和合実のトレジャー探索日記

３月の追い込み

Sun, 07 Mar 2010 14:42:39 +0900

３月決算の会社にとって今月は〆の月ですから、読込み済みの売上はどうしても確定させないといけません。そのため、営業社員はいつも以上に必死になります。ある不動産会社の場合、目標達成に向け、３/３１まで休日返上でがんばらないといけないようです。それがいいとは思いませんが、そこの社員は利益がマイナスでは会社の存続自体が危ぶまれるので、緊急避難的な措置としてやむをえないといわれていました。でも、体を壊さないようにして頂きたいと思います。もうすぐ、新事業年度です。桜の開花も間近です。もうひと頑張り、踏ん張ってください。和合実

法人税率変更！？

Mon, 26 Oct 2009 16:49:18 +0900

民主党は中小企業の法人税率を今の18％から11％に下げることをマニフェストに掲げていましたが、延期になるという記事が出ました。もし、 -------------------------------------------------------------------------------- これが実現しますと、法人住民税等をあわせた実効税率は約20％になります。20％なら高額所得者は法人で不動産取得をする方がメリットが大きくなります。来年度は見送りでも、再来年度からでも実現して欲しいですね。

新設法人でもすぐに借入れはできるかという質問を頂きますが、それは問題ありません。個人の収入・資産背景で審査をしてくれますから、原則、個人で融資を受けられる人は法人でも受けられます。　また、物件取得時の消費税の還付に関しまして、何らかの網をかけることを検討されています。民主党政権になって、不動産関連税制がどう変るのか、年末の税制改正大綱はチェック要です。

ファミリー向けマンション投資ってどう？

Fri, 16 Oct 2009 22:25:59 +0900

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 「２０１０年の賃貸経営を賢く乗り切るには何が必要か？」を考えるセミナー　　　　http://www.sftd.jp/audios/seminar_091205.php 　　 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 最近の傾向として、ワンルームマンションよりファミリーマンションの一棟物件を求める人が徐々に増えてきているように感じます。その理由は不況のせいもあり、敷金礼金無しの物件が増加傾向になっているので、同じ貸すなら、長期的に貸せるファミリーの方が安定経営ができるということかと思われます。敷金礼金無しでは、退去時の改装費用はすべてオーナー負担になってしまいます。それでも今年に限って言えば、空いているよりましと考える人も多いのです。ワンルームは入退去の回転の多いほうが利益になったのですが、それは昔話となりつつあります。でも、ファミリー物件の売り物は数が少ないですし、利回りもワンルームに比較し落ちます。その分自己資金の多い人でないと、成約には到りにくいのが現状かと思います。

情報を「もらえる人、もらえない人」

Sat, 10 Oct 2009 11:58:05 +0900

不動産の世界でも、顧客選別が進んでいるように感じます。それをどこで感じるかといいますと、金融機関です。そこの顧客対応の違いにそれを見て取れます。　わかりやすい言い方をしますと、情報をもらえる人と、もらえない人です。　預金量の多い人や、資産規模の大きい人には金融機関自らが不動産情報を提供しています。そこには銀行ならではの情報もあります。　すべての情報がいいとは限りません。リスクを感じる物件もあるからです。でも、それらの情報を受ける側に選択眼がありますと、お買得物件にめぐり合えることになります。　誰しも情報提供していただけるグループ入りをしたいものです。一足飛びには仲間入りできないかもしれませんが、どのような時代でも、常に前向きでありますと、チャンスは必ず来ます。そのチャンスをしっかり掴んで、ステップUPしていっていただきたいと思います。

証券から不動産への動き

Sun, 13 Sep 2009 12:58:32 +0900

最近、証券よりは現物資産ということで、不動産を現金で購入する人が増えているという話を聞きました。教えてくれた人は、自らも収益不動産の現金買いをしておられます。　これからは現物が良いとの判断です。中身のよくわからない証券は、証券会社の営業社員や、代理で売っている銀行員もわかっていないというのがその人の言い分です。　わかっていない人から聞いても、わからないというのはそのとおりですね。　現金買いの人にお勧めの一つは店舗物件です。数は少ないので、いい物件にめぐり合うまで時間はかかりますが、複数所有されるなら、一つは店舗を検討されてはいかがかと思いますよ。

