弊社の最初の収納コンテナが設置完了。いよいよテナント募集になりました。場所は町田市の新興住宅地でありますが、何と看板設置前に申し込み2件あり、幸先の良いスタートです。
　ところで収納コンテナビジネスは当初運送用コンテナの簡便な流用法として始まったものです。

　時代は流れ今回弊社が設置した収納コンテナ（ランドピアの「スペースプラス」）は収納コンテナ用に当初から作られたものです。換気機能、軽いシャッターなどなど工夫が凝らされています。2坪タイプから0.8坪まで揃え利用者のニーズに対応できるようになっています。
　話は変わりますが、本日の日経新聞に進化したコインロッカーの記事がありました。それは携帯電話で簡便に利用ができるものや、月極めでの借り切り型のものであったり、さらには通販などで購入した商品を受け取れる機能があったりするものを紹介した記事でした。このところ増えている一人暮らしにとって郵送物の受け取りは頭の痛いところです。しかも通販やインターネットでの商品購入が急成長していますから、きっとこの「郵送物受け取れます型コインロッカー」は人気上昇間違い無いでしょう。
　また道交法改正により注目度がアップしているコインパーキングも新しいスペースレンタルビジネスでしたがもう世間に定着した感があります。さらに停車中の洗車サービスなど新しい展開がありそうです。
　スペースレンタルビジネスは更なる多様化、進化が予想されます。

　東京地裁（本庁）で４月２５日に開札となった９１物件の全てに入札があり、完売になりました。私が東京地裁の開札状況を調べ始めて１２年は経ちましたが、期間入札で全ての物件が売れてしまったのはおそらく初めてのことです。

　東京地裁では（一時より大分減少しましたが）月３回（年間では３０回）くらいのペースで５０～１００物件が競売で売却されます。入札は期間入札といって入札人は１週間の入札期間中に自分が買いたいと思う金額を入札書に書いて裁判所に提出します。裁判所は入札期間締め切り後１週間の後、それらの入札書を開札し、最高価格をつけた人に売却することになります。（なお期間入札での入札金額は売却基準価額という裁判所が決めた価格の２割引の「買受可能価額」以上でなければなりません。）
　このとき入札書が入らなかった物件は特別売却といって、１ヶ月間先着順販売にまわされます。競売物件は普通の物件と違って借地物件や区分所有形式の事務所など特殊で一般の方が敬遠しそうな物件も多いので大抵はこの特別売却物件がいくつかあります。ところが今回、こういった特殊物件も含めて全部完売となりました。
　不動産市況の回復は不動産業者、特に買取＆再販業者にとって実は良い面ばかりではありません。なぜかと言えば市況回復で、仕入れのチャンスが減ったり、仕入れ値が高くなることがあるからです。
　ちょっと難ありでも積極的に仕入れねばならない・・・そんな状況を反映した今回の開札結果なのでしょう。

　マザーズオークション出展物件をつぶさに見ていた弊社の営業部長が、密かに（？）目をつけてた川口市の現空（空き室）マンションを落札できました。
　実は弊社は先日マザーズオークションの加盟店になりました。これから入札、出展頑張るぞということでとりあえず入札対象が無いかどうか営業部長が物件探索していたのでした。

　出展されている物件の多くは相場並みか場合によって高い最低売却価額が設定されています。ここが競売と違うところです。担当してくれている営業部長氏は常々競売不動産をチェックしてくれていますが、高い値付けの物件の中から割安物件を探すのはいつもと勝手が違うので大変かもしれません。
　それでもその中からいくつかお安い物件はチェックしていました。しかしとっても安く見える物件には入札殺到、あれよあれよと相場並みの価格になっちゃいます。
　そこでチョイ安物件探索に作戦変更。この川口マンションにフォーカスしたというわけです。締め切り時間6時があと30分くらいにはまだ対抗入札は無い。そこで、買っても良い上限金額を設定した自動入札を行うことにしました。自動入札は最低売却価額以上の他の入札があってもこの当社の上限金額までであれば10万円単位で自動的に入札してくれるシステムです。
　結果は対抗入札はあったものの最低売却価額の20万円上で見事落札できました。（上限価格より30万円安かった！）
　とりあえず幸先が良い結果だったと思ってます。

