このところ弊社のホームページを見てだと思いますが、不動産投資ローンについての営業が金融機関さんから多くなりました。中にはこれまでにないローン商品もあって・・・

　不動産投資ローンの営業が活発化してきたということはやはり資産価格の押し上げ要因になります。
　個人向け中古ワンルームマンションへの投資ローンは一時ほとんどの金融機関が手を引いていましたが、ここへ来て各種制限はあるものの複数のノンバンクさんや、銀行さんが扱うようになって来てます。
　とういうことで普段よく情報交換のため立ち寄られる中古ワンルーム販売会社の社員さんも本日来られて営業成績絶好調とのお話をされていきました。
　そうこうしていると大手ノンバンクにお勤めの私の知り合いの方が、このほど開発されたのが簡便な「ノンリコースローン」を紹介に見えました。これまで最低でも数億円の単位でないとノンリコースローン（非遡及型ローン）は組めなかったのですが、そのノンバンクが開発した新しいノンリコースローン商品は融資額１億円からでも利用できるとのことです。
　さらに今週はまだ他に某都市銀行の方もやはり不動産投資ローンのご説明にいらっしゃる予定です。
でも皆さん決まっておっしゃることがあります。それは「物件が無いですよねー。」の一言です。

　２８日の日経新聞朝刊１面は「サービス価格　上昇傾向」の記事でした。その中でマクドナルドの商品が既存メニューの６割値上げの記事が一番目を引きました。

　日本マクドナルドの設立者はご存知２年前お亡くなりになられた藤田　田さんです。経営者の鑑として多くの人から称賛浴びた藤田さんでしたが、私が一番印象に残っているのは、藤田さんが「マクドナルドの事業は不動産業だ。」とおっしゃっていたのを記事か何かで見たことです。
　ハンバーガー販売はどう考えても飲食業だなと思っていたので、「あれ」と思ったのですが、なるほどマクドナルドの店舗はその多くは有名な駅前や大通りの一等地に立地しています。藤田さんはきっとハンバーガーというツールを使って、良い立地の店舗物件を押さえていくことで、会社の含み益を積み重ねられると考えたのでしょう。（なるほど日本では借家権であったとしても良い場所なら価値があります。）
　そのマクドナルドの商品はここ１０年以上１００円マックが登場させるなど値下げを続けてきました。ちょうどそれは商業地の地価や商業ビルの賃料が下げていくのに合わせているように。
　そのマクドナルドの商品が値上げに転じるとのこと。どうやら不動産市場の転換期というのは確かのようです。

　この時期は不動産投資家にとってイヤな季節かも。というのも固定資産税＆都市計画税の納税通知書が欲しくもないのにやってくるから・・・　我が家そして我が社にも招かれざるお客が今年もやってきました。

　この固定資産税＆都市計画税の納税通知書についている課税明細書くらい分かりづらいものはないでしょう。

　評価額、課税標準、負担水準、小規模軽減・・・・　どれが、どうして、どうなって、そんで詰まるところいくらになってるなんて多くの人は理解しないまま通知された金額を払ってると思います。
　ここのところ地価下落傾向だったこともあり、建物の償却分もあって、払う金額は同じ物件については増加せず減ってきてましたので気にしてませんでしたが、これからは一部地価上昇もあり、ちょっと様子が違ってくるかもしれません。

　今年は評価替の年、不動産投資家の皆さん納税通知書をチェックなさったらどうでしょうか。
仕組みを理解するうちに当局のミスを発見！なんてことがあるかもです。ちなみに
一応納税通知が来てから３０日以内であれば当局に価格について文句は言える（審査の申出）ことにはなってます。

　一昨日神戸の方まで研修講師をやるため出張してきました。研修に参加されていたのはファイナンシャルプランナーの方々約150名です。熱心に聞いてくれる方が多くて思わず一所懸命になったのでした。

