３月は決算月で成果の締めや、人事異動で職場の変わる人の送別会や４月からの新事業年度がスムーズにスタート切れるようにと、私自身もその整理と新たな構想への準備で忙しくしていました。

３月決算の企業に勤めるサラリーマンの方なら、皆さん同じような感じではありませんか？

今日は持家率についてのお話です。

2005年国勢調査の結果分析から

全国、首都圏、近畿圏の持家率を㈱長谷工総合研究所発行の月刊誌ＣＲＩ（4月号）に発表している。
1995年を底に、分譲マンションの大量供給、低金利、住宅税制等が効を奏し、積極的に行われたと分析している。年齢階層別に見ると、25歳～34歳の上昇が目立つとのこと。

全国：　　1995年60.7％　　2005年62.8％
首都圏：1995年52.4％　　2005年57.4％
近畿圏：1995年57.2％　　2005年61.8％

持家率は上昇しています。人口が減っていくとますます持家率は上昇します。そうしますと貸家の空室率も上昇するといえそうです。　　

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国土交通省は3/22に本年１月１日時点の公示地価を発表しました。

今回は顕著に地価の２極化がはっきりでました。
三大都市圏の商業地の上昇率は40％を超えています。
一方、地方の住宅地の地価は下落していました。歯止めがかからない状況です。

全国第一位の高額地価は東京銀座の山野楽器銀座ビルで㎡単価は3,060万円です。
坪単価はなんと10,115万円です。1億円を超えています。
実勢価額がどれぐらいか知りませんが、公示地価の2倍をくだらない商業地も多く見られますので、ここもそうかもしれませんね。

3/23の日経新聞朝刊によると、福岡や仙台でも中心部の商業地は2桁の上昇と書いてありました。また「局所バブル」という言葉がでています。
都内では路線価の3倍取引というのが1年前にあり、それは高値買いといわれていましたが、今では6倍取引も出ているようです。

公示地価の土地鑑定委員会の委員長が異例のコメントを出しました。

「1／1以降も（地価上昇が）続いていくとの予測を示すものではない」というコメントです。

これは何を意味するのか考えないといけません。
それから相続税対策を考えている人は、この公示地価情報からどうすればよいのかを考えるのもいいと思います。情報は受け手によってしその価値が変わります。どうすればメリットを享受できるか、私の勉強会に出席された方は、もうお分かりですね？

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昨日、東京で開催された〔和合実流不動産投資の物件選定術セミナー〕にお越し下さいました皆様、ご参加ありがとうございました。

セミナー終了後、いつも感じることですが、言葉足らずでお伝えしきれなかったこともあったかと思います。
ご勘弁ください。

その分を若干ここで補足させていただきます。
私が一番お伝えしたかったことを要約してお話します。

不動産投資に「ベスト手法」といわれるものが仮にあったとしても、それは決して万人に合ったものではなく、完璧ともいえないものです。

個人的事情や不動産を取り巻く環境の変化でその手法も変化していくものだからです。
昨日は、現時点においての私なりの考え方や手法をご紹介しました。
これは私の体験や実務の中で培った経験、知識でできあがったものです。でもいまだ私の知らないこともたくさんあります。

私の知らないことを知っている方や、私よりも優れた知識、能力をお持ちの方にお会いしましたら、教えを請い自分の足らないところを補っています。
ですから完成したものではありません。

勉強に終わりはありません。

私自身、これからも進化していきたいと願っていますので、数年後は今以上に知識も増え不動産投資手法に変化があるかもしれません。

一方で、

柔軟にいいものは吸収していきます。その結果、変化があるかも知れません。
他方で、影響されない考え方も持ち続けようと思っています。
これは当日お話しました、不動産投資における「収益性」と「資産性」のバランスをとることと似ていて、常にバランス感覚を働かせています。
ですから皆さんには、私の不動産投資における考え方は、多くある中の一手法と受け止めていただければと思います。

