昨日私は家内と向島で知人が新しく開店された「ラーメン居酒屋」(らん亭０３－３６２４－３９８８）にご挨拶を兼ねて食事にいきました。折りしも昨日は隅田川の花火大会で、その居酒屋さんの前の駐車場からばっちり見え、上品な味のおでん＆ビールを口にしながら十分鑑賞させてもらいました。その後本命の美味しいラーメンを堪能させて頂き、大満足でありました。

　このラーメン居酒屋さん、本命メニューのラーメンがラーメン国技館に選ばれている名人が作る本格派で、これだけでも大いに価値ありですが、何せ店そのものが独特な風情を持っています。
　
　向島という本格的（？）下町立地にあってさらにこの店自体が昭和３０年代の古家を改装してできたものです。渋ーい欄間や障子など、ところどころにオリジナル下町家屋のにおいが残り、琉球畳が敷かれた和室に入るとすっかり癒されます。そしてお料理はちゃぶ台で食します。なんか昔の我が家の風景とだぶったりしてノスタルジックな感覚も覚えます。

　ところでこのお店、オーナーさんが借地権のお家を買い取って始められました。買い取った家は長屋風になっていてその一部は住居として賃貸に出し、残りの部分を、このラーメン居酒屋にしたようです。オーナーさんが曰く、賃貸部分のテナント募集にあたっては若い人に「こういう家に住みたい！」ということで人気が高かったとのことです。癒されたい現代の若者は多いんですね。

　そこで思い出したのが、最近京都の町屋が再び再生し、脚光を浴びているという話題です。京都の町屋にも不便覚悟で多くの若者の賃借希望が相次ぎ、そこそこの賃料で借りられてるとの話です。
　東京のダウンタウンの再生もスクラップ＆ビルドではなく、保存改修して、ダウンタウンならではの風情を生かした不動産活用も一策でしょうね。

　弊社が運用中の底地投資に特化したファンドオークションファンドⅡ（共同地主ファンド）が平成１５年１２月運用開始以来第５回目の配当を実施しました。投資家への配当は年利約５．１５％でした。底地ファンドの配当原資は地代です。

　半年に１回決算を行い利益を分配しています。地代は建物賃料と違って空室ということがありません。よって安定的な配当実施が行えます。今回の配当は第５期、平成１８年１月１日から６月３０日の６ヶ月間の収益が対象でした。
　ファンドの規模は第５期末で９１００万円で、投資対象底地は第５期に５宅地増加し、累積１３宅地、２０人の借地権者の管理をするにいたりました。

　第５期に仕入れた底地のうち特筆すべきは横浜のガソリンスタンド用地の底地です。繁華性が高い好立地でにあり、借地権者は大手石油会社で、利回りも８％超と高利回りです。
　今期もおいしい底地をゲットすべく頑張りたいと思っています。

　私の知人の不動産会社が事業多角化の一つとして「ネットカフェ」を開かれました。大学が近隣にあるという好立地での店舗がみつかり「イケル」と判断され投資されたようです。

　ネットカフェなるものは漫画喫茶（マンキツ）の進化系と言えるものかもしれません。漫画や雑誌はもちろん、インターネット使いたい放題で、ＰＣゲームも一通りは自由に使えます。利用者には専用のブースが与えられ、スリッパが貸与されてリラックスでき、さらにマッサージチェアも利用できたりします。

　そう言えばネットカフェなる看板をこのごろ多く見かけるようになりました。このビジネスをよく考えると漫画喫茶の発展系というより、店舗を区切ったブースのレンタル業と言えるように思えます。漫画よりネット、つまりコンピューターが主役で、漫画は添え物です。マンキツだと漫画の内容を常に入れ替えないと飽きられますが、ネットは勝手にニューバージョンになります。その点管理はマンキツより楽で、開業しやすいのでしょう。