　主催は日本ファイナンシャルプランナー兵庫支部です。兵庫支部には７４００名くらいのFPの方がおられるそうで、なかなかビック団体です。（全国6位の多さとのこと。全国では１５万人だそうです。）
　FPの方は毎年多くの研修を受講しないと、その資格が維持できないそうで、勉強を苦にしない人でなければ駄目であります。私の話もそのFPの皆さんが受けなければならない研修の末席を務めさせてさせて頂いたわけで、恐縮です。内容は「競売から見た不動産市場と底地投資」でありました。少しは参考になったんでありましょうか・・・

　ところで研修の後、居酒屋で交流会なる、研修に参加されたFPの方が情報交換や懇親のための会が催され、私も出席させていただきました。そこで驚いたことに、とにかくいろんな方がいらっしゃる！もちろん独立FPとして活躍されておられる方や税理士さん、そして保険代理店の経営者さんなどイメージが沸きやすい方も多数いらっしゃいますが、中に小学校の先生（きれいな女性）や電鉄会社の社員さんなどもおられるのであります。年齢も２０代から６０代くらいまで。私はよく不動産業界の団体の研修を担当させて頂きますが、参加される方の雰囲気はだいぶ多様性という点で異なります。

　ちなみに前述の小学校の先生は生徒に経済のことを教えたいというようなことをおっしゃっていまして感心してしまいました
　FPの団体はそれ自体が異業種交流会のようで、勉強の内容も有用かもしれませんが、きっとこのネットワークが役立っちゃうかもしれませんね。

　昨日お蔭様で週刊住宅新聞社主催のセミナーを無事行わせて頂きました。
タイトルは「底地ビジネス、不良債権不動産ビジネスの勘所」でした。

　私は講師を担当した1部の半分以上で「底地投資」について話をしました。底地を収益不動産として考えるというのはこれまでの常識ではあまり考えられません。底地投資のメリット、デメリットを熱心に聞き入ってくださる方を見て思わず話に力が入ってしまいました。
　昨年「サラリーマンが地主になって儲ける方法」（東洋経済新報社刊）を出版させて頂いて以来、底地投資の話を積極的にしています。
　これまで流動性が低かった底地、ともすれば不良資産とも言われた底地ですが、新たに投資対象としての引き受けてが現れれば、旧型地主さんが過剰に保有している底地が流動化します。資産の流動化は経済の血の巡りを良くしていくはずです。
　これからも弊社で運営している底地ファンドのネタも使って底地投資の話をどんどんしていこうと思ってます。「底地投資教」の布教（？）ですかね・・・

　本日の日経新聞でフットサル場が取り上げられていました。ワールドカップイヤーの本年、手軽なサッカープレーを楽しめるフットサル、結構流行ってきてますよね。

　最近はOLなど女の子もプレーするようになったとか・・・そうなると、男の子のプレーヤーも増えて、どんどん流行っていくかもしれませんね。
　フットサル場はさほど大きなスペースが要らず、また設備投資も少なくてすみます。もっとも運営には少なからずノウハウが必要でしょうが、ボーリング場なんかよりは取り組み易いでしょう。
（実は私の出資先で収納コンテナでお世話になっている「ランドピア」さんはすでに事業化を推進しています。）
　ところで私が注目したいのはビルの屋上です。まずまずのスペースがあっても遊んでるビルの屋上はありますよね。またビアガーデンかなんかになってたりするところなんかでもシーズンオフはフットサル場っていうのも良いかもしれません。
　接待フットサルや、合コンならぬ合フットサルなんかがやられるようになったらフットサル場は大ブレークかも・・・

　５月１０日、都市未来総合研究所という機関が行った調査結果（後記）では東京圏以外の土地取引が急増しているとのこと。
　私も仕事で外資系のファンドなどに物件を紹介することがありますが、その多くがいわゆるバルクという複数の物件の纏め売りです・・・

