やデューデリジェンス業務など自社の得意分野を主軸として「不動産投資顧問業」とされれば良いわけで、そんなことを考える方が増加したのでしょう。私はこれは個人的にもとっても良い傾向だと思っています。
　多くのそれぞれ専門に強い不動産投資顧問業者が増えることは一般投資家にとって決して悪い話ではありませんから。

　ここ２～３ヶ月で物件営業の電話が多くなったと強く感じています。一棟の収益物件が中心で、10億円くらいまでの物件です。電話をしてくるきっかけは弊社のホームページを見てというケースが多いようです。インターネットの活用度が上がったということもあるのでしょうが、弊社ホームページのアクセス数はここ最近で特に増加してません。

　やはり、物件の供給量が増え、かつ売れ行きが悪くなったということの表れではないでしょうか。そしてさらにここにきて電話営業＆FAX攻勢だけではなくいわゆる「飛び込み営業」が見られるようになってきました。少し前は同じ飛込みでも「物件ありませんか」の仕入れ営業がほとんどでしたが、最近は物件販売の飛び込みです。

　数億円もの物件が飛び込みで売れるとも思えませんが、背に腹は何とやらということなのでしょう。
　価格の方は都内物件ですと新耐震基準のビルで表面利回り５～６％程度が多いようです。物件量が多くなったといってもまだまだ価格が低下する様子は見えません。
　先週飛び込みで持ち込まれた物件など10億円以上の都内のビルでしたが、物件概要書に打ち込まれた価格を訂正して値上げした価格を手書きして置いていきました。

　物件量が増加しても価格低下がかつてのバブル崩壊のときと違って起こらないのは家賃が入る収益物件が中心であり、かつ金利が低いので資金的に追い込まれにくいからではないでしょうか。
　ただ不動産ファンドで保有している物件はファンドの期限を迎えれば現金化しなければなりません。
リート以外は不動産ファンドは有期限ですから、他のファンドなどに引き取ってもらえなければ個人などの投資家などに売らねばなりません。従ってこういったいわばファンドの出口物件が増加すれば結果として価格低下が起こらざるを得ないように思います。

　弊社と従前より情報交換などさせて頂いている業界メディアである「住宅九州新聞社」さんから第２００号が送られてきました。これは弊社が纏めている東京地裁の競落データを掲載頂いたからです。
　弊社の東京地裁の平成１８年上半期の競落データの横に福岡地裁久留米支部と小倉支部の同時期の競落データが紹介されていました。

　それを見て驚いたのが、競売不動産再販事業で株式公開を果たした「やすらぎ」さんが大量に落札されていることです。特に小倉支部は競落件数第１位で全競落件数１０１件のうちの約４分の１にあたる２５件を競落されていました。（ちなみに総落札額は約３０２００万円なので１件当たりは１２００万円強）

　この会社さんはとても面白い沿革をお持ちです。そもそも石材業、つまりお墓の石を販売されていました。それが競売不動産、中でも戸建住宅を中心にした競落＆リフォーム販売の会社に見事変身されたのです。　

　さらに今でも本社がそうなのですが群馬県桐生市が本拠でした。その会社さんが競売不動産のリニューアル再販事業で業績を伸ばされ、株式を公開されたわけですが、その上場先の証券取引所は名古屋証券取引所でした。

　そしてさらに今もっとも商品（競売不動産）の取扱割合が大きいエリアは、何と西日本のようです。とりわけ九州はお得意地域ということのようです。

　東京や大阪の大都市圏では競売市場は過当競争で競落できる可能性は低い、よってより競落しやすい地方へシフトなさった結果なのだと思います。　

　そのときの社会情勢に合わせて素直に業態や営業エリアを変えていく、そんな柔軟さをこの会社さんは持っておられます。こういうことってなかなか思っていてもできませんよね。

　梅田望夫氏著「ウェブ進化論」を読みました。インターネットの知識が少ない私にとっては随分と難しい本かと思いましたが、意外に分かりやすく今、そしてこれからのインターネット社会の課題などが少なからず理解できました。

　これを読むきっかけの一つに「グーグルマップ」を知ったことがあります。世界中の航空写真が無料で閲覧できるこのサービスに驚きました。しかもその地図情報ソースを利用して自分なりに加工もできるところもビックリでした。

　これからのインターネットビジネスは、手元のPCのグレードアップなどの「こちら側」から情報発電所なる巨大センターコンピューターによるサービスである「あちら側」に重心が移ろうとしているという解説はまさに芯を食った内容に思えました。
　「こちら側」サービスの覇者マイクロソフトに「あちら側」追求のグーグルのせめぎあいという図式も鮮やかに理解できました。いやはや魂の1冊かと思った次第です。

　しかし、これを読んでも不動産ビジネス、特に不動産投資物件探索などにおけるインターネットとの融合性はイメージがつきにくいところです。やはりビジネスになる不動産は「オープン情報」より「水面下情報」である現実があるからでしょう。外資の参入などで変化しそうな気もしますが、どうも急激な変化はないような気がします。

　私はむしろ不動産をめぐるビジネスプレーヤーや投資家という、「モノ」ではなくて「人」の情報（最近の投資行動や仕事内容、社長や社員のプロフィールなど）をオープンにしていくのがこの業界にとって結構有用にインターネットの活用できる途ではかと思う次第です。人と人を融合させてからモノの流通が始まる、不動産ってそういう側面が少なからずありますものね。
　そう言えば身内の話で恐縮ですが不動産の仕事は「人心」を取り扱う仕事であると、私の父も申しておりましたし・・・・

　とあるサイトに地方都市のオフィスビルのテナント誘致についての記事がありました。それはとっても立地が良くって市内随一の高層オフィスビルに入っている企業が、わざわざ近辺の新築ビルに移転することになった経緯に関するものでした。

　その移転決定企業さんは入居しているビルの立地や設備あるいは賃料などの条件が良くないので移転するのではなく、同じビルに入居するテナントの問題です。
　このビルの他の入居テナントは資格学校であったり人材派遣会社だったりして、金髪やジーンズ姿の若者で朝などごった返し、エレベーターやトイレが不足気味になることもしばしばだそうな。
　さすがにネクタイ族中心のオフィスワーカーにとっては、自分たちのみならず訪れるお客さんにとっても不都合です。そんなわけで移転を決断されたとのことでした。

　やはり商業ビルはテナント誘致は他のフロアーのテナントやビル全体への影響を考えて行わなければなりませんね。
　空室が多いときはとにかく家賃欲しさに後先考えず変な業種を入れてしまうこともあります。一時よりはるかに空室率も低下しましたし、ここはじっくりあせらずテナント選別したいところです。