和合実のトレジャー探索日記

３月の追い込み

2010-03-07T05:42:39Z

３月決算の会社にとって今月は〆の月ですから、読込み済みの売上はどうしても確定させないといけません。そのため、営業社員はいつも以上に必死になります。ある不動産会社の場合、目標達成に向け、３/３１まで休日返上でがんばらないといけないようです。それがいいとは思いませんが、そこの社員は利益がマイナスでは会社の存続自体が危ぶまれるので、緊急避難的な措置としてやむをえないといわれていました。でも、体を壊さないようにして頂きたいと思います。もうすぐ、新事業年度です。桜の開花も間近です。もうひと頑張り、踏ん張ってください。和合実

法人税率変更！？

2009-10-26T07:49:18Z

民主党は中小企業の法人税率を今の18％から11％に下げることをマニフェストに掲げていましたが、延期になるという記事が出ました。もし、 -------------------------------------------------------------------------------- これが実現しますと、法人住民税等をあわせた実効税率は約20％になります。20％なら高額所得者は法人で不動産取得をする方がメリットが大きくなります。来年度は見送りでも、再来年度からでも実現して欲しいですね。

新設法人でもすぐに借入れはできるかという質問を頂きますが、それは問題ありません。個人の収入・資産背景で審査をしてくれますから、原則、個人で融資を受けられる人は法人でも受けられます。　また、物件取得時の消費税の還付に関しまして、何らかの網をかけることを検討されています。民主党政権になって、不動産関連税制がどう変るのか、年末の税制改正大綱はチェック要です。

ファミリー向けマンション投資ってどう？

2009-10-16T13:25:59Z

■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 「２０１０年の賃貸経営を賢く乗り切るには何が必要か？」を考えるセミナー　　　　http://www.sftd.jp/audios/seminar_091205.php 　　 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 最近の傾向として、ワンルームマンションよりファミリーマンションの一棟物件を求める人が徐々に増えてきているように感じます。その理由は不況のせいもあり、敷金礼金無しの物件が増加傾向になっているので、同じ貸すなら、長期的に貸せるファミリーの方が安定経営ができるということかと思われます。敷金礼金無しでは、退去時の改装費用はすべてオーナー負担になってしまいます。それでも今年に限って言えば、空いているよりましと考える人も多いのです。ワンルームは入退去の回転の多いほうが利益になったのですが、それは昔話となりつつあります。でも、ファミリー物件の売り物は数が少ないですし、利回りもワンルームに比較し落ちます。その分自己資金の多い人でないと、成約には到りにくいのが現状かと思います。

情報を「もらえる人、もらえない人」

2009-10-10T02:58:05Z

不動産の世界でも、顧客選別が進んでいるように感じます。それをどこで感じるかといいますと、金融機関です。そこの顧客対応の違いにそれを見て取れます。　わかりやすい言い方をしますと、情報をもらえる人と、もらえない人です。　預金量の多い人や、資産規模の大きい人には金融機関自らが不動産情報を提供しています。そこには銀行ならではの情報もあります。　すべての情報がいいとは限りません。リスクを感じる物件もあるからです。でも、それらの情報を受ける側に選択眼がありますと、お買得物件にめぐり合えることになります。　誰しも情報提供していただけるグループ入りをしたいものです。一足飛びには仲間入りできないかもしれませんが、どのような時代でも、常に前向きでありますと、チャンスは必ず来ます。そのチャンスをしっかり掴んで、ステップUPしていっていただきたいと思います。

証券から不動産への動き

2009-09-13T03:58:32Z

最近、証券よりは現物資産ということで、不動産を現金で購入する人が増えているという話を聞きました。教えてくれた人は、自らも収益不動産の現金買いをしておられます。　これからは現物が良いとの判断です。中身のよくわからない証券は、証券会社の営業社員や、代理で売っている銀行員もわかっていないというのがその人の言い分です。　わかっていない人から聞いても、わからないというのはそのとおりですね。　現金買いの人にお勧めの一つは店舗物件です。数は少ないので、いい物件にめぐり合うまで時間はかかりますが、複数所有されるなら、一つは店舗を検討されてはいかがかと思いますよ。