　ただカラオケボックスなんかもそうでしたが、手軽に儲かるとなれば、続々出店され、競争淘汰が始まることになります。ネットカフェはどうでしょう。その行方に注目です。

　現在弊社で情報収集に力を入れているのは「底地」と「投資用区分マンション」です。マンションの方は賃貸しやすい都心型の比較的小さめのユニットを狙っています。そんな中、数日前とある文京区の駅から徒歩４分に立地するマンション５部屋（１戸専有面積１５坪くらいの３ＤＫ）纏め売りの情報が入りました。

　５部屋全て月１５～６万円くらいで賃貸中です。築年は昭和６０年ですからまずまず。呈示の希望売値も相談にはなるらしく実質利回り年８％以上ではいけそうと踏み、早速現地実査しました。

　総戸数１４戸の小ぶりなマンション、７階建てですが、ワンフロアー２戸ずつのタイプで共用部分とて、ほとんど無いようなミニマンションですが、立派に区分所有形態のマンションです。
　見た目は正面だけですがタイル貼りで、きれいな感じがしました。　　が・・屋上を見てみると防水が切れ掛かっている！各階エレベーターホールには派手にクラックが！そのほか鉄部腐食、鉄筋ばくろ・・・・
　
　どうもこのマンションにはきちんとした管理会社による管理がなされていないようであります。たぶん全ての住戸が所有者居住じゃなくて投資・賃貸用なのかもしれません。
　規模が小さくて修繕積立能力が低いところへもってきて、オーナーは住んでないので管理に比較的無関心なのであります。築年にしては大分ロートルなこのマンション、このままではちょいと買えません。
　世の中にはこういった物件は結構あると思われますが、将来どうなってしまうのか心配になりますね。

　昨日今から９年前平成９年４月１３日に放送されたNHKスペシャル「史上最大の不良債権回収」のビデオを見ました。このビデオは私が当時この番組作成にあたってNHKに協力したので先方から頂いたものです。

　どうして見る気になったかというと、ここ最近都心部の地価が上昇している様子や、外資ファンドの旺盛な不動産購入意欲を見て、もう一回過去を振り返ってみようと思ったからです。

　ビデオの内容を見るとなかなか踏み込んだ取材内容で、改めて感心させられました。この当時の凄惨な状況では４兆円もの不良債権が回収されるとはとても思えません。

　番組に出てきた旧住専からの借り入れ第１０位の不動産会社の社長は神田の好立地のビルを整理回収機構に半ば強制的に売却されることに憤りをぶちまけていました。曰く「売却を任せてくれれば良い条件で売れるのに時間を区切られては、すぐにそんなにすぐに良い買い手はいない！」
　これに対し当時の整理回収機構の社長である中坊さんは、「これから先今より良い条件で売れるとは思えません。」として、もし早期任売に応じなければ競売にすると通告しました。結局この社長さんは任売に応じたのです。

　９年の時が経ち不良債権はほとんど回収完了し、整理回収機構はその使命を終えました。そして整理回収機構がむりやり社長さんに売却させたビルは今ではかなり価格が戻り、当時の２倍程度に回復していると思われます。結局旧所有者の社長さんは借金だけが残り、逆にこのビルを当時「買ってやった」購入者はたっぷり儲かったというわけです。

　不動産投資のサバイバルぶりが良く見えます。たまに過去を振り返ることも大事だと思った次第です。何せ人間は忘れっぽいものですから。
　

　先日四谷のワンルームマンションを購入しました。空室なので事前に内見させて頂きましたところ、このマンショントイレ付ユニットバスやミニキッチンが設備されているのですが、洗濯機置き場がありません。

　これまでここを借りていたテナントは事務所として使用していたので洗濯機置き場な不要だったようです。たしかにこのマンションは事務所使用している方が多いようですが、住居として使用されている方も
おられます。
　同じマンションの他の部屋についても洗濯機置き場が無いところもあるようで、皆さんはどうしているのでしょうか。（近くにコインランドリーも無いし・・・）
そこで部屋を見回すとミニキッチンの横、玄関に接するところに割りと大きめな下駄箱がありました。
配管（吸排水）がとれそうなので付けるとしたらここに洗濯機置き場が付けられます。
　しかし、もし事務所使用のテナントがついたらそこの場所は洗濯機置き場ではなくて書類等の収納にしたいところです。
　思案の結果その大きめ下駄箱にいつでも洗濯機置き場（防水パン）が取り付けられるような配管のみしておくことに。事務所、住居の両面（リャンメン）待ち作戦であります。

