不動産エージェントの特集ブログでも書きましたが、都心もしくは準都心立地の中古ワンルームを投資ターゲットにすべく売却情報収集を強化しようと思っています。

　東京地裁の競売の落札データを見ていると土地付建物の落札水準の上昇に比べてマンションの方はそれほどではありません。
　しかし、投資用マンション（中古を含む。）の購入資金融資が金融機関からやや出やすくなってきたことや、好立地物件の新規供給が減少する方向にあること、そして都心物件の賃料水準に底入れが見えることなどから、これまで上昇してきた土地付物件の後を追って好立地中古マンションは価格が強含みになるのではと思っています。（既に値上がり物件も出てきています。）
　中古ワンルームは株で言えば出遅れ株ではと思っています。まだ物件が拾えるうちに拾えればと考える今日この頃であります。

　底地ビジネスをやっているといろんな種類の売却情報ががきます。今月も西武池袋線のひばりが丘が最寄駅の底地、２物件買いました。そのうちの１つは2軒長屋の片割れの1件の底地です。借地人一人の意思では建替えも儘ならずの状態です。こちらとしても将来借地権買取などが生じたときに問題なので、この底地、地代利回りを実質で１０％にして買わせてもらいました。

　あと、おそらく来月の購入予定の2底地のうち1底地の上には建物がありません。どうやら借地人が壊してしまって、駐車場にしています。建物は登記だけが残っていて、地主とは借地権の存在を確認する合意書が締結されています。本来なら建物が無いとなれば、滅失登記が登記官の職権で行えますので、とすると借地権自体は第三者に対抗できなくなっちゃいます。

　でも今回地主さんからは借地人との合意書を継承する条件での購入なので、借地権を認めた上で、建物が無い借地権者から地代をもらうことになります。というわけで、特殊な底地なので、これも年１０％利回りで購入させてもらうことになりました。

　昨日大学不動産連盟なる団体の総会に出席しました。４００人を超える参加者で盛況でした。
　この大学不動産連盟というのは各出身大学のOBで結成されている不動産業関連の同窓会を束ねたものです。

　今回の総会の幹事校は日本大学が務められ、１１大学のOB会が参加されました。総会の記念講演は
まずは日本大学の小嶋総長、そして日本大学出身の舞の海さんがなさいました。
　それで驚いたことは舞の海さんのお話はとっても面白くてお上手であったことです。特に入門にあたって身長が４センチ足りず、大変な思い（頭にシリコンを入れる。）をしたエピソードは圧巻でした。

　それはさておき懇親会も盛況でありました。不動産を扱う仕事やはり人脈が重要であることは間違いないのでしょう、多くの方が熱心に名刺交換などに励んでおられました。
　このところどんな不動産会社とお話しても「物件がない！」とのこと。それだけにこういいった会合がなおさら盛んになるのかもしれません。

　一昨日大田区に住む知人に隣地のことで相談を受けました。どうやら隣地の所有者が亡くなって相続となり、その土地が売却されるとのこと。このほど相続手続きなどを担当される弁護士さんが入札で買主を探すことになったとのことで・・・

　ご相談者は隣地なので購入申し込みをすべきか、するとなればいくらで入札すべきかなどが聞きたいとのお話でした。
　そこで私は知り合いの地元の不動産業者２社に相場のヒアリングなどをしました。そこで２社とも同じことを言ってました。曰く「地元でない建売業者が地元の感覚を超える金額で買っていくので、よく相場が分からない。」と。
　不動産の相場は地元の不動産業者が一番分かっているはずです。確かに売買取引事例を一番知っているのは地元業者ですので、それはそれで正しいとは思いますが、取引事例はあくまで過去のことです。故にときには過去の事例に引きづられて実際の売買成約価格に地元業者が付いていけないことがあります。
　このところの都心の土地の上昇に火を点けたのは外国資本の高値買いでした。過去においても、バブル経済のとき地方都市の土地価格を上げたのは東京資本でした。
　往々にして不動産業者は相場に関してプロのようでありながら「灯台下暗し」であることもあるようです。

　昨日大阪で不動産実務者向け「実力アップ講座」の講師を務めて参りました。
対象は不動産流通経営協会に加盟する不動産流通会社に勤務する中堅社員の皆さんです。

　ちなみに不動産流通経営協会は通称ＦＲＫと呼称されていて、主に大手＆準大手不動産流通会社が加盟している団体です。
　私はここ５年くらい、この団体が会員向けに実施する実務講座の講師を担当させていただいています。
テーマは主に競売や公売などの物件に関する実務や底地・借地の取り扱いなどですが、皆さん熱心に３時間も受講されていて講師としてはうれしいところです。

　東京で４回、大阪で１回担当させていただくのですが、昨日大阪でやって改めて思ったのでありますが、講義開始時刻の集まり方や、途中休憩終了時の戻り方が東京に比べると皆さんラフであります。（笑）　地域柄なんでしょうね。携帯でしゃべってる声も１段階大きい感じがします。
　ちなみに私の友人の関西出身者も声が大きい！

　私がお付き合いしている方にハート財産パートナーズの林社長という方がおられます。昨日林社長がご自分が主宰されておられる月例会で私の会社が運営している「ワイズサークル」の宣伝をしてくださるとのことで・・

