和合実のトレジャー探索日記

2008年8月30日

見送り物件再登場

　過去、一度は検討した物件が、二物件出ていました。一つは値段が15％ダウンし、もう一つは、値段変らずです。この違いは何かと考えてみますと、予想するに、値段の下がった物件は、

市場にあわせてできるだけ早く売りたいという売主さんの意思表示で、値段の変っていない物件は、下げるに下げられない事情があるか、あるいは一人ぐらいこの金額でも買ってくれる人がいるのではないかという期待の表れではないかと思います。

　おそらく、

後者の物件はずっと売れずに残っていくと思います。銀行融資が厳しくなっている今、よほど物件に魅力がなければ、そう簡単に買手が見つかるものではないからです。

　前者の物件は、たぶん売れると思います。もう一声の指値が入るかもしれませんが、それを売主さんが呑めばいいだけです。

　新築や築浅物件も、随分出てくるようになりました。でも、あと一息のところで壁を感じています。その壁とは、売主さんが耐えうる損失かどうかです。

　新しい物件ほど、売却益は出ません。反対に赤字になります。それでも売らないといけない状況にある売主さんもいるということです。

　壁は破られるか？それが最近の関心ごとです

投稿者: サラリーマン流不動産投資道場日時: 14:30 | パーマリンク

2008年8月24日

不動産所有は女性が向いている？

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私は収益不動産オーナーには女性の方が向いていると思うことがよくあります。セミナーでもそういうことをよく言います。勿論、すべての女性ということではありません。その女性とは、

1.細かいところによく気がつく人、2.収支に敏感な人、3.インテリアに興味を持っている人、4.借金はできるだけ早く返したいと思う人等です。でも、思うだけでなく、それを実行に移すことが条件になります。

　1.は入居者サービス向上のポイントになる点です。どうすれば長く居住していただけるか、あるいは空室時に入っていただけるかを工夫する上で需要な要素です。

　2.はキャッシュフローや税務を勉強していることです。また、空室で家賃が入らないときの怖さを知っている人は、退去時にやらないといけないことを事前に知っていて、即行動に移せるということです。

　3.は室内のインテリアで、入居者アピールできることを知っていて、自分のセンスをうまく表現できる人は、自分で内装工事を指示します。

　4.借金がなくなれば、安心ですね。その安心を早く手にしたいと繰上げ返済に積極的な人を言います。

このほかにも感じることはありますが、これらのことは相対的に、男性よりも女性の方がより敏感なのではないかと感じています。でも、しないといけないことは男性オーナーも同じです。実践して欲しいと思います。　

投稿者: サラリーマン流不動産投資道場日時: 12:53 | パーマリンク

2008年8月 2日

空室対策の解決ビジネス

　収益不動産を所有していますと、いずれ建物が古くなり、ほっておくと空室も多くなり、修繕しても入居者が入らないという問題が発生するケースもあります。こんな問題で悩んでいるオーナーさんも多いですね。それを

チャンスと捉え、ビジネスを展開している人もいます。

　空室対策には、

入居者が入るようにリフォームに工夫をして、これまで以上の家賃で入居付けをするというビジネスであったり、あるいは売れない古い物件を安く買って、再生するという事業をしている人もいます。

　また、旧借地権つき物件や、底地を購入して、権利関係を整理して、土地建物を同一所有者にするというビジネスもあります。

　これらは、個人でやろうと思えばできないことはありません。しかし、それには知恵、工夫、根気、熱意等を惜しまず、汗を流して解決しようとする姿勢が必要なのです。その努力をしない限り、思うようにはいきません。

　それをする余裕のないときは、こういうビジネスをしている会社とうまく付き合って、次の展開を考えてみるのもいいのかなと思います

投稿者: サラリーマン流不動産投資道場日時: 20:45 | パーマリンク