私が本年最後にお世話しました契約物件は店舗物件でした。
完成物件でなくこれから作る物件です。

収益化させるというのは、簡単ではありませんが、だからおもしろいというところもあります。いい物件作りには買主さんと私との信頼関係がないとなかなかできないのです。これはお互いが感じあってできていくものですから、信じてくださいとか、信じてますからといわれてすぐに築けるものではありません。
できるまで互いに我慢が必要です。なぜなら出来上がるまで不安やリスクが付きまとうからです。何とか喜んでいただけるいい物件作りをさせていただこうと思っていましても、思うだけでは伝わりません。そこが一番難しいところかもしれません。でも我慢した分、できたときの喜びはひとしおです。

本年、

私とともに我慢してくださったお客様、心から感謝申し上げます。ありがとうございました。

時にひやひや場面も何度かありましたが、最後は喜んでいただけたと信じています。この調子で来年も店舗物件に挑戦していきます。

これが本年最後の記事です。ブログ読者の皆さん、少しはお役に立っていますでしょうか？私の質問にもお付き合いくださり、投稿してくださいました方、本当にありがとうございました。来年が皆さまにとりまして、良い年となりますことを祈念しまして閉めたいと思います。また来年ブログでお会いいたしましょう。で

では皆さん、良いお年を！　和合実

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昨日、固定資産税評価額が正しく評価されているかをチェックすることを業とされている人を講師にお招きし、講義して頂きました。

固定資産税は所得税や法人税と違い、各人が申告納税するわけではありません。
市町村により賦課課税されていますね。
講師の話によりますと、評価の誤りによる過納付税額、要するに収めすぎの税金は数千億円とも感じておられます。旧自治省の評価基準のガイドラインはありますが、それほど細かく決められているものではありませんから、各市町村によってその評価方法にばらつきがあります。
また評価者のレベルによって評価ミスも発生するのです。評価減になりますとその分の税金は還付を受けられるだけでなく、その後もずっと低くなるのですから、納税額の大きい方は是非チェックをされてみてはいかがでしょうか？

「お役所のすることは正しい」のではなく、間違っていることもままあるそうです。固定資産税は市町村の大事な税源です。その額ざっと１０兆円。地方財政の50％強が固定資産税で占められているのです。今後地方は税収不足に悩まされることになるでしょうから、固定資産税はより高く取りたいと思うでしょうね。

税率は上げにくい。そのため評価方法を変えるとか、評価手法の解釈を変えることにより評価額をあげることは可能です。すなわち税額は上がるのです。そんな姑息なことをさせないようにしっかりチェックしていきましょうね。

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以前私が賃貸していたマンションの入居者の方のお話です。

賃借人は女性の方で、非常によく仕事の出来る方らしく、大阪の企業に乞われて、山陰地方から引っ越してこられました。お子さんは独立し、ご主人とは仕事の関係で別居することになったのです。

その折に

私のマンションに入居していただくことになりました。珍しいことにそこには姑さんと同居するということでした。この姑さんは息子と暮らすよりお嫁さんと暮らすほうがいいらしいのです。仲のいい嫁と姑というのは見ていて気持ちのいいものです。この姑さんのお歳は70代後半でした。

気品のある方で、お手紙を何度か頂きましたが、いつも毛筆で書かれていました。
一度お食事に招待してくださったこともありました。このときはお手製のもてなしに感激しましたよ。それから盆と暮れにはお品を必ず送ってくださったのです。私は恐縮し、お返しをしていました。送ってくださる理由は「住ませていただいている感謝の気持ち」といわれていました。ちゃんと賃料は頂いているわけですから、そこまで気を遣わないでくださいとお願いしても「はいはい」といわれて、またその時期になりますとやはり送ってくださいます。
いつしか私の方から先に贈り物をするようになりました。こんな経験をしたものですから、私は年末に他の賃借人の方々へ、気持ちばかりの品を届けるようになったのです。ほとんどの方は恐縮されます。おかげさまで入居者の方々とは、いい関係になりました。ちょっとの心遣いが人間関係を良くする潤滑油になります。

別に品物でなくとも良いと思います。要するに忘れていけないことは、「感謝の気持ち」ではないかと思います。入居者の方がきちんと家賃を払ってくださるから賃貸経営が成立つのです。そのことに感謝だと思います。このことを教えてくださったあのお姑さんに感謝の気持ちを持ち続けたいと思っています。

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私の勉強会に参加した方の話です。

今年になって初めて買われた物件の評価を依頼され、私は早めの売却を進言しました。から口の評価で申し訳なかったのですが、もちろんそれには根拠があります。
その根拠に納得されて今回売却に踏み切られたのです。

物件価値は見方によって変わってきます。良いと思っていても、良くないところが気づききれていない場合もあります。損をせずに売却できるならそれに越したことはありません。

でも損をしても傷口を広げないうちの決断を迫られる場合もあるでしょう。その場合の決断にはかなり勇気が要りますね。不動産投資でもうまくいくことばかりではないでしょうから、見極めが重要です。

一般論ですが、特に準備不足の欲先行は失敗につながります。これは自戒をこめて申し上げます。チャンスはきっと来ます。そのときに向けて準備すればいいのです。売却不動産がなくなることはありませんから。今回売却決断をされたAさんにエールを送ります。

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自分なら買わないと思うような利回りの悪い物件でも購入する人がいます。
そんなとき「何故？」と思われることはありませんか？このとき理由として2つ考えられます。

一つは

不動産の勉強をしておらず、進められるままにそんなものかと思って買う人がいるということです。
このケースの場合、資金的に余裕のある人が多いように感じます。もう一つは自分の見方以上に、その物件の価値を見抜いておられる人が購入するというものです。
このケースは自分より不動産をよく知っているということになります。自分の気づかないところを気づいて買う人の理由が、あとでわかればいい方で、わからないままというのが一般的です。通常、流通物件はどこかで折り合って売買されています。誰も手を出さないと、売主は弱気になり、値段は下がります。
諦めずに待っていたら、指値で買えるということもあるのです。すなわち、「指値で買えなければ諦める」という買い方も一手法です。
反対に指値もしすぎて何度も買いそびれてしまうということもあるのです。指値もタイミングと限度があります。そのあたりのコツのようなものを身につけられればよいのですが、簡単ではありませんね。
収益不動産をみる目を養うにはできるだけ物件をみるしかありません。誰も手をださなかった物件が、実はすごく良い物件だったということも私自身経験があります。見抜く目があるから商売できる部分もありますから、教えてもらえないということもあるかも知れません。

自分が購入検討して見送った物件が後日どうなったかを振りかえって、再度みてみることも、見る目を養いたい方にはその理由を知る上で大事なことだと思っています。

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