不動産売却の難しさ

2009-08-29T07:28:01Z

私の顧客は圧倒的に収益不動産の購入希望者が多いのですが、売却の相談もあります。どちらの方が難しいかと言いますと、それは事情によりますが売却です。　損切りで売る場合も、価額の査定にずれが生じるからです。値段を下げたくとも、金融機関が資金回収できない場合、抵当権の設定をはずさないケースもあるので下げられないという事情もあります。　冷静に判断するには、物件価値を客観的に判断する必要があります。売主からしますと、通常売却は不動産価額の上昇局面で売るのがよいのです。但し、収益不動産に関する限り、事情は異なり、需給バランスが重要なのです。　　今、市場には買い側のニーズに合う物件が少なくなってきています。そのため、特にグロス金額の低い物件は利回りが目線が低くなってきているのです。　物件概要書を見て、この金額では売れないだろうと思っていた物件が、売り出し価額で売れたという物件がここ２ヶ月間で３件ありました。様子が変ってきているように思えます。年末に掛けては、売主優位になっていくかもしれません。

築浅の良質物件が不足

2009-08-13T23:53:09Z

最近、築浅物件が少なくなってきています。この傾向は益々強くなりそうです。そうしますと、利回りは下がっていくことになると思われます。元来、築浅の物件の利回りが高いのが正常ではないのです。何らかの事情があるため、利回りが高くなっていただけですから、その事情がなければ、当然利回りは下がることになります。　売れ筋の築１０年まで２億円以下の物件は、どこの業者さんも不足していると答えます。築年数の古い物件は山ほどありますが、見向きもされない物件が多いのです。　そんな中から、お勧め物件を探すのは簡単ではありません。いい物はすぐに売れてしまいますから、いかに早く情報を入手するかにかかっています。　先日も、数名の顧客にだけ物件情報を流し、その中のお一人が買い意向を示されたので、融資の承諾が取れるまで待たせていただき、最終その方が購入されました。　いい物はオープン情報になるまでに決まってしまうのです。買い安い、長期安定運営ができそう、出口の見えているという物件は、そう多くはありません。　当面、売手・買手の意向のミスマッチが続きそうに思えます。

不良債権の処理の仕方も時代で変わる

2009-08-08T04:20:56Z

バブル崩壊後の銀行の不良債権処理と、リーマンショック後の不良債権処理の手法に変化が見られます。前者の場合、公的資金の注入をしてでも、できるだけ早く損失処理をするため、サービサーに不良債権を売却した経緯がありますが、後者の場合、それをせず、できるだけ損失を顕在化させない方向に動いている様子が伺えます。　銀行体力の問題なのか、あるいは二度と公的資金の注入は受けたくないという姿勢の表れなのかもしれません。　今は債務不履行で不動産を売却したくても、その価額が債権額に満たない場合は、抵当権の抹消に応じないケースが増えてきています。　当然不動産価額が高いと売買は成立しませんから、不動産は流通しません。時代背景が異なると、同じ不況でも不動産の動き方が違うということです。

今年３月の賃貸市場の動向結果

2009-05-06T05:47:41Z

今年は賃貸市場にとって厳しい結果となったようです。例年より、入居希望者が少なく空室が埋まりにくい状況であったのです。中には新築物件でさえ苦戦し、フリーレントやゼロネット等で、とにかく満室にしようとあの手この手で集客した物件が少なからずあったようです。　特に賃貸マンションの供給過剰地域は、今後も苦戦するかもしれません。　今の悪い経済情勢の先行きも、いつ晴れるか見えない状況ですね。そんな中で、新型インフルエンザのニュースが報道されました。メキシコだけでなく、その感染者の発生した国は、増えつつあります。　海外渡航の自粛企業も現れてきています。感染の拡大状況が続けば、世界経済にとっては大きな痛手になります。今年が明るいニュースより、暗いニュースの多い年にならないように祈りたい気分です。

空室と家賃の値下げ

2009-04-19T01:04:24Z

最近、空室が埋まらない状況にある物件が多くなっています。賃料だけの問題ではなさそうです。今年の3月は例年より転居ニーズが少なかったようです。　企業が転勤を抑えたことや、新入学生は自宅から通う人が多くなったこと、また転居したくても引越し費用を考えると今年は我慢しようと考える人が多いという事情がありそうです。　一方、事務所系のニーズはどうかといいますと、もっとひどい状況です。多くの企業売上が下降し、来期の予想も減益を覚悟しているところが多く、そのため家賃の値下げ交渉をしてくるところが増えているようです。大家さんにとっては受難の時代です。　家賃の値下げに応じるかどうかは、所有物件の市場ニーズによって対応は異なります。値下げに応じない強気の大家さんもいます。　それはその家賃であれば、次のテナントさんがすぐにでも入るという立地条件のよさが、強気になれる理由です。　自らの物件はどういう態度でテナントさんに臨むのがよいのか、考えておく方がよいかもしれませんよ。

