テレビで盛んに宣伝中の「マザーズオークション」に実は１物件だけなんですが出展しています。足立区にある区分所有の店舗（焼肉屋さん）です。表面利回り１５％超の水準に最低売却価格を設定しました。

　４月１０日が入札期限ですが、今のところ入札は無いようです。東京都に所在する物件はほかに７０物件以上あるのですが、まだ入札があるのは数物件に過ぎません。
　私は趣味でヤフーオークションで絵画切手をよく落札するのですが、入札するのはだいたい入札期限が迫ってからです。相手に手の内が見えたりして、価格が吊上がるのを避けたいからです。
　このマザーズオークションもきっとそんなわけでぎりぎりに入札があるのかもしれません。
前回のエントリーでもお話しましたが、実取引価格の公開は不動産の資産としての健全性の向上に欠かせないと思います。その点不動産オークション市場は是非とも発展してほしいところです。

　従ってマザーズオークションの今回の売却結果がどうなるか大変注目しているところです。
「えーっ自分の物件の売れ行きが一番心配なんじゃないの？」という声が聞こえてきます！
　まあ図星といえば図星かも・・・
いずれにしろちゃんとこの場で結果はご報告させていただきます。

　公示地価が発表されました。都心の一部商業地や高級住宅地が上昇の報道が盛んになされました。私はこういう商売をしているせいか毎回この公示の発表には驚きみたいなものはありません。それは実際の取引をしていますので実感の方が先行していて結果が見えちゃってるということかもしれません。
　しかしもう一つ何となくシラケちゃう理由があります。それは・・・

　まずは実際の取引そのものではないということ。それぞれ発表されている公示地価ポイントは全て実取引の地点ではありません。確かに付近の取引実例（売買のみならず賃貸も）を参考に不動産鑑定士が合理的に科学的に導き出した値ですから信頼がおけるものとも言えます。しかし極端に言えば想像の値とも言えます。

　もう一つはリアルタイムでないことと、発表の回数が極端に少ないことです。地価公示はね毎年１月１日時点の価格が３月下旬の発表です。そして年１回の頻度です。（地価公示のほかに都道府県知事が実施する基準地価というのがやはり年１回発表されますが）

　同じ国民資産でも株式はリアル取引価格且つリアルタイム発表です。不動産が投資対象としての注目度が高まっているのにインフラが未整備だと私はつくづく思ってしまいます。

　不動産価格指標はやはり想像値ではなく実取引値が欲しい。しかもリアルタイム＆少なくとも１ヶ月以下の頻度で・・・その方法としていくつか考えられます。１つは不動産業者が利用しているコンピューターシステムであるレインズに登録された情報の公開（それには業者が成約価格等をきちんと登録しなければいけませんが。）　もう１つは不動産登記の際に取引価格を登記事項として、これを公開する方法です。もちろんいずれもWEB上で誰でも検索できることが前提です。

　今盛んにテレビＣＭが流れている「マザーズオークション」も、その不動産価格が高いのか安いのか、いくらで入札すべきか、特に一般個人には価格指標がないので判断しにくいと思います。
　今後不動産が投資対象として、いえ極端にいえばマットウな資産になるためには取引価格公開は欠かせない条件ではないでしょうか。

　先日横浜（中央支部）宅建協会主催の研修の講師を務めました。その研修会場はあの「みなとみらい」地区のある桜木町でした。研修終了後、会場の隣にあるホテルで事務局の方と食事をしました。とてもきれいなホテルでレストランもランドマークタワーがばっちり見えたりしてとてもオシャレであります。
　でも何だかお客さんの姿があまりありません。ウィークデーのせいなのかと思って事務局の方に聞きましたところ「いえいえこのところめっきりこの辺は賑わいが無くなりました」とのこと。桜木町は「みなとみらい」の街なのにどうして・・・