人によってスタートラインや事情は異なります。
人それぞれのやり方があると思っています。
不動産投資の実践には自己責任が伴い、覚悟が必要です。
ですから自分なりの不動産投資スタイルを築き上げることが必要なのです。
時間やコストもかかります。

不動産投資の実践は、そのことで良くも悪くも人生を左右することになりうるものですから、安易は禁物です。
自分で考え、自分で行動し、自分で結論を出さないといけないのです。人のアドバイスを受ければ反対に迷いが生じることもあるかもしれません。それはまだ自分スタイルができていないということです。知らないことが多すぎますと対処の術も狭まります。リスクも考え、次のチャンスに備えてください。自分にあったメンターを見つけ、仲間とともに、焦らず怠らずの思いで前進していってください。

それから、当日オフレコでお話しましたことは、ネット等での公開はご遠慮願います。
それから一部誤解をされている方もいましたのでご注意申し上げます。
私が「できます」といったことにもすべて条件というものがつきます。
100％完璧にお話できていないこともありますから、安易になさいますと結果は異なったものになるケースも考えられますので、実践に移そうと思われましたときは、ご自身で確認をお願い致します。
その上で実践前にご一報くだされば、「できる条件」がそろっているかアドバイスできることはアドバイスいたしますのでよろしくお願い致します。

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物件をあまり見ていない方は利回り中心に物件価値を判断されている人が多い。

私と頻繁に会っていただくと、耳で聞いて頭で「そんなものか」と感じるだけの人も、
実際に私と一緒に物件を見に行き、説明をしてあげますとなるほどとより理解が深まり、私の言っている「不動産の見方」の意味するところを体得されていきます。

そうすると見方が変わってきて、

不動産がますます面白いものになったり、あるいは不動産に関連する事項に今までにない興味をもたれます。

ある人は、「それが相乗効果となって物件を見る目が養われていく」と言われていました。

不動産には全く同じなものはありません。

物件選びは比較の上で決めることになります。
そのためにも数多く見るということが必要になるのです。
見方が変わると、物件の将来価値が見えてくることもあります。その将来価値に投資をするというのが、利回り一辺倒でない見方の一つということになろうかと思います。

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本日、私の手元に、不動産投資の書籍の第２弾『出口からみる収益不動産投資』が出版社より届きました。

表紙のデザインにも意味があるのですよ。
じっくり見てください。

大手書店に並びますのは、早いところで3/3（土）頃です。
アマゾンでは3/8～3/9頃に販売開始となる予定です。

以下のような内容の書物です。和合流の不動産の見方を解説しています。
一つでも皆さんの知らなかったことが、この本の中から見つけることができましたら幸いです。
序章は物件概要書の見方です。
十分ご存知の方は、そこは飛ばして実例編第１章から読んでみてください。

特に店舗の章は特に力をこめて書きました。メールアドレスも記載していますので、読後感想を送ってください。詳しくはこちらをご覧ください。
http://www.skattsei.co.jp/

以上、お知らせでした。

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2/21、日銀は無担保コール翌日物金利を年0.25％から0.5％に引き上げた。

金融政策決定会合では政策委員の一人、岩田副総裁が反対したとのこと。総裁と副総裁2人の執行部の意見が割れたのは、1998年の新日銀法施行以降、初めてのことのようだ。

それでも利上げに踏み切った。
何故この時期かを考えると、

4月の地方選挙、その後の参議員選挙が控えているので、今しかなかったのかもしれない。

3月は企業の資金需要が高まる。そこでここがラストチャンスと考えたのではないいだろうか。
それでもこの時期に踏み切ったことで、福井総裁の金融政策の舵取りに対する執念が感じられる。

銀行では住宅ローンの金利を上げる姿勢である。このまま一気に上昇ということでもないが、なんとしても誘導目標1％ぐらいまでは今年の年末までに上げると私は見ています。
なぜなら福井総裁の任期はあと1年。自分の任期中に金利の正常化を成し遂げたいと、日銀マンの彼は強く思っていると見るからです。

これが和合流の解釈です。当っているかどうかはわかりりませんが、このようなケースの真実は後にしかわからないものです。　

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