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私も実感していることですが、マンションには家賃の額に応じた人が入ってきます。

嫌な言い方かもしれませんが、分相応ということです。
特に、賃料の安いマンション程、ルール無視の人が多いように感じています。

たとえば、ゴミの日が定められていても、お構いなしにいつでも出す人が多かったり、連絡事項があって電話しても居留守を使ったり、家賃の滞納は平気で行ったりということをする人が相対的に多くなります。

こういう方々には、

いくら口うるさく言っても効き目がないので、困っている家主さんも多いようです。

それをわかって、ある家主さんは、そういう入居者には玄関ドアに別の鍵を掛けて、相手から連絡をさせるようにしています。部屋に入れないので、必ず連絡があるようです。

これは確かに効き目があるかもしれません。
でも皆さんがまねをして、トラブルになることもありますから、良し悪しはご自身でご判断ください。

でもこの家主さんはこれが発端で入居者が出て行ってもいいと、本気で思われています。ルールを守る人だけに借りていただければと思っておられるのです。

強気なわけには理由があります。いまこの家主さんは、賃料UPに取り組んでおられます。
さてどんな方法かは、後日のブログでヒントをお話します。　　

　一棟マンションを所有しますと、大抵の方は管理会社に一任されるのではないかと思うのですが、一度できることは自分でしてみてはいかがでしょうか？

そういいますと、このような返事が返ってくるかもしれません。

年収から自分の時間給が仮に３０００円とした場合、「そんなことは人に頼んで、自分はもっと稼げることに時間を使う」と。

これは時間効率を考えた場合の合理的判断かも知れません。

でも私が言っているのはそれとは違ったものです。

マンションが資産維持されているかとか、老朽化はしていないだろうか、

植栽で癒し空間を作れないか、不便なところはないか等々、今まで気づかなかったことを気づいたり、入居者の立場にたった見方をすることで、喜ばれることや快適な暮らしの提供を考えるきっかけになるのです。

これは満室経営を続けるための一手法でもあります。

私も自ら、実践しています。そうしますと、清掃をしていただいている人の気持ちがわかったりします。
夏場はゴミ置き場のにおいが鼻につきます。モラルのない入居者もいるでしょう。
そうしますと、指定日以外にゴミを出したり、分別しないでお構いなしに一緒にゴミだしする人もいると思います。
そのゴミはそのままでは、市は持っていってくれないことも多いのです。
そのため、管理会社の人が、ゴミ分けをしたり、ゴミ収集後の掃除をしてくれています。
自分でやると、その作業のつらさもわかり、その人たちへの感謝の気持ちがわいてきます。
そうしますと、自然と「ご苦労様」「いつもきれいにしてくれてありがとう」という言葉が自然と出て、管理会社や清掃担当者の方といい関係になれるのです。

その結果、たまに少し無理を言うことがあっても聞いてくれます。

互いに心遣いをすることで、良いコミュニケーションが図れるのです。
こんなことも不動産所有者には必要な心がけと私は思っています。

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すべての銀行がそうとは限りませんが、融資の算定基準が厳しくなっている銀行もあります。

銀行の営業担当の人は融資案件の発掘に日夜奔走していますが、反面融資の審査担当者は不動産担保融資に慎重になってきています。

それは「同じ轍を踏まないようにするため」とも感じられます。

いよいよ自己資金や資産背景のある方々の出番となります。フルローン案件でも、今まで以上に収入や手持ち資金を調べたり、人物評価をしています。これが当たり前というべきかどうかは別にして、自己資金の少ない人の物件購入が今後厳しくなる方向に行くと見て取れます。

ということですから、物件取得をお考え中のあなた、どうすべきかおわかりですね？

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どのように優良物件を見つければよいのかという質問を受けることがあります。

今日はそのヒントを言います。

物件を取得して、あるいは取得する前から価値を上げることを考えておられますでしょうか？
価値を上げるには、物件の見栄えをよくするためのリフォームをするというのも一つですが、私は賃料を上げるための投資を考えます。

どのようにすれば賃料を今より上げて貸せるかということです。

賃料が上がりますと、利回りは上がりますので、買ったときと同じ利回りで売却できるとするなら、

利回りの上がった分だけ資産価値が上がったこととなり、
売却益がでるということになります。仮に1億円の物件の利回りが1％上がれば、１０００万円の価値があがったことになります。

そう考えますと、追加投資額が５００万円かかったとしても、その投資を「するべき」ということになります。
すなわち、資産価値を上げるには、利益を生むための投資を考えればよいということです。マンション敷地に空地があればそこを利用して収益を上げるとか、何らかのサービスを提供して、収益を上げるとかその物件でできることを考えるのです。

そのことが人の見えないところの価値を見るということです。そこが見えますと、高いと見えた物件価額が高くはないと見えてきます。そのときは購入検討しても良い物件になります。これが物件を見つけるコツの一つです。

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