　弊社のお客様がかつて弊社の代行で競売で購入していただいたビルについて、強度不足が心配なので耐震診断をしたいということで相談を受けました。いわゆる旧耐震（昭和５６年５月３１日以前の建築確認）の建物なのでオーナーは心配だったのでしょう。弊社の出資先に耐震診断や耐震設計を業とする会社がありますので、早速手配をしました。

　当該ビルは現在一部は自己使用ですがあとは住居として賃貸しています。
　さていよいよ耐震診断会社の現地調査の日程を詰めようと、当該物件を管理している不動産会社に連絡したところ、「そんな調査はやめてもらいたい」と強く反対されたとのことでした。曰く「寝た子を起こすようなもの」もし診断の結果耐震強度が大幅に不足した事実が分かった場合、その事実はテナントに伝えなければならないでしょう。またこのたびの法改正で耐震診断の有無やもしやっていた場合は、その結果を不動産会社は新たに購入もしくは賃借する顧客に対して重要事項として説明しなければならなくなります。（４月２４日から）　耐震診断は新たなテナント付けにも支障が生ずるというわけです。
　そして耐震強度不足を完全に補う工事は技術的にもコスト的にもなかなか困難といわれます。このオーナーさんは結局診断を諦めました。「知らぬが仏」ということですかね・・・

　三田会(ミタカイ）というのは慶応義塾のOBで組織される同窓会の名称です。そして三田会にはいろいろな種類の三田会があります。大元の本家は「連合三田会」でありますが、それに連なり年度三田会（卒業年度別）地域三田会（住所地ごと）そして職域三田会（職業別）などが、それこそたくさんあります。

　一昨日私が所属している「不動産三田会」の世話人引継ぎ会がありました。不動産三田会は不動産業およびその間連業（建設、会計、法曹・・・）に従事される方で構成されていて総勢４５０名ほどの規模で結構大規模で、且つ活発な職域三田会であります。（毎月商談もいくつか纏まっています。）
　私も世話人の一人でありまして引き継ぎ会に出席したわけです。そこでの話、三田会と同じような不動産関係で仕事されている大学OB会がどんどん増えている状況が披露されました。早稲田、明治、中央、青山学院、立教、日大、法政・・・などなど。遂にそれらの0B会を束ねる大学不動産連盟なるものが出来ています。
　不動産の仕事は情報商売であります。そしてその情報もとが信頼できるかという、つまりは人の問題に行き着きます。こういった不動産関係のOB会が発展するのは、やはり同窓という一つの共通点が「情報の信頼性」を補完する要素の一つになるということなんでしょうね。
　不動産投資家皆さんとしては母校にそんな組織があったらチェックしてみたら如何でしょう。

　マザーズオークションに出展していた所有物件の入札期限が終了しました。たくさんのアクセスがあったようですが、結局入札がありませんでした。ただ最低売却価格（出展者の方で設定）以上の入札はありませんでしたが、前にご報告しましたが、最低売却価格以下でのオファーという、俗に言うところの「指値」がありました。

　入札期限が迫ると入札があるかどうかインターネット画面をたびたびチェックしました。残り時間の表示は秒単位で分かります。期待していたのですが入札はありませんでした。ちょっとがっかりでした。
　終了１０分前未満に入札があると入札期限が１０分延長される仕組みになっています。ぎりぎりに入札あって延長しないかなぁ　なんて思ってたんですが・・・これからはオファーしてくれた方と条件交渉をさせて頂くことになり、纏まれば契約です。
　ちなみに今回のハンマーラッシュ３００の落札率は１０％くらいのようでした。不動産競売が９０％を超えていることを考えるとかなり低いようです。やはり値付けが売り手が行うことから、高いのかもしれません。
　なお感心したのが出展物件に対してのアクセスや問い合わせの数やその分析をマザーズオークションがしっかりレポートしてくれることです。（うちの物件アクセス多かったんですがねぇ・・・）
　総括すると、このマザーズオークションは想像以上にシステムがしっかりしている印象を受けました。
もっと物件数が多くなって値付けが低めになり、売却率が良くなれば大いに発展しそうな予感がします。