　理由をお聞きしたところその答えは「東横線の駅が無くなったこと」ということでした。そういえば「みなとみらい線」開通に伴って東横線桜木町駅が廃止されたのを思い出しました。みなとみらい線ができて中華街なんかは渋谷直通になって賑わいを増し、「みなとみらい」には多くの人が訪れています。
　しかし桜木町駅の近辺に関しては決して良い結果になっていません。「みなとみらい」側の方に人は流れ、ホテルも「みなとみらい」地区のホテルにはお客さんが訪れるのですが、みなとみらいの反対側の、まさに研修会場付近については東横線の駅が無くなったことにより人の流れが少なくなってしまったのです。
　人の流れでもっとも大きな影響があるのは何と言っても鉄道の駅でしょう。最近では「つくばエクスプレス」開業効果が記憶に新しいところです。新駅開業はプラス効果ですが、駅廃止というマイナス現象が首都圏にもあるのですね。桜木町のビルオーナーのため息が聞こえてきそうです。

　とある勉強会で高齢者専用賃貸住宅について福祉関係の財団法人の方からのレクチャーを受けました。確かにいろいろ高齢者用の賃貸住宅整備や高齢者が借り易くする施策があることが何となく分かりました。（有効かどうかは別問題ですが・・・）ただ制度が複雑怪奇で理解するのは現実問題相当大変です。

　そもそも我国では今盛んに少子高齢化問題が叫ばれていて、これに対処すべく介護保険をはじめとする高齢者対策が施されつつあります。
　それはそれでよいのですが、高齢者対策をいろんな機関で実施している関係からかその全貌が結局よく分かりません。利用者の立場からすると、どんな場合どこに相談して、どんな恩恵があるのかが分からんと利用しようもないわけであります。
　これはこの国の特徴の一つである「縦割り行政」の賜物かもしれません。何とかならぬものか。

　そこでこの状態を逆手にとった高齢者向けの公的サービスや特典などの情報や利用方法・手続きなどを高齢者や事業者などに提供する仕事すればはやるかも・・　なんて思ったりしました。
　いずれにしろこの国は２０１５年には６５歳以上の高齢者が３２７７万人になり全人口の２６％程度を占めるのであります。高齢化率が世界№１！この分野だけは金メダル獲得！？・・・・・・
　ジジババ国家どこへ行く。

　いかめしいタイトルであります。この研修が実施されるようになったのは不動産を信託銀行に信託して、信託受益権で売買することが巷でよく行われるようになったことに端を発しています。不動産そのものではなくてこの信託受益権の売買を仲介するときは宅建の免許では駄目になりました。別途金融庁に登録しなきゃいけません。登録にあたってはまずは研修を受けて資格を取る必要があるのです。そんなわけで小生もほぼまる一日研修を受けたと言うわけです。
　といっても対象になる不動産はある程度の規模のビルなどで一般に取引される住宅などには無縁な話です。

　それではどうしてビルなんかが信託受益権なんかになるのでしょうか。それは不動産の証券化に関連しています。つまり近頃よく聞く不動産ファンドに不動産を組み込もうとするとき、多くが信託銀行に一旦その不動産を信託し、信託受益権にしてファンドに入れるのです。どうしてっていうのは法律や税金のためなんですが、これを説明しても複雑且つ退屈なので割愛します。
　とにかく一旦信託受益権になった不動産はもう不動産業者は仲介できなくなります。金融庁に審査を受けかつ大枚１０００万円を供託して登録を受けないと駄目っていうわけです。登録されると仲介の商売はできますが、金融庁の検査が入ることがあります。（おお恐）
　資格を取ったとしても登録するかどうか迷うところです。独立のちっちゃな会社にはそんなに仕事もないでしょうし・・・・そもそも研修を受けた感じではこの仕事、宅建免許でやれるようにしてもいいように小生は思いました。（もちろん特定の研修は受けるのを義務としてですが。）
　いずれにしろ本来国土交通省の縄張りであった不動産取引に金融庁が出張ってきたということだけは確かです。縄張り荒らされた国土交通省、ガンバレ！っといったところか。

