先日、業界新聞に目の留まる記事がありました。

それは、

大阪市内中心６区で、ワンルームマンションが供給過剰になり、3000戸以上も需要を上回っているという内容の記事です。
たぶん、1年以上前だったと思うのですが、ファンド向けの多くのワンルームマンションが、次から次へと建っていくものですから、どこからそんなに多くの入居者を集めてくるのだろうかと不思議に思い、「供給過多」を言いましたが、それがはっきりと数値で裏づけされた格好になりました。

新築ワンルームの家賃は高く、またその設定でないと利回りが悪くなるので、下げられないのです。

値下げ以外の方法で、入居者サービスをしているようですが、それにも限界があります。今後は空室率を十分チェックしないと、「満室予想利回りは、現実にはない利回り」ということにもなりかねません。

実はこの先の予想もしていますが、嫌な予想なので、ここには書きませんが、それを見抜かないと、落とし穴にはまる可能性もあるかもしれません。今後、ますます物件選定には注意が必要です。

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バブル崩壊で地価の最安値時は関西圏の住宅地ではどこも坪単価１００万円を切るような状況でしたが、今では人気エリアとそうでないエリアでは大きく差がついています。

理論的には、需要が高まれば価額も上昇します。

しかし、収益還元で考えますと、非常に乖離した数値になっています。
マンションや戸建て住宅を購入したい人は多いのですが、借りたい人は少ないということです。

家賃は上がっていません。
賃貸マンションは供給の方が多く、

空室が解消されないためです。

そうしますと、地価が上がると、固定資産税もいずれは上がるでしょうから、収益性は悪くなります。
売却するにも、収益性が悪いと融資がつきにくくなります。

更地の方が、空室の多い賃貸マンションの建っている土地付き物件より高く売れるということになります。
これは積算価額で見た場合の理論とは一致しなくなりつつあるということです。

これからは発想の転換が必要となります。
ここにチャンスとリスクが隠れています。
この意味がわかりますでしょうか？

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9/6の日経新聞に、「純金融資産の保有額別市場規模」が掲載されていました。

それのよりますと、日本の全世帯数は、4482.3万世帯で、そのうち、5億円以上の金融資産を持つ超富裕層は5.2万世帯です。

割合にして0.1％です。その額は46兆円。
全世帯の純金融資産が1153兆円で、それに対する割合は4％です。
そうしますと一世帯あたり、約8.85億円になります。

1億円以上の金融資産を持つ富裕層は、

81.3万世帯で167兆円。両者を合わせますと、86.5万世帯で、213兆円を保有し、全体に占める世帯割合で3.4％、保有割合で18.5％です。

すなわち、100人いると、3～4人で、100の金融資産のうち、18.5を保有しているということです。
富の集中は進んでいます。
銀行や証券会社はこれらの富裕層をターゲットとして、ビジネスを展開するのも理解できます。
効率がいいですからね。

それに「金持ち喧嘩せず」で、物分りのいい人が多いのもこの部類の人たちのようです。

不動産投資をしている人には、借入金の額ではこの割合に入る人も多いでしょうね。
でも真の富裕層には、その借金を返さないとなれません。
3.4％の仲間に入れるように、私もチャレンジしていきたいと思っています。

このブログを読んでくださっている読者の方で、「私も」と思われる方は、一緒に頑張りましょうね。

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皆さんは物件情報をどこから仕入れておられますか？今日はネットで物件情報を入手するための、不動産投資専門サイトをご紹介します。

ここです。『HOME’S　不動産投資専門サイト』
9/4に全面リニューアルされ、よりわかりやすくなっています。

不動産に慣れていない人は、専門用語の意味がわからなくて困ることも多いのではないでしょうか？

このサイトには、

不動産専門用語の解説もあります。

また、エリアごとの家賃相場を調べることもできます。このあたりは特に活用できますよ。

エリアは全国をカバーしています。ですから、地方都市の物件の収益性も知ることができます。また物件種類も多く、自分の指定した条件で、物件を探すこともできます。

たとえば、地域・価額帯・表面利回り・駅からの時間・築年数・構造・物件種類等です。条件を絞れば絞るほど、表示される物件は少なくなります。もし気に入る物件が出てきましたら、お気に入りリストに入れて、後ほど他の物件と比較することもできます。

早速、私の目にかなう物件があるかどうか、条件を絞って探してみました。いくつかでてきました。でも事前に知りたい情報が載っていません。どんな情報かといいますと、①現状の空室率、②適法物件かどうか、③固定資産税評価額等です。

①と②の情報は、ここに物件を掲載している不動産仲介業者にとっては、掲載したくないことかもしれません。なぜなら、興味をもっていただける購入見込み客を減らすことになるからです。
でも、見る側からしますと、ぜひとも①②は教えて欲しい情報です。それは物件の良し悪しを判断する必須項目だからです。

サイトの運営には費用がかかります。
その費用の捻出方法は、物件掲載業者からの掲載料だと思われます。ですから、わかっていても、サイト運営会社もそこまで言えないのかもしれませんね。
でも良心的なサイトとして運営していこうと思っているなら、先の項目は掲載条件にすべきだと、私は思います。なぜなら、購入者のほとんどが素人であるからです。

違法建築物かどうかは、なかなか素人にはわかりません。
不動産投資のサイトの良し悪しは、情報開示が十分できているかどうかも重要な要素ですね。

ということで、私の興味をそそった物件は、よく見ると違法建築物でした。
残念ながら、私の目に適う物件は、今回ありませんでした。私は私なりの判断基準を持っています。
人が良くないといっても、いいと判断する物件もあります。

違法建築物にも、中には面白いと思う物件もあります。その判断基準に適うときは、違法物件でも購入してもいいと思っています。
でもそこにあるリスクを取る覚悟がないといけないことはいうまでもありませんね。

ということで、特に、これから不動産投資を始める人には、いろいろ勉強になるサイトだと思います。有効に活用されてみてはいかがでしょうか？　

＞＞不動産投資ポータルサイトも色々ありますよね。各大家さんは何を活用しているでしょうか沿うか！？詳しくは、不動産人気ブログランキングへ→詳細はコチラ

９月実行の融資金利は下がっています。

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長期固定金利ほど下げ幅は大きく、５年で大体0.3％ぐらいです。

これは、

米国のサブプライムローンの焦げ付きが原因かと思われます。
株価の暴落に始まり、世界中の金融市場に激震が走りましたね。この影響で、日銀は公定歩合を据え置きました。

市場では９月にも金利上昇を見込み、それを織り込んでいましたので、その分下がったという見方ができます。反対に金融市場が落ち着きを見せますと、いずれは0.3％の上昇はあると見ておかなければなりません。日銀の福井総裁は何とか金利を高めたいと思っているのが発言からわかります。

参議員選挙で民主党が躍進したことで、津島税調会長は早々と年末の税制改正での、消費税率ＵＰと法人税の税率Ｄｏｗｎを諦めました。収益不動産の購入に関しては、今は一つのチャンスかもしれません。

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