ともに価額は２億円の一棟もののマンションです。
一方は築２5年のRC造の７階建てマンション。駅からも遠くバス便。空室も多い。でも現状表面利回りで11％です。銀行の評価も高く90％の借入れ承諾が取れています。
もう一方は、築5年のRC造１０階建てマンション。都心の駅近物件。現状満室で表面利回り7.5％です。銀行の評価では70％の借入れ承諾しか取れません。
皆様はどちらがお好みですか？
一般的には築年数の浅い駅近物件が好まれます。
それだけ需要は多いのです。ですが銀行借入れは先のとおりです。この場合、諸費用込みで７０００万円ぐらいの自己資金が無いと購入できません。築古物件は自己資金２８００万円ほどです。どちらが買いやすいかというと築古ですよね。でもバス便ですし、古いからと二の足を踏むのではありませんか？
これはどういうことかと申しますと、築浅の物件はそれだけ価額が高いということです。土地の買いニーズが多いため土地価額が高くなる。しかし賃料は上がらない。当然利回りはその分低くなっているということです。これが今の現状ではないかと思います。この価額帯ではファンドのニーズはないため、まだこれだけの利回りがあるのです。ファンドの購入対象物件になってきますと、もっと利回りは下がります。それだけ需要が多いということです。キャッシュフローを目指すなら築古でも仕方なしと妥協すれば、買えないことはない人が随分います。
でもそういう人の多くは、築浅の駅近狙いを諦めていません。それはそれでいいのですが、それだけ購入が難しくなっているという自覚を持たないといけません。
いつまで待てば求める物件が見つかるという保証はどこにもありません。ですからあらかじめ、「どこで自分は手を打つのか」を、決めておく必要があります。あるいは「今は買う時期でない」と、諦める時期がきているような気もします。自己資金の十分な人はまだ選択の余地はありますが、そうでない人は割り切って銀行の評価のでる物件を検討するしかありません。
では何故そのような物件に評価が高くでるのでしょうか？考えられることは、
①今後バス便エリアでも価額は上がるとみている。
②空室があっても利回りが良い。
③物件価額は土地代に集約されている。
④返済リスクは低いと見ている。
⑤利回りの上がる余地があるとみている。
というようなところでしょうか。さて皆さんなら、最終的にどのような選択をされますでしょうか？
投資パパ さんからのコメント
はじめて、お便りいたします。
投資パパと申します。
「収益不動産所有の極意」読ませていただきました。大変興味深い内容であり、とても勉強になりました。
さて、この事例は、まさしく現状を表していると思います。私でしたら、迷わず「今は買う時期ではない」「投資する時期ではない」とどちらも購入しません。
また、新築ラッシュ、分譲物件の賃貸流れ、ファンド物件の低利回り家賃との競合等の現状を考えますと、今後の住宅系賃貸物件への投資自体、相当な覚悟と知識がないとできませんし、「旨み」は薄れており今後も厳しいと判断しています。
こういう時は、やはり、少し見方を変えた投資方法が必要になってくると思います。品薄な収益物件をブームに乗った多くの投資希望者で奪い合っている中にいるのは「得策ではない」と思います。
投稿者: 投資パパ | 2006年12月 2日 10:24