マザーズオークションが実施している最低売却価格１万円のオークションで弊社が１物件、上野のワンルームマンションを落札させて頂きました。今回の１万円オークションはワンルームマンションを中心に１０物件ですが、第一号の落札者がなんと弊社でした。

　弊社のほか１８本の応札があったようですが、うまく落札できました。表面利回り１３％～、ネット１０％弱は、私としては上出来に思えます。
　ところで弊社は都内の中古ワンルームの仕入れに力を入れる方針です。従来とおりの中古ファミリーマンションや中古戸建、一棟ものなどの仕入れをやめたわけではないのですが、何せ仕入れ価格が高くって容易に仕入れられません。

　ワンルームはそこへいくと比較的低い価格で購入できるチャンスがありそうです。たぶん銀行などの融資がファミリーマンションや一棟もの比べて厳しいからでしょう。
　先の上野の物件も築１７年ですが専有面積坪単価１０７万円での落札ですので、同地域の中古ファミリーマンションより安いと言えましょう。
　今後金融機関がこういった中古ワンルームにお金を出すかいなかで価格は大きく変わると考えられます。「○○銀行が投資用中古ワンルームへ積極融資」なんて新聞なんかに出たら・・・・
　まぁ先のことは分かりませんが銀行も貸先がないので困ってますから無い話じゃないように思えます。
　
　キャピタルゲインがなくてもしっかりインカムで稼げて割に合う水準で買っておけば悔いはないし、ひょっとするとバケちゃうかもしれない。というわけで中古ワンルーム仕入れ強化なのであります。

　このたび民間のコンサルティング会社が纏めた調査結果で、一都三県の住宅賃貸における敷金が平均１．６７ヶ月となり過去２年間の間で１６％減少したといいます。そしてその原因は東京都が先に制定した住宅紛争防止の条例にあるとの分析です。

　この条例は「東京ルール」と呼ばれます。そのルールの最大の目的は賃借人が従来退去時に負担を強いられてきた壁紙やカーペットなどの張替え費用などは経年劣化の場合は貸主の負担になるように推進することです。
　これにより、大家さんは退去時に修繕費用に充てられないのなら余計な敷金を賃借人から預かっても仕方がないので敷金額が減少したというわけです。

　しかし私は預かり敷金が減少した理由は、勿論東京ルールもあるのでしょうが、それよりも住宅賃貸市場の競争の激化にあるように思います。
　不動産ファンドという新しい大家さんも参入して、賃貸住宅の供給は鰻上りです。分譲マンションとの競合もあります。ですから敷金だけでなく、礼金や更新料の方もきっと減少気味になっていると思います。
　更新料について言えば仮に契約で更新契約時の支払を取り決めていたとしても、退去されるよりは、ということで結局ゼロにしたなんてケースも増えているのではないでしょうか。

　東京ルールのもう一つの目的は礼金、更新料のない賃貸契約を推進するというものでしたが、現実には条例が無かったとしても市場がそれを推進してしまったように思えます。

　本日「日経マネー」の記者さんの取材をお受けしました。１０月２１日発売号の特集の為だそうです。
取材内容は底地投資のことについてでした。

　その特集は「数年の間に１億円の資産を作る方法」とういうものだそうです。１億円を短時間でこしらえるわけですから、なかなか一般的なワザでは叶いません。記事では外国の株とか、グリーンシート登録銘柄への投資とか、ちょっとリスクありそうな投資を紹介するようです。
　
　底地投資もちょっと一般的でない投資法なので記者さんが興味を持たれたようです。
　確かに底地も借地人の状況次第ではとってもキャピタルゲインが得られるチャンスがありますので、とっても利益率の高い投資という側面もあります。

　ただ、通常においては地代を収益の源泉とした、年５％程度のおとなしい投資であります。長期に亘ってじっくり取り組むのが基本です。

　しかし日経マネーの読者さんはおおよそ３～５年くらいまでで利益を出せるものでないと食いつきが悪いとのことでしたので、きっと今日の取材に基づく記事も、借地人へ売却や借地人との共同売却などでタンと儲かる可能性の部分が一番強調されるかもしれません。

　多くの青年は５年より先のことは分かんない、と思ってるんでしょうね。
　

　１昨日から昨日にかけ大阪、京都に出張に行ってきました。１日目大阪市の物件を現地調査のあと京都で会合に出席、翌日滋賀県の草津市の物件を見に行きました。物件を見て駅（南草津駅）に戻るべく歩いていると、そこに驚くべきものが出現・・・

　この南草津駅は立命館大学のキャンパスがあって、その学生目当ての賃貸マンションが、数多く建っています。私が見た物件も学生向けの１棟の賃貸マンションでした。

　周辺に建つ物件は多くは１０年以内の築年程度の比較的新しいもので、オートロックやコインランドリーなどの設備が施されています。さらに近辺には新築マンションの看板が出ていて、３０㎡近い広さ＆トイレと風呂が分かれている部屋の間取りが描かれています。（月５万円くらいの家賃です。）
　かつての学生用の貧相なアパートのイメージは全くありません。

　と、そんな物件を見ながら帰路についた私は「ワンワン　ウーッ　ウワン　ウーッ」とやたら騒々しい犬の吼え声が耳に入ってきました。
　私はその音源に目をやると、そこには「ドッグマンション」なる一棟マンションが目に入りました。近くに行ってみると、なんとそれは人間様がかつては住んでいたであろう１０世帯を超える賃貸マンションが全てワンコの住まいになっているのです。

　ホテルとしての短期利用のほか、繁殖用の長期利用もあるようで、まさにオールワンコマンションです。
ちなみに、このマンションかなり古くて、設備も相当旧式と思われます。とっても今時の大学生がいくら家賃が安いからといっても入居しないでしょう。

