私の顧問先に投資用マンションのデベロッパーさんがあります。不動産私募ファンドの組成などについてのアドバイスが私の仕事です。
今から３年前、その会社さんは代官山の商業ビルを購入し（社長さんが自ら仕入れ担当です。）その物件を対象に投資家を集めファンド組成しました。ファンドは５年の期間を設定しその間賃料収入を原資に投資家に配当をするのですが、投資家を社債形式で集めていましたので配当は固定であり且つ保証してました。（社債のほかはノンバンクのローンも使っていました。）
対象のビルは利回りが当時としてはさほど高くないため、投資家に社債利子を払うと運営者であるその会社さんの利益はほとんどありません。ただファンド終了時に物件が値上がりして売却できればそのときはその会社さんの利益は取れる仕組みです。これまでの間その会社さんにはあまり利益はなくて割りの良い仕事ではありませんでした。実は当時私はその会社さんは高い買い物をするなぁと思っていました。
時は経ちこのほどファンド終了期限を待たずその物件を売却することになったのですが、その価格は当時の１．８倍！くらいで、ウン億円の売却差益が生じました。その利益はファンド運営者たるその会社さんが取り決めによって収受できることになります。
ところでこの会社さんは自分のお金はわずかしか使ってません。投資家から社債により、ノンバンクから融資を受けて調達したからです。ファンド運営中は利子支払いに追われ手間賃も出ないような状況でしたが、結局資金を出した投資家やノンバンクは当時としては高めの利子をもらったものの物件の値上がり益の恩恵は全く受けられず、ほとんどお金を出していなかったその会社さんが大儲けの結果です。
資金の出し手が目先の高利子よりそして元本保証を捨てたキャピタルゲインを享受できる投資（エクイティ投資）にしていれば、と思っても後の祭りでしょう。
この会社の社長さんの完全勝利です。ウン万円の投資でウン億円ゲット！
いやはや社長の先見性に脱帽であります。ふう・・・それにしても凄い都心不動産の相場状況です。