　このところ一棟物の物件で表面利回り１０％を超える物件は古いか借地権とかでない以上郊外のものしか見かけなくなりました。
　表面利回り１２％などと物件資料に記載されていますが、よく見ると括弧書きで「満室時想定」と書かれています。

　この満室時想定というのがどうもクセモノです。特に現在のテナントの賃料で計算されたいわゆる現状表面利回りと相当な開きがある場合は要注意であります。競売なんかの物件であれば、差押になっている物件にテナントは付けられませんので当然空室が多くなります。
　しかし通常の売買であれば売主はできるだけ所有期間中の収入を増やしたいわけですからテナントを積極的につける努力をするはずです。そして売るにしても空室が少ない方が売りやすいはずでもあります。なのに空いているとすればそこには何か理由があるはずでしょう。

　満室時想定の賃料水準をどう設定しているか、のみならず現状のテナントの賃料水準もチェックすべきです。場合によって更新時に退去もしくは値下げしなければならないかもしれません。とすれば現状利回りの確保も危うくなります。

　東京都心付近の物件であれば賃料も底打ちしたこともあってこの点はあまり心配ありませんが、何せ郊外とういうか地方の案件が多くなってきているので要注意であります。

　先日講談社発行の「東京　土地のグランプリ」(１２００円）を購入し、中を見てみました。この本はお値段の割りに内容が充実していて、とてもお勧めの本であります。丁目単位での土地の格付け（単に土地の価格でないランキング）はこれまでには無かったと思います。勿論一つの考え方であることには違いありませんからそこは注意が必要ではありましょう。

　しかし、私の実感にすごく近いので個人的には参考になる格付けだと思っています。記事の中には区別で種々のデータ比較のものがいくつかあります。その中に「就学援助率と学力の相関関係」というのがあります。
　このデータでは就学援助率（入学金や給食費などの区の補助率）が高い区については学力テストの結果が悪いという相関が明確に出ています。（これに関しては最低ランクに位置づけられた足立区の区長さんが反論するなど物議を醸しました。）　それ以外にも医療サービス、生活環境やインフラなど比較項目は多岐にわたります。
　　
　いずれにしろ区によってかなりの相違がありますので、これから東京の不動産購入者には参考になるかもしれません。ただ惜しむらくは各区の住民税の負担程度や固定資産税評価レベルなどあると良いかなと思いました。またこの企画東京のみならず隣接県でもやってもらえると嬉しいところです。

　また夕張市破綻でも分かるとおり財政逼迫の時代、不動産の立地する自治体の財政状況も不動産価値に関係することになりましょう。
　

　ワールドカップで賑やかな今日この頃ですが、昨日突然知人から東京ドーム、巨人ー中日戦のネット裏の最上等のチケットを頂けることになり、観戦しに行ってきました。このところ巨人が弱いし、世はサッカーだし、空いてるのかなと思いきや、とんでもハップン超満員！

　試合の方は井川、内海の投手戦でトントン拍子に進んでいって２時間ちょっとでゲームセット。巨人の内海がうれしい初完封という試合で、打ち合いのゲームじゃなくってやや物足りないところはありました。
　それはそうと試合が終わり家路につく人の群れをやりすごすべく、ドームの中をうろうろしていると、ドームでコンサートをやったアーティストの写真やら、ボクシングイベントの写真やらたくさん飾ってあります。東京ドームが超ビッグなイベントスペースレンタル業であることを改めて実感しました。

　それと後楽園の全体の見取り図をみると、あのスペースの中に遊園地はあるは、天然温泉はあるは、ボウリング場に場外馬券売り場と本当にこれでもかっていうくらい高密度に利用されているのにビックリ
です。すし詰め利用とでも言いますか・・・
　でも土地をうんと働かせてるわけですから、ある意味見習わなければいけませんかね。