長期金利の行方

2009-04-11T23:22:27Z

世界同時不況から脱出を図るため、各国が大型の財政出動を計画中です。その財源は国債に頼っています。すなわち借金です。国債が増発されると需給バランスが崩れ、最悪消化されない懸念もあり、機関投資家の売りを誘発しているところもあるのです。　そのためか、長期金利が上昇しだしています。また株価が底を打ち、上昇していることもその要因とも言われています。　株価は上昇した方が経済的にはいいのですが、上昇するとますます国債は売られ、金利が上昇していく可能性も出てきます。　先は読み切れませんが、長期固定金利で融資を受ける選択肢は、しばらく判断に迷う局面が続くことになるかもしれません。

150億円の豪邸

2009-04-05T01:24:34Z

3/29の読売新聞に、アメリカ・ロサンゼルス郊外の豪邸が約150億円で売りに出されたという記事が掲載されていました。米国史上最高額ということです。　持ち主は、「チャーリーズエンジェル」等で知られる有名な映画・テレビ番組制作者の未亡人です。　１００室以上も部屋があるお城のような邸宅を、さて誰が購入するのかも注目されるところです。　個人所有では維持費がかかって大変です。私ならホテルにするのがいいかもと考えるのですが、それは真の大富豪の生活観を、私が知らないからかもしれません。　世界を見渡せば、とんでもない資産家がいるものです。この邸宅がいくらで売れようが、損をしようが、この未亡人の生活には全く影響ないのでしょうね。　人間死ぬときは何もいらないのですから、あまり必要以上に持つこともありません。できることなら、持てる人は、死後の不動産処分の仕方も考えておく方がよいように思います。

売り物件の掘り起こし

2009-03-14T01:00:43Z

先日、ある企業に数年前売却を検討されていて、そのまま売らずにお持ちの物件について、売却意向を確認に行ってきました。そのときは売値が高く買い手が見つからないような価額でしたが、それから、償却も進み、また家賃収入も入っていますので、ひょっとしたら値段を下げて売却される可能性があるのではないかと思ったのです。　すぐには返事をもらえませんでしたが、売却を社内で図ってくださることになりました。　意外に思われるかもしれませんが、お勧めできる売り物件が少なくなっている状況です。銀行で聞きましても、相対的に融資の持ち込み案件が減っているとのお返事です。　理由は買手の目線が上がっていること、また審査基準が厳しくなっていることにも関係があります。　待っていては扱う物件が減ってきますので、直接売主にアプローチをしています。意外に思われるかもしれませんが、今の市場はそういう状況です。

賢い地主さん

2009-02-28T02:44:34Z

土地の有効利用を考えておられる地主さんがいます。年齢は６０代、相続した土地を次の代に移すため、借金をしてマンション建築を考えておられます。　収支を見せていただくと、土地はゼロで計算して、9％いくかいかないかといったところです。　私ならこの土地では絶対賃貸マンションを建てません。立地条件が良くないのです。ですから、この土地を売却して、収益不動産への買換えをお勧めしましたが、売るわけにはいかないということでした。　収益物件をいくつか紹介しましたが、自分の土地で建てたい気持ちは変らないようでした。客観的に見て、買換えの方がずっといいと思うのですが、この地主さんには意識の呪縛があって、わかっていても自分の土地を手放す決断ができないのです。　紹介者の方には申し訳ないのですが、私はこれ以上関わりたくない旨を伝えました。価値観の問題はそう簡単には解決しないからです。　買換えを積極的にされたある地主さんは、こう言っていました。「先祖伝来の土地を手放しても、また別のところで買うのですから、買ったものを子孫につなぎ、先祖伝来とすればいいのです。」と。　まさにそのとおりです。時代が変れば、所有する物件が変わってもいいのです。固執することで失敗を招くことにもなりえます。柔軟な発想が失敗を防ぐ手段にもなるといことですね。

融資特約

2009-02-21T11:53:46Z

売買契約で融資特約をつけることは一般的によくあることです。でも、最近はそれがために、融資が付かず契約解除されることが増えているのです。　融資基準が変更とされ、以前のようには簡単にいかなくなっているからです。　銀行で聞いた話ですが、金融資産が５０００万円、年収が１０００万円ある会社員でも、希望される融資額がでないケースもあるようです。　チェック項目は、その人の借入残高や年齢、家族構成等です。単に物件がよくても、属性が融資に影響を与えるのです。　物件購入をお考えの方は、借入の可否を事前に知ることが、必要かと思います。　和合実