　その纏め売り物件たちの中に地方都市の物件が占める割合が多くなっていることを実は感じていました。東京圏の物件が値上がりで、投資利回りが低下してしまったもので、地方の投資利回りの良い物件と抱き合わせ投資することで、全体の利回りをアップさせるというわけです。

　まあ言ってみれば寿司桶みたいなもんですかね。トロやウニは旨いけれど高いので少しっかない。腹を満たすためにカッパや鉄火といった巻物も入れるわけで・・・（ちなみに私は巻物から食べる派ですが（笑））

　競売不動産も東京圏はヒートアップしてますので、なかなか上手に落札できません。それに比すればまだまだ地方には勝機がありそうです。地方都市ご出身の方はご自分の出身地を見直されたら如何でしょうか。　案外地方高利回り物件の方が東京圏物件よりも値上がり益ゲットの可能性あるかも・・・

東京圏以外の不動産取引が拡大、都市未来総研調べ
2006/05/10

　流動化を目的として売買された不動産のうち、東京圏以外の件数が大幅に増加していることが、都市未来総合研究所のまとめた2005年度（2005年4月～2006年3月）の不動産売買の実態に関する分析で明らかになった。物件所在地をみると、前年度に比べて東京圏以外の売却件数は約2.5倍、売却額は約2倍に伸びた。大阪圏の件数は2倍以上、売却額にして5割増加した。名古屋圏も件数が約2倍に伸びている。

　分析は上場企業などが公表した土地や建物の売却について、価格や件数、用途などを調べたものだ。2005年度の売却件数は641社1158物件、売却額は4兆1579億円だった。このうち特定目的会社や投資目的法人などが買い主となった流動化不動産の売買は635件、売却額は2兆6458億円だ

　昨日あのワンルームマンション分譲会社、東証２部上場の菱和ライフクリエイトの西岡社長が暴力団（後藤組）組長とともに逮捕されました。
　渋谷区のビルの所有権移転登記を虚偽に成したとか・・・
　記事を読んでもどうもよく事情はわかりませんが、少なくとも後藤組と関連があったことだけは事実のようです。

　不動産業者と暴力団がつるんでビルを乗っ取る。いつか聞いたことが良くありました。そう、バブル経済のときでした。ということは、やはり今はバブっちゃっているんでしょうか・・・
　
　それにしても昨年、ダイナシティの中山社長が覚せい剤所持で逮捕されてたときもそうでしたが、今回の逮捕劇は不動産業界のイメージを悪くしますよね。特に菱和ライフクリエイトはたくさん新聞広告を出していますし、何より私んちにもよくセールスの電話を掛けてきたくらいですから多くの人がこの会社を知ってます。（ちなみに私がこういう仕事をしてるって言ったって電話をきることなく家内に食い下がるほどハードな営業ぶりです。（笑））

　特に菱和ライフクリエイトはワンルームマンションを一般人に売る仕事でので、不動産投資に対して一般の方がネガティブイメージを抱かなければ良いなぁ　と思う次第であります。

　私の会社では弊社の会員（ワイズサークル）の方のうち、１０人ほどで借地権が設定された底地を投資する共同投資会社を運営しています。立ち上がってからもう３年目になります。
　この間投資対象はお蔭様で段々と増えましてきました。（ちなみに配当利回りは年６％程度で推移しています。）

　そしてこのたび８現場目の投資が完了しました。その物件は借地人はJOMOさん、つまりガソリンスタンドです。借地人さんの名義はジャパンエナジー、ビッグな会社さんですから相手に不足はありません。

　地主さんは家庭の事情から止むを得ず売却の由、価格交渉の末、３０００万円弱で購入、地代から固定資産税と都市計画税を差し引いた実収入は２４０万円ほどはありますので年８％以上の利回りで買えました。

　底地投資はアパートやマンションなどの投資と違って経費は固定資産税と都市計画税だけです。また、借地人さんは地代の支払いを怠って借地権が消滅しちゃうと大損なので普通優先的に地代は払います。ですから底地投資は不動産投資の中で、空室（？）リスクがない安定収益投資の王者ともいえます。