　ワイズサークルの案内書と会員に配っている会報誌（ワイズレポート）をドッサリ持参させて頂きました。林社長は不動産コンサルティングの師匠とも言うべき方で、お話もとっても面白くてお上手です。

　この日もちょっと資料をお持ちしただけですぐ帰らせていただくはずが、面白い話を聞かせて頂くうちアッという間に時間が経ってしまいました。

　そのお話の中で林社長があるコンサル業務で、クライアントと予めしっかり決めておいたコンサル料を
最後に大幅に値切られた話をされていました。仕事の方は予想以上にうまくいって、そのクライアントは大きな利益（ウン億円）をあげているのにもかかわらずです。（本当だったら社長はウン千万円のコンサル料をてにしていたのにです。）普通だったら悔しくて、頭にきて裁判でもなんでもやってやると、息巻くところでしょう。

　でも林社長は恨みの深さを感じさせない軽妙な語りで、そういっちゃ失礼ですが面白く話されていました。結局裁判などで争うこともなく、そのクライアントの言い値で終わらせたとのことでした。
　そして、私が「社長、それじゃ腹の虫がおさまりませんね。」というと社長曰く、「約束を破って平気な、そんなクライアントがついてしまう私が至らないんであります。」と・・・
　いやはや人間できていらっしゃいます。

　本日弊社で千葉地裁本庁の開札日でした。私の会社も５物件入札してましたが、見事に全て惨敗。
しかし惨敗の度合いが酷い。

　入札した物件今回は全部中古マンションで、比較的築浅のものが多かったのですが、結果的に平均して弊社の入札価格の２５％増しくらいで落札されていきました。
　落札したの多くが不動産業者ですが、この落札水準では明渡をして、滞納管理費を払って、内装して、そういった商品化コストをかけて売却してもとってもマージンが出そうにありません。

　いやはや体を張ったチャレンジ落札に思えてなりません。高い原価でも仕事が商売ネタ確保を、ということでしょう。すっかり仕事しづらい状況になっています。

　昨日映画「嫌われ松子の一生」を観ました。ストーリー、映像、音楽それぞれ濃厚で入場料の分以上楽しめ、得した気分にさせてくれた作品でした。

　主人公松子は５３歳で人生を終えますが、実にいろんなことがあります。（詳しく書いちゃうとこれから観る人に悪いんで具体的には書けませんが・・・）

　かつて人生５０年と言われていたわけですが、まあ５０年というのは結構長いのかもしれません。そしてつくづくこの映画を観て人生は「めぐり合わせと選択」なんだなぁと思った次第です。

　自分が生まれた家庭環境や容姿などは自分では決められません。いわばめぐり合わせです。しかしそのめぐり合わせの中で必ず自分が決められる選択の局面もあります。めぐり合わせ＆自分の選択で人生は決定するということでしょう。

　悪いめぐり合わせを恨んでもいけないし、良いめぐり合わせに慢心してもいけない。ただ選択の局面では「よーく考えよう～」といったところでしょうか。
　これって不動産投資の心得にも通じそうな気がしてきました。（こじつけか（笑））

　私の顧問先に投資用マンションのデベロッパーさんがあります。不動産私募ファンドの組成などについてのアドバイスが私の仕事です。

　今から３年前、その会社さんは代官山の商業ビルを購入し（社長さんが自ら仕入れ担当です。）その物件を対象に投資家を集めファンド組成しました。ファンドは５年の期間を設定しその間賃料収入を原資に投資家に配当をするのですが、投資家を社債形式で集めていましたので配当は固定であり且つ保証してました。（社債のほかはノンバンクのローンも使っていました。）

　対象のビルは利回りが当時としてはさほど高くないため、投資家に社債利子を払うと運営者であるその会社さんの利益はほとんどありません。ただファンド終了時に物件が値上がりして売却できればそのときはその会社さんの利益は取れる仕組みです。これまでの間その会社さんにはあまり利益はなくて割りの良い仕事ではありませんでした。実は当時私はその会社さんは高い買い物をするなぁと思っていました。

　時は経ちこのほどファンド終了期限を待たずその物件を売却することになったのですが、その価格は当時の１．８倍！くらいで、ウン億円の売却差益が生じました。その利益はファンド運営者たるその会社さんが取り決めによって収受できることになります。

　ところでこの会社さんは自分のお金はわずかしか使ってません。投資家から社債により、ノンバンクから融資を受けて調達したからです。ファンド運営中は利子支払いに追われ手間賃も出ないような状況でしたが、結局資金を出した投資家やノンバンクは当時としては高めの利子をもらったものの物件の値上がり益の恩恵は全く受けられず、ほとんどお金を出していなかったその会社さんが大儲けの結果です。

　資金の出し手が目先の高利子よりそして元本保証を捨てたキャピタルゲインを享受できる投資（エクイティ投資）にしていれば、と思っても後の祭りでしょう。
　この会社の社長さんの完全勝利です。ウン万円の投資でウン億円ゲット！

　いやはや社長の先見性に脱帽であります。ふう・・・それにしても凄い都心不動産の相場状況です。