昨日某税理士さんが主宰する資産運用セミナーに知人の紹介で参加してきました。
内容は個人や中小企業経営者のための資産運用指南でした。話はロバート・キヨサキのベストセラー「金持ち父さん、貧乏父さん」をベースにしていました。

　勤労所得以外の不労所得を築いていくことにより、毎月の支出を常に上回る収入が入る、そんな仕組みにすべしということがメインの提唱内容です。
　その提唱に基づきさまざまな不労所得の作り方、（といっても外貨による金融商品が中心でしたが。）
を指南していきます。

　その不労所得を築く方法には正直あまり興味は無かったのですが、１つ大いに感心したことがありました。それは中小企業の売り上げは大きくすることより、その内容、売り上げ構成が重要であるとの話です。
　つまり企業でも特に中小企業の場合、社長や社員が汗水たらして稼ぐ勤労所得売り上げより、継続収入（コピー機の用紙販売のような収入で、ある程度継続的に入る収入＜不労所得と違って小さな汗を必要とする＞）や不労収入（賃料や配当など）の割合を高めることが「金持ち会社」になる方法だということです。

　決算書をにらみ、売り上げをこの３つの売り上げに分けてその割合を見てみることがまず肝要のようです。これまでもいわゆる経営にあたって売り上げの座布団、つまり固定収入が大事であることは承知していましたが、この先生の見解は一歩踏み込んだものに思えて、ちょっと得した気分になった私でした。

　昨日発売の日経マネー12月号に弊社と弊社が運用するファンドの紹介が掲載されました。（61ページ）感心したのは、その内容が取材を受けたときにお話したことが、正しくうまく纏まって書かれていたことです。

　雑誌や新聞などの取材において、多くの時間を取ってご説明しても実際に活字になると微妙にニュアンスが違ってしまっていることが結構あるものですが、今回はとても要点を分かりやすく書かれており、記者の方の力量を感じた次第です。

　ところで、かつて不動産競売が騒がれ始めたころはよく雑誌や業界紙などの取材がありました。しかしこのところは競売に関する取材はうんと少なくなりました。
　不動産競売がそれほど目新しいものでなくなったことと、物件数も減り、かつ安く買えるチャンスも少なくなったからだと思われます。

　つまりこの傾向は日本経済が正常になってきたことの一つの表れであると思います。我が国にとっては良いことですが、弊社としては競売入手コンサル需要が減ってしまって素直に歓迎できない面も正直あります。

　今弊社の不動産投資コンサルティングは正に記事にして頂いた「底地」入手コンサルや一般投資用不動産へ主軸を移しつつあります。
　時代の変化に合わせたサービスを心掛けねばと思う今日この頃であります。

　昨日野村證券OBの経営コンサルタントの講演をお聞きしました。講師は日本の労働者の気質が変化していることから日本企業の将来に懸念を述べておられ、その内容に思い当たることも多くかなり説得力がありました。

　日本の労働者はかつて勤勉であるとの評価でしたが、ここ１０年で様変わりの状況のようです。欧米先進国や中国などの新興経済発展国の労働者が仕事にやりがいを求めているのに対し、日本の労働者はまず福利厚生が一番の関心時になっているようです。

　また、会社への帰属意識も薄れてきているようです。そこで面白いデータを披瀝されていました。リクルートの調査データのようですが、１９９４年結婚式を挙げたカップルに対してのアンケートで、仲人を立てたかどうか質問したところ６３％が立てたとの回答でしたが、１０年後２００４年で同様のアンケートを取ったところ、何と仲人を立てたのは僅か３％にしか過ぎなかったとのこと。

　さて、従来仲人と言えばその多くは会社の上司でありました。ということは若い労働者が上司に自分の個人的なことに関して世話になりたくないという意志の表れと言えると、講師は解説しました。つまりは会社に縛られたくないということであります。

　さて、会社に縛られないようにするには経済的に自立しなければなりません。個人の資産運用に関するニーズは一層高まること間違いなしです。中でも不動産投資に対するニーズは注目度上昇筆頭株でしょう。

　１０月１４日の日経新聞に「土地の時価、増加の錯覚」という記事が載っていました。このところの３大都市圏での１６年ぶりの基準地価上昇を受けて一部エコノミストが日本全体の地価時価総額が増加に転じたのではないか。とする意見に疑問を投げかけた内容です。

　その疑問の理由はいまだ地価が上がってない地域の方が多いことによります。地価下落を続けている地域の面積は上昇している地域（３大都市圏）の１０倍もあり、３大都市圏の地価上昇では日本全体の地価を押し上げるところまでいかない。また県民総生産からみた場合の比較でも同様。

　この記事を見て私が思ったことは、全国くまなく大金をかけて公示地価や基準地価などを発表しているのに国全体の地価時価総額についてははっきりしないことが疑問でした。

　正確な数字がつかめないのは仕方ないように思いますが、ここまで意見が分かれるようなことでは公示地価制度などの意義が分かりません。一国の富の主たるものである「土地」が全体としてどういう状況なのか、把握することは政策決定の上で最も重要に思えます。

　前回のバブル経済とその崩壊という経済運営の失策はこういったデータの未整備というか集計・分析能力欠如にもその原因であったのではないでしょうか。

　私の友人、横塚克明氏の会社が先週TBSの「噂の東京マガジン」で紹介されました。テーマは新しい耐震補強工事についてです。紹介された友人の会社は「アール免震」という会社で、耐震設計・工事＆コンサルの会社です。

