店舗は立地がすべてといっても過言ではありません。

どのような土地が優良と判断されるか、あるチェーン店の基準をお伝えします。

ここは店舗床面積として３０坪が基本です。
敷地面積は200坪以上、駐車場は１５台以上取れること。
幹線道路に面し、間口は25ｍ以上です。
車両通行量は日中片側1車線10,000台以上です。
車のスピードが出過ぎないところで店舗側の走行車線から店舗が見える場所に位置すること。
人口は半径3キロに3万人以上等の条件がつきます。

これらの条件をクリアーして初めて優良といえるのです。なかなか厳しいですよ。
条件を満たすところはすでに別の店舗が建っていることが多く、空き地は滅多にお目にかかれません。売り物件は立地条件を満たせず閉鎖されるケースが多いので、同業種のテナントは入りにくいのです。そうしますと他業種の出店条件の異なるテナントを探すことになります。条件のゆるいところは賃料が低くなる傾向にあります。立地条件のよいところは現在の賃料を上げる方法もあります。

10年以上前から貸されている場合は、契約更新を拒否しますと、大体賃料は上がります。上げてもらえないなら、思い切って他業種のテナントを探せば良いでしょう。いいテナントが見つかる可能性はあります。契約の更新時はチャンスと考えてください。これからは賃料値上げを主張する時期に入っていきますよ。テナントの好むいい土地はなかなか買えないものです。買えるときは思い切って購入する覚悟が必要です。

反対にテナントの条件を満たさない土地は売って買換えるのも良いでしょう。条件は厳しくとも数少ない優良立地を探し求めているのが私です。購入できましたら、リスクの低い不動産投資になることを知っているからです。

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不動産の評価をするのに、２つの面から評価をします。

１つは収益還元法で、もう一つは資産価値から見る方法です。

土地を効率よく使っていないと収益は落ちます。
たとえば、

80坪の土地があり、そこに１階は駐車場、２階３階は2LDKの住戸各４つ、４階は自宅とします。築年数は１０年。
建築費は1億円。土地の価額は坪あたり80万円。収益は年間960万円です。

これに自宅部分を賃貸して年間240万円の収入を見込んで、収益還元法で評価をしますと1200万円÷0.8＝1.5億円ぐらいでしょうか、土地は180坪×80万円＝1.44億円、建物7000万円、合計2.14億円です。表面利回り9％なら1.33億円、10％なら1.2億円です。

そうしますと更地の方が資産価値が高いということになります。

これを何らかの事情で売却するとなりますと、売り手は損を覚悟で売却しなければならなくなるのです。すなわちこの場合の土地利用は誤っていたことになります。こういうことは土地を相続で取得し、「土地はただ」という発想が根底にある場合の土地活用で生じます。

一例が土地効率を考えないでアパートを建てた場合です。
建物だけでしたら、投資額が少なくて済むため、地主さんには失敗しても何とかなるという思いがあるのです。

失敗したら損が大きいという考えはありません。ですからアパートは建っていくのです。反対に買い手側から見ると、多少収益性が悪くとも資産価値の高い物件取得が可能になるのです。地主さんは余裕がありますから、勉強をしない方が多いのかもしれません。今は実践的に勉強する人が、資産をふやすのに適した時代かもしれませんね。

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私の著書の読者からフルローンで不動産を購入