　つまり学生に敬遠されたその挙句、ワンコに住んでもらうことになっちゃたんだと想像されます。
しっかしお隣は真新しい建売住宅でしたが、ちょっとこの騒音（それと臭いもあります。）はかわいそうです・・

　マザーズオークションが最低売却価格１万円の物件オークションを開始します。
出品数、落札数、加盟店数とどれをとっても思うとおりには伸びてない状況のマザーズオークション
ですが・・・

　今回の１万円オークションでこの状況を打開しようと考えているのだと思います。おそらくはアイディーユーの関係する会社が所有している物件ではないかと想像しますが、いずれにしろ多くの入札は期待できましょう。
　思惑とおりこれがマザーズオークション自体が発展する起爆剤になるかは不透明ですが、落札価格がどのようになるか注目です。
　落札価格がマーケットに順じた納得性の高いレベルであれば、オークションがちゃんと機能する証明になりますので。

　ただ私としてはそれより先に「オファー制度」の充実をした方が良いように思っています。というのもマザーズオークションで数物件、最低売却価格では高いので「オファー」したことがあります。しかしそのオファーに対するレスポンスは不透明であったり、結果の伝達が遅いなど、とても満足できない有様でした。
　売り手が希望価格をつけるのは良いのですが、市場の声が分かりやすくしないとオークションは成り立たないと思うのです。アイディーユーさんにご一考頂ければと・・・・

　姉歯建築士の裁判が始まりました。国会の証人喚問では、発注主の木村建設などからの圧力で偽装の構造計算をやったと証言していたのですが、これが全くの嘘・・・

　本人の遊興娯楽費用捻出のための仕業であったとのこと。そんな報道を見聞きして「えーっ」と思ったと同時に、あの木村建設さんの社長さんや、東京支店長、そしてヒューザーの社長のことを思いました。
　さんざん世間に叩かれた人達です。もちろん彼らにも脇の甘さというか、非があった部分もあるのでしょうが、ある意味やはり被害者だったわけです。失った財産、信用、名誉は回復できる可能性は限りなく小さい・・・

　もちろんマンションなどを買ったユーザーが最大の被害者ですが、会社を経営する身には、あの木村建設などの不幸の方に思いがいってしまいます。
　会社経営の落とし穴はどこにあるか分かりません。クワバラ　クワバラ　とただ思うのみです。

　昨日は千葉地裁本庁、今日は千葉地裁松戸支部の開札でありました。この２回の開札に千葉本庁５物件、松戸支部４物件に入札参戦しました。しかし、計９物件いずれもまたまた不落札。競落できないのは、まぁそう言っちゃー慣れっこになっているのですが・・・・

　今回ばかりは相当ガックリなのでありました。というのも落札価格と当方入札価格の差があまりに大きかったからであります。
　入札にあたっては今回かなり強気の価格設定で入札した物件もあったのですが、昨日の千葉本庁５物件について何と競落価格は平均で当方入札価格の１．４倍！でありました。この水準では再販した場合利益が出ないどころではなく、大赤字になってしまうと思うのですが・・・
　でも現にその水準で業者さんが落札しているわけです。まぁ都心の物件であれば超強気も考えられないこともありません。弊社も都心のマンションを入札しないわけでもありませんが、それでもここまで離される例は少なかったのです。よってここまでの負け方は、しかも千葉なのに（失礼！）想像しませんでした。

　そして本日追い討ちをかけるように松戸も平均落札価格が当方入札価格の１．２４倍で全て惨敗。落札者はいったいどういう収支計算で入札したのでしょうか。
　物件は郊外立地というより、スーパー郊外といった方が良いようなものもあります。競売でなかったら、かえって売れなかったかも、何て思ってしまいます。そのうち不動産会社が不良在庫をわざわざ第三者と出来レースで不動産競売で処理するなんていうことも出現するかもしれません。（笑）
　まったくもって裁判所は腕の良い不動産販売会社であります。

　バブル期マンションデベにいた私は会社オーナーが自らや他の役員などが住むための部屋を社宅として会社名義で購入されるケースがよくありました。
　これはたくさん出ていた当時の利益に対する節税の意味もありました。
　

　社宅として購入すれば物件の減価償却費やその購入にあたってローンを使えばその支払い金利を法人所得から控除できます。
　居住する社長さんなどは安い賃料（通達で最低家賃の算定基準が決まっています。）を会社に払います。安い賃料ですから会社は経費の方が多くなりその分課税所得が減る、つまり法人税等が少なくなるというわけです。

　居住する社長さんなどはもし個人で買ったり、借りたりした場合購入経費は所得からは差し引かれず税金支払い後の所得から払わねばならないことになります。（住宅ローン控除が該当する場合はありますが、社長さんはたいてい所得が多すぎてこの恩恵が受けられないことが多いのであります。）

　つまり社宅を安く借りた借り得分の課税を免れられるということで、利益が多かった時代に多用された作戦です。しかしバブル崩壊後はそれどころではなく社宅は逆に処分される流れでありました。

　ところがここへ来て利益が多く出る会社が増加し、またまたこの社宅作戦が使われるようになってきたようです。
　ところで特にタワーマンションなどは安い賃料設定が可能なので、この作戦には有利です。
　というのは通達上の最低家賃が固定資産税課税標準をベースにしているので、実勢相場よりうんと固定資産税評価が低額なタワーマンションは社長さんなどの支払い賃料がかなり低く設定できるというわけです。（ただし借り上げ社宅の場合は会社が支払う賃料の５０％以上でないと駄目なので注意！）

　社宅作戦復活も時代変化の表れですかね。