　私の会社が出資（＆顧問）している先に土地のリース事業を主力とした企業があります。勢いのある会社さんで、大きなトラックターミナルなどのほか収納コンテナなどの個人向けの事業も手掛けられています。収納コンテナはなかなか収益率が高くその会社さんがフランチャイズもやっているので、１現場ぐらい自分でもやってみようと候補地を探していました。しかしなかなか適地がなくて時間が経っていきましたが、やっと１物件候補地が出てきました・・・・

　そしてその候補地である東京都下の、とある土地を今日見てきました。大きくて新しいマンション群などがある、新興住宅地を背中にしている街道沿いの角地です。ここを地主さんから借り上げてコンテナ（ここの会社さんのコンテナは個人の収納に便利なように改良された独自のものです。）を設置して賃貸します。マンション住人が借りてくれることが想像しやすい好立地でした。諸条件を詰めねばなりませんが基本前向きに事業を検討することにしました。
　ところで、収納コンテナは建築法規制などで昨今設置できるところが特に東京圏では少なくなっています。よってこの手の事業をやる事業者さんはこのところ地方に事業展開しているようです。
土地選択を誤らなければ４年程度で資金回収できる事業なので魅力的なのですが、その肝心の土地確保が大変です。そうは簡単に儲け話はありません。

　不動産流通近代化センターという国土交通省関係の団体の仕事で愛媛・松山に行ってきました。不動産コンサルティング技能登録者向けの研修講師の仕事です。何と飛行機で日帰りでしたので街中はあんまり見る余裕はありませんでした。でもなんとなく「の・ん・び・り」な感じを受けました。というのも・・・

　このところ東京や大阪などでこの手の研修が行われると、研修中に携帯を片手に会場を急いで出る人や、メールをいじる人がいます。また休憩になると携帯で大きな声で取引の話をする光景があちこちに見られるのですが、ここ松山では受講生４０名ほど、私の担当した２時間あまり途中退席などはなし。１０分ほどの休憩中もとっても静かでした。

　研修に先立ち松山や高松の競売市場などを調べたんですが、どうも東京や大阪などの大都市圏などの傾向と異なります。まずは競売物件数は大都市圏はガンガン減っているのに、この地域は横ばい。さらに競落率も大都市圏が８０%超（東京はほぼ１００％）なのにここは６０％くらい。競売データもちょっと一昔前っぽいのであります。

　あんまり時間が無かったので実態はよく分かりませんでしたが、空港から市内、そして市内から空港で乗ったタクシーのドライバーさん、いずれの方もホンワカされていましたし、研修も前述の状態でしたんで
私の松山の印象は「の・ん・び・り」なところということになりました。

　私の別会社（不動産賃貸、売買の会社）で最近購入したアパート（江東区）は購入時ほとんど未入居だったので、空き部屋の募集をかけてます。そこの部屋のひとつに申し込みが入りました。入居者プロフィールをみると「生活保護を受けている、足がちょっと不自由な独身の３０歳くらいの女の人」でした・・・

　さてどうしたものかと思案していましたが、一応連帯保証人がつきますし、生活保護費はちゃんと国から出るのでどうでしょう。と賃貸を斡旋した業者さんは言ってきます。でも連帯保証人がちと頼りなさそうですし、また生活保護の額がどのくらいなのかも定かでないので、思案しておりましたが、先方業者が「生活保護の額が月額１４万円ですし、さらにパチンコ屋でバイトもしてますから家賃は大丈夫ですとのこと」
　１４万円がただでもらえる上にバイトもできる！確かに家賃（５万円ちょっと）は大丈夫かもしれません。
でも何か釈然としません。またこのアパートは満室後再販しようとも考えていますので、その折にテナントの属性は買い手にとって重要な判断材料です。差別する考えは毛頭ないのですが、やはり商品としてマイナスになるのは否めません。結果丁重にお断りいたしました。

　でもそれにしても生活保護費って高くないですかね・・・　１４万円とるのはそんなに容易じゃないと思いますし、現実この人はバイトできちゃうんですから・・・・生活保護世帯が急増しているとの報道が先日ありましたが、ちょっと考えさせられるところです。