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銀行は貸した金は必ず回収します。当然ですね。
ですから最終返済期限を切ります。住宅ローンですと80歳。投資用では70歳が一般的です。

融資条件として連帯保証人を求めてきます。そのとき連帯保証人を立てずに、借入する方法として、団信に入るというやり方があります。銀行にとっても、債務者にとっても寿命は読みきれませんね。万一のことを考えて、借入金相当額の保険に入るのです。

不幸にして返済期間中に死亡したとき、保険が残債の支払いをしてくれますから、相続人には迷惑がかかりません。銀行も融資の回収ができますので、こちらも助かります。ですが、この保険の保証上限額は1億円です。それは物件ごとではなく、仮に住宅ローンを団信付きで組んでいましたら、その分は差し引かれます。個人一人につき1億円ということです。連帯保証人を立てれば、1億円の上限はなくなり、返済期限70歳の制限もなくなります。借入額が1億円を超えた場合に、連帯保証人を立てずに済む方法もないことはないのですが、一般的にはそういうことです。

私が著書「収益不動産所有の極意」で述べました借入限度額を知るという意味の一つはこのことを指します。

ですから、

そのことも頭において取得物件の選定をしたほうが良いと思います。ちなみに連帯保証人と言葉はよく似てはいますが、意味が全く違う連帯債務者の違いをよく理解しておいてください。連帯債務者を求められる場合もありますから、そこはよく確認する必要がありますよ。

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銀行の理屈を知る！　《パート１》はコチラ

私の考え方の中にはAさんにくみする所があります。

銀行の理屈が「是」となるには条件がつきます。
それはBさんが不動産投資のイロハがわかっているということです。Bさんには常に不動産関連情報に関心を持って、勉強を続けていく必要性を感じます。

先日不動産投資をお考えの某企業の役員さんと話をしました。
その人の勤め先は不動産関連企業ではありません。年収は2000万円強とのことでした。
個人の借金はゼロです。
銀行はこの方に対する融資に前向きです。当然ですね。

でも、

大きな借金をしてまで不動産投資をしたいとは考えてはおられません。

不動産投資には興味をお持ちですが、どちらかといいますとAさんタイプです。
企業経営の立場から借金の怖さを感じておられるのです。「不動産の専門家でない自分がいきなり1棟もののマンションを買うにはリスクが大きい。
いやそのリスクさえはっきりわからない。」と言われていました。
借金はしても、退職金で全額返済できる範囲とのお考えです。

いろんな考え方があっていいと思います。私も自論を持っています。

不動産投資においてどの考え方が正しいかは10年、20年経たないとわからないのです。
個人の事情もあります。
自分を知って行うことが重要なのです。ある面、収入も高く、自己資金も多い人が借金を控え、自己資金の少ない人が大きな借金を望む方向にあるように感じます。

生活に余裕を作るために不動産投資をするタイプと、生活に余裕があり、お金を遊ばせておくよりは不動産で家賃収入を得たいというタイプの人がいるのです。

目的が違えば不動産に対する勉強の仕方や知識にも差があっていいと思います。2つのタイプでより不動産の勉強をしないといけないのは、前者であることはおわかりいただけますでしょう。さてあなたはどちらのタイプでしょうか？

次回に続く。

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自己資金が1000万円あるAさんとBさんがいます。
AさんもBさんも不動産投資を始めたいと思っています。

でもそのためには銀行の融資を受けることが条件となります。

そこでAさんは区分所有マンションを購入して賃貸することから始めようと考えていました。
大手銀行は融資に際し、Aさんの年収や資産背景を見て融資を検討しました。Aさんは住宅ローンもあり、所得に対するローン返済率は30％に達しています。そうしますと、Aさんが投資用に購入したいと思っている区分所有マンションの価額が2500万円でも、融資に対する銀行の姿勢は消極的です。金利も高めになります。

一方、Bさんは

はじめから1棟もののマンションの購入を考えています。価額は8千万円です。戸数はワンルーム12戸です。でも銀行はBさんへの融資に前向きです。Bさんの収入もAさんとほとんど変わりません。住宅ローンも同じくあります。その返済率は25％です。

一般論では、Aさんが受ける融資額の方が少なくなりますから、銀行の貸し出しリスクはBさんに融資をするより小さいと思えるのですが、実はBさんに貸すほうがリスクは低いと銀行は考えるのです。この理屈を知ってご自身の不動産投資を検討してください。

その理屈のわかる人でないと、ある面、不動産投資をわかっていないということになります。銀行の理屈が正しいかどうかは別です。現実に融資を受けようとするなら、銀行の理屈を知らないといけないということです。

この続きは次回にします。　

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金融庁のファンドへの銀行による融資の抑制効果がでてきています。

これまでファンド中心の不動産仲介をしていた大手不動産仲介業者が、個人顧客向けの仲介に力を入れようとしています。ファンドの場合は融資の心配もなく、あまりフォローをしなくとも、プロですから物件紹介をするだけで、判断はファンド任せでよかったので、ある意味楽な商売ができていました。

ところが、

個人顧客になりますと、物件価額は少額になりますし、手間もかかってきますから、戸惑いのある営業マンが多いようなのです。

今年はいよいよ個人顧客に対する営業姿勢が問われる年となりそうです。いかにスピーディに満足度の高いサービスができるかがより重要になってきます。顧客に選別される時代の到来です。そのやり方次第では本年度の業界地図が変わることになろうかと思います。

簡単には「まねのできないビジネススタイルの構築」が、本年度の重要なテーマとなりそうです。

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実需の住居用地としての価額が仮に100でも、店舗用地として見た場合に、賃料が高めでも入居テナントが見つかるような立地であれば、坪単価が20％UPでも取引されます。

これはコバンザメ商法をしているテナントがいるためです。ショッピングセンターに集まるお客さんを、自分の店に誘導することにより、集客のためのコストをかけずに済むため、

賃料を高めにしても出店するのです。

大型スーパーの近くに小型スーパーが成立つのはこのためです。
この理屈を知らないと、またそれがどんなスーパーか知らないと、そこは周辺の相場賃料で借りようとしていますから、高く貸せたとしてもそうはなっていないケースが多いのです。多くの地域で必ずコバンザメ商法でチェーン展開しているテナントがいますから、よく気をつけてみておく必要があります。

ここ数年ロードサイドに出店をシテ店舗展開をしてきたところが、そうはしないで大型ショッピングセンターのテナントとして店舗展開に切り替えたところも出ていましたが、郊外には今後出店規制がなされるため、またロードサイドに戻ってきそうです。チェーン店が生き延びるには店舗展開が宿命でもあります。

取り合いになりそうな土地にも、賃料が上がらなかったのは先のような理由もあったのです。でももうすぐロードサイドの土地需要が高まることになると思います。

ロードサイド物件は、今がチャンスかも知れませんね。意味深？　

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