　今回彼の会社の耐震工法で取り上げられたのは「ＳＲＦ」という工法で、繊維を柱に巻きつけるなどして耐震性を高めるというものです。
　木造だけでなく鉄筋コンクリート造でも効果があり、工事期間が短いのと、何より安価であることがウリで、さらに嬉しいのは入居したまま工事が出来ちゃうところです。
　古い賃貸アパートなんかはこの工事をして、工事の最中はでかでかと「耐震補強工事中」なんてノボリでも立て、工事終了後は「ＳＲＦ耐震工事済＜２００６年○月○日＞」なんて看板つければ賃付け促進にもなるかもしれません。
　

　9月27日の日刊不動産経済通信の記事によれば2006年地価調査で軽井沢エリアの住宅地は４．５％上昇、商業地は４．７％上昇とのことでした。新規物件の単価も１０～２０％上昇しているようです。
　そんな中10月3日の公売で入札対象の軽井沢の物件4件が全て落札されました。

　4物件のうち2物件は更地で残る2物件は建物付きです。落札したのは3件が個人で残り1件が法人です。そのうち個人が落札した物件は西武不動産販売が管理する「軽井沢千ヶ滝別荘地」でした。
　この物件５９０坪強の土地に築３０年弱の木造平屋の小さな家（延約１７坪）が建っていて、見積価額（最低売却価額）１１９０万円でしたが、落札価格は１７００万円と、結構な上乗せでありました。

　これまでも別荘地の公売物件は多くありましたが、人気は今一つでした。しかしここへきて一部ではありますがリゾート人気が高まってきたことが、公売の市場にも反映してきているのでしょう。
　

　ここ最近２０００年以降に組成され始めた不動産私募ファンドが期限を迎え、ファンドの投資対象のビルなどの売却物件が増えています。いわゆるファンドの出口物件です。これらファンドの出口物件のうちグレードの高い物件はまた再び別のファンドに売却されるケースが多いようですが、ちょっと難がある物件は個人などに向けてセールスされることになります。その背景は・・・

　通常、不動産ファンドの物件は、不動産特定共同事業法などの法規制やノンリコースローンなどの関係から信託銀行に信託された形になっていて、ファンドはその物件の信託受益権を持っています。そしてそれらの物件を売却処分するときは、買手が不動産ファンドなどであれば信託受益権のまま売買されます。（信託原簿にて移転事実を記載）　（なおこの売買では登録免許税が僅かしか掛かりません（不動産１つについて１０００円）し、不動産取得税はゼロです。）
　
　ところで不動産私募ファンドが始まった頃は不良債権担保物件が大量にありました。そしてそれらの物件の中には、例えばアスベストや土壌汚染など最近問題が大きくなった欠陥を抱えているものや、建築基準法などに対する遵法性に欠けるなど、いわゆるキズものも少なくありませんでした。

　不動産ファンド創生期には信託銀行によってはこういったキズものも信託を受けるケースもありました。しかし、ファンドの期限がいよいよやってきて、こういったキズものは信託銀行としては金融庁対策としても信託を継続したくない事情が生じてきました。
　そうなればそういった物件は、当然処分先が不動産ファンドとはいきません。いきおい個人や事業法人などの投資家に買ってもらわなければならないというわけです。
（ちなみに弊社にもこういった物件の情報が来ます。先日は外壁が斜めの「斜壁」というキズがある物件でした。＜ここのところ斜壁物件はタイルの剥離などで第三者に損害等を及ぼす可能性があるということで、信託銀行には信託されない方向のようです。＞）

　さて個人等がこういった信託受益権になっている物件を購入するには、まず信託受益権を購入して受益者変更を行います。その後信託契約を即解除します。その上で所有権移転登記を信託銀行から買手である個人等に行うことになります。
　この場合、所有権移転登記には通常とおり登録免許税がかかりますし、不動産取得税も掛かってしまいます。むしろ僅かではありますが最初の信託受益権変更に要する登録免許税や司法書士手数料分だけ負担が増えることもあるのです。
　（物件にキズはあるは、買う手続きは多くなるはで、買手にとってはあんまり良い取引じゃありませんよね。）
　
　こんな物件紹介されたら頑張って価格交渉してみるのも手だと思います。

　新築マンションの分譲はこれまで多くは青田売りといって未完成、場合によっては着工前に行われてきていました。早くお客さんを付けて完成するころには大方売れていれば資金回収が早いのです。資金回収が早ければ分譲会社の金利負担が小さくてすみます。しかし青田売りのメリットはまだ他にあるんです。

　それは、マンションの相場が下降気味のときに生じます。つまり販売時期が遅くなると相場が下がってしまうので、早く販売した方が高く売れるというわけです。そんなわけでデフレ時代のマンション分譲は建築確認が取れて、販売しても良い段階になったら価格を早期に付けてお客さんを募ります。

　しかしバブルのときは、値段がどんどん上がるので、金利負担が幾ばくか増えようとも、販売時期を遅くして、場合によっては竣工間近まで引っ張って価格を決定し、販売されました。

　最近どうもまたあのバブル時代の販売を予感させている現象があります。それが「予告広告」が目に付くことです。予告広告とは正式な販売時期を前にして価格を明らかにしないで物件の存在や概要のみを予め知らせる広告の手法です。
　ここのところの住宅情報誌などを見ると、都心や高級住宅地のマンションについて、既に建築確認が取れていて価格を決定して販売開始ができる時期なのに「予告広告」になっている物件がチラホラあります。予告広告で反応を見てぎりぎりのところで価格を設定する作戦でしょう。