今年、私も収益不動産の購入を検討しますと何人かの方々にお話しましたら、どんな物件を購入するのかと興味津々のようです。

まだ具体的にこの物件、というところまではいっていませんが、できれば数ヶ月から半年以内には目処をつけたいと思っています。
それは私自身の都合や融資のこと、タイミング的に時期の到来と感じているからです。

店舗が理想です。

しかし、

今回はそれにこだわらず住居系も視野に入れています。
不動産投資に慣れておられない方にはお勧めしないような物件もその範疇に入っています。

具体的に首尾よく物件取得ができましら、後日何がポイントになって購入を決めたかお話することも考えておきます。

それまでそっとしておいてください。

でも仮に気に入る物件がみつからなかったら、情報提供をお願いします。

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数年前まで、私のお客様は圧倒的に男性が多く、また中高年の方が中心でしたが、最近は30代の方も随分増えてきました。

女性の方もいますが、ほとんどが既婚者です。つい先日20代独身の女性から収益不動産についての質問を受けました。この人は将来のことを考え、

収益不動産の取得を考えているのです。

それも1億円以上の物件を探しているようです。生涯自立を考えてのことのようです。不動産投資熱はいよいよここまで来たのかという感じで聞いていましたが、私の時代感覚が遅れているのかもしれません。
私のことは著書「収益不動産所有の極意」を読んで知ったようですが、鋭い質問もありました。一番感じたのはよく勉強しているということです。不動産に対する前向きな姿勢にも感心しました。めげないタイプです。

これは購入予定者は見習わないといけない点です。どうすれば取得できるかを追求されています。普通ならあきらめるところを諦めない、諦めきれないのです。
もう収益不動産に恋をしているごとくの情熱を感じました。この人ならきっと収益物件を取得するだろうと思います。私が物件紹介をするエリア外ですので残念ながらお世話できませんが、優良物件を取得されることを祈っています。

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私の高校時代の後輩から質問を受けました。私が不動産に詳しいと聞いて十数年ぶりに連絡してきたのです。

質問の内容は「今賃貸マンションに入っています。家賃は月11.5万円です。家賃を払い続けるのがもったいないので、新築の分譲マンションを購入しようかと検討しているのですが、『金持ち父さん貧乏父さん』には自宅を買うのは負債を作ることで、資産の形成をすることではないと、書いてありました。それでどうしたものかと考えています。先輩、アドバイスいただけませんか？」ということでした。

後輩は不動産を購入した経験はありません。年収は約800万円の給与所得者です。家族構成は夫婦と子供1人です。子供は中学2年生で、できれば転校させたくないという思いを持っています。購入しようとしている新築分譲マンションは3LDK、3600万円です。自己資金1200万円で2400万円のローンを20年組もうとしていました。

そこで私は一つのやり方としてと前置きし、「今の支払家賃をゼロにする方法があるけど興味ある？」と尋ねました。もちろん後輩は興味津々です。声が急に明るくなりました。そこで一例を言いました。以前紹介しました物件のことですが、

4LDK1200万円の収益中古のマンションを購入、家賃10万円／月、自己資金200万円、セカンドハウスローン1000万円、金利2.3％、期間20年、　加えて、
自己用として、中古マンション3LDKを1800万円で購入、自己資金300万円、住宅ローン1500万円、金利1.6％、期間35年とする。諸費用は全額自己資金としても1200万円を新築購入に当てる気であれば、自己用のマンションンを十分なリフォームができるでしょう。
セカンドハウスローンの支払いが月52021円、住宅ローン の支払いが月46666円で、合計98687円です。そうすると家賃が月10万円だからこれで両方のローンが支払えるということだ。

というようなことを説明してあげたのです。もちろん固定資産税や管理費、修繕費等の諸費用はかかってくることや、またこれがベストでもないと話ました。
後輩にとっては自分の思考の中にない発想であったらしく、早速夫婦で協議し、その方向で進めたいとのことでした。でも紹介した収益区分マンションはもうすでに売れてしまいましたし、住まいが、関西エリアではありませんから、考え方を教えただけで、私はそれ以上関与しないことにしました。たぶんいろいろ探しているだろうと思うのですが、後輩にとってこの選択肢が良いのかどうか、私にはわかりません。

発想の転換で気の持ち方が随分変わったらしく、夫婦の会話が増えたということでしたので、そのことだけでもお話した甲斐があったかなと思っています。　

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新年を迎え、新たな気持ちで、さわやかな気分で、本日は記事を書いていきます。

昨年は地価の上昇が鮮明になった年でしたね。
特に関東圏ではその勢いに目を見張るものがありましたね。
関西圏では

顕著といえるのはビジネス街の中心部とその周辺部だけでした。一方郊外は上値は重いように思います。実需の取引も着実に増えてきていますが、中心はマンションデベロッパーです。マンションが売れていけば土地値も上昇するでしょうが、これから出るマンションは1年前より10％～20％UPぐらいの価額になると思われます。購入希望者の給与は上がっていませんし、金利もじわじわ上昇傾向、そうしますと売れにくくなるという見方もできます。
収益物件の利回りも全体的には下がってきています。地価の上昇に家賃がついていっていないのです。そうしますと今年の地価の傾向はどうかといいますと、上昇へと出遅れているところはまだこれから上がりますが、上がりが鮮明であったところは横ばい、家賃が上昇に転じないときに金利上昇がはっきりしてきましたら、価額は調整段階に入っていくかもと思っています。これは関西圏での話です。
関東圏はまだ上昇する気配を感じます。東京一極集中型地価上昇は今年も続くと見ています。

皆さんはどんな風にみておられますか？

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