不動産売却の難しさ

Sat, 29 Aug 2009 16:28:01 +0900

私の顧客は圧倒的に収益不動産の購入希望者が多いのですが、売却の相談もあります。どちらの方が難しいかと言いますと、それは事情によりますが売却です。　損切りで売る場合も、

築浅の良質物件が不足

Fri, 14 Aug 2009 08:53:09 +0900

最近、築浅物件が少なくなってきています。この傾向は益々強くなりそうです。そうしますと、利回りは下がっていくことになると思われます。元来、築浅の物件の利回りが高いのが正常ではないのです。何らかの事情があるため、利回りが高くなっていただけですから、その事情がなければ、当然利回りは下がることになります。　売れ筋の築１０年まで２億円以下の物件は、

不良債権の処理の仕方も時代で変わる

Sat, 08 Aug 2009 13:20:56 +0900

バブル崩壊後の銀行の不良債権処理と、リーマンショック後の不良債権処理の手法に変化が見られます。前者の場合、公的資金の注入をしてでも、できるだけ早く損失処理をするため、サービサーに不良債権を売却した経緯がありますが、後者の場合、それをせず、できるだけ損失を顕在化させない方向に動いている様子が伺えます。　銀行体力の問題なのか、あるいは二度と公的資金の注入は受けたくないという姿勢の表れなのかもしれません。　今は債務不履行で不動産を売却したくても、その価額が債権額に満たない場合は、抵当権の抹消に応じないケースが増えてきています。　当然不動産価額が高いと売買は成立しませんから、不動産は流通しません。時代背景が異なると、同じ不況でも不動産の動き方が違うということです。

今年３月の賃貸市場の動向結果

Wed, 06 May 2009 14:47:41 +0900

今年は賃貸市場にとって厳しい結果となったようです。例年より、入居希望者が少なく空室が埋まりにくい状況であったのです。中には新築物件でさえ苦戦し、フリーレントやゼロネット等で、とにかく満室にしようとあの手この手で集客した物件が少なからずあったようです。　特に賃貸マンションの供給過剰地域は、

空室と家賃の値下げ

Sun, 19 Apr 2009 10:04:24 +0900

最近、空室が埋まらない状況にある物件が多くなっています。賃料だけの問題ではなさそうです。今年の3月は例年より転居ニーズが少なかったようです。　企業が転勤を抑えたことや、

長期金利の行方

Sun, 12 Apr 2009 08:22:27 +0900

世界同時不況から脱出を図るため、各国が大型の財政出動を計画中です。その財源は国債に頼っています。すなわち借金です。国債が増発されると需給バランスが崩れ、

150億円の豪邸

Sun, 05 Apr 2009 10:24:34 +0900

3/29の読売新聞に、アメリカ・ロサンゼルス郊外の豪邸が約150億円で売りに出されたという記事が掲載されていました。米国史上最高額ということです。

売り物件の掘り起こし

Sat, 14 Mar 2009 10:00:43 +0900

先日、ある企業に数年前売却を検討されていて、そのまま売らずにお持ちの物件について、売却意向を確認に行ってきました。そのときは売値が高く買い手が見つからないような価額でしたが、それから、償却も進み、また家賃収入も入っていますので、ひょっとしたら値段を下げて売却される可能性があるのではないかと思ったのです。　すぐには返事をもらえませんでしたが、売却を社内で図ってくださることになりました。　意外に思われるかもしれませんが、

賢い地主さん

Sat, 28 Feb 2009 11:44:34 +0900

土地の有効利用を考えておられる地主さんがいます。年齢は６０代、相続した土地を次の代に移すため、借金をしてマンション建築を考えておられます。　収支を見せていただくと、土地はゼロで計算して、9％いくかいかないかといったところです。　私ならこの土地では絶対賃貸マンションを建てません。立地条件が良くないのです。ですから、

融資特約

Sat, 21 Feb 2009 20:53:46 +0900

売買契約で融資特約をつけることは一般的によくあることです。でも、最近はそれがために、融資が付かず契約解除されることが増えているのです。　融資基準が変更とされ、