　私は絵画鑑賞が好きなのですが、そんなこともあり本日の日経新聞に絵画のオークションデータを公開しているサイト紹介記事があったのに目が止まりました。（杉江画廊 http://www.art-trendy.net)　早速覗いてみると、これまで一般には公開されていないオークションの結果がデータベースとして検索できる仕組みです。

　絵画の価格は一般人にはなかなか分からないものです。それはやはり生の取引データがわかりづらいことにありました。どこか不動産にその辺の事情が似ています。
　インターネットの発達は絵画の世界にも影響を与えてきそうです。今のところオークションデータの公表に留まっていますが、そのうちネットオークションに発展しそうです。
　ネットオークションが展開されれば絵画の価格に透明性が増し、おそらく絵画投資・絵画ファンは増加するのではないでしょうか。
　私個人としても是非とも実現してもらいたいところであります。
　
　ところで不動産のオークション、マザーズオークション出展中の弊社物件は明日午後6時が入札期限であります。入札は締め切り間近にあることが多いそうで、結果が楽しみであります。
　来週火曜日以降にご報告できます！

　先日ご報告したマザーズオークションに出品している弊社物件にオファーが入りました。オファーというのは弊社で設定した最低売却価格には満たないけれど「○○円なら買いたい」というメッセージです。弊社の最低売却価格は１２００万円、これに対して１０００万円程度のオファーです。

　かつてオファーという制度はオークションにおいてこれまで規制上認められてなかったようですが、ここへきてできるようになったのです。
　
　このオファーという制度は価格の合理的形成において大変寄与するように思います。なんとならば、最低売却価格はあくまで売主の値付けでありますから、もし入札が無かったら本当の市場価値がどのくらいなのか見当がつきません。市場の「神の手」（正常なる市場においては自ずから市場価格がまるで神が導くごとく形成される。）がオファー制度により働くのではないでしょうか。
　
　とかなんか難しいそうな話はおいといて、わが物件ですが、どうやらまだまだ問い合わせがあるようで４月１０日の入札期限まで様子見です。もっと良いオファーあるいは入札があるかもです。

　私のお知り合いで宝石商の方がおられます。先日ちょっと相談事があってお会いしました。従前は渋谷の道玄坂で一般の顧客向けの宝石販売店をやっておられたのですが、今はそこを閉められて、港区白金にある細工作業者だけで営業されています。
　道玄坂のお店を閉められた事情に話がおよび、それを聞いて日本もヤバイなと思いました。

　その理由とういのが、「強盗事件」です。４人組の外人強盗団が夕方６時ごろ、まだ人並みが途切れないような時間帯にお店を襲いました。刃物をもって乱入、数千万円の宝石が強奪されました。店主たる知人はお客さんを守りつつ、そのうちの一人を何とか離さず捕まえて、警察につきだしたようです。すごい勇気だと思いました。何しろ手首にはそのときの傷跡が生々しく残っていて、それ以外にも数箇所の怪我を負われたとのこと。
　宝石は返ってきませんでしたが、犯人捕獲の功あって保険金は出たようです。しかしこの一件で、自分はともかくお客さんに何かあったらと、閉店の決意をされたとのことでした。
　ちなみに防犯会社のセキュリティーシステムには当然入っておられたようですが、渋谷という都心でも
警備員が到着するまで５分は要するとのことでした。この手の強盗の犯行所要時間が２分であることから正直役に立たないみたいです。　不動産投資も犯罪リスクを考慮しないといけない時代です。クワバラクワバラ。