　しかも高利回りとくれば、大袈裟に言えばやけに高い利息がついた国債を買うようなもの。
ただ難もあります。現状では銀行評価はとても低いのでローンを利用しては購入できません。また物件情報を得られるチャンスも限られます。また今のところ一般的な不動産ではないので売りたいときすぐ売れるか（流動性）についても弱いところがあります。
　
　良いことばかりではないですが、私はきっと収益目的の不動産として「底地」は注目されると思っているのです。昨年「サラリーマンが地主になって儲ける方法」（東洋経済新報社刊）を私が出版して以来
　私のところに底地を買いたいとおっしゃる方も少しずつ現れていますし、（実際現物底地を買われました。）もちろん共同投資の方も額が増えています。なによりこれまで不動産公売などで入札がほとんどなかった底地に個人の方が応札するようになりました。

　底地投資についてはいろいろお伝えしていことがありますので、また折をみてお話したいと思います。

　昨日「モナリザの微笑み」を見事落札しました！
　といっても切手ですが・・・（笑）
　我が家には世界の名画の切手が印象派を中心にずらりと揃っています。
それらの多くはこのたびモナリザをゲットしたのと同じでヤフーオークションで購入したものです。

　ヤフーオークションはすっかり世間に定着してますよね。特に趣味の世界などのものは充実しています。何せ出展数が多いので見ているだけで飽きません。
　
　それに引き換え不動産のオークションの方はまだまだのようです。私の会社が加盟店でもある「マザーズオークション」も出展物件数は全国で１５０物件くらいです。そしてそれに対する入札の方はというとこのところでは１件程度しかありません。

　テレビコマーシャルをたっぷりやってる割には盛り上がってないようです。その原因は何と言っても出展物件数が少ないところにありましょう。加盟店がもっとどんどん物件を出展するような工夫が必要かもしれませんね。（ちなみに私の会社では１物件出展してます。）

　しかしこういったものは定着するまでは時間がかかるのでしょうね。
でもそんな草創期のオークションであるからこそ、ちょっとお得な購入チャンスもあるかもしれません。
　そんなわけで先日川口のマンションを落札しましたが、さらなる仕入れネタを探索中であります。

　昨日のNHKの番組で住宅ローンについてファイナンシャルプランナーの方が解説していました。変動金利型と固定金利型のローンの違いなどについて解説していました。それらの内容はまぁ多くの人は知っているのでしょうから、問題は変動か固定化か、どっちを選ぶかです。

　どっちを選ぶかについての判断は今後の金利がどうなっていくかの予想によります。現在の住宅ローンは２５年くらいの融資期間ですと固定金利と変動金利の差は２％程度です。従って単純に考えれば今後の２５年の過半において長期金利が今の水準を２％を超える状況であれば、固定金利選択の勝ちということです。
　ところで金利は財政破綻などによる信用の崩壊でも無い限り、景気の良し悪しで決まってきます。分かりやすい指標では経済成長率、特にインフレ、デフレを考慮しない「名目経済成長率」の上下に連動します。（その幅については名目経済成長率を上回るか、下回るかで議論の分かれるところですが。）
　つまり、今日本は名目経済成長率は１％程度ですが、今後これが例えば３％を超えていくかどうかといった見通しが変動or固定の選択と結びつきます。つまり景気拡張予想の人は固定型、景気ボチボチ予想の人は変動型を選べば良いわけです。
　ただ残念ながら件のファイナンシャルプランナー女史はこの辺の解説はなくて、過去２０年の金利推移グラフを示し、今の金利水準は過去から比べてうんと低いから、金利は上がる公算が強いですといったお話でした。そのうんと金利が高かった時代とはBRICSなどの対抗馬が無くて日本一勝ちで経済成長してたときですので、どうなんでしょう？ファイナンシャルプランナーには経済成長との関係など本質的な判断材料を示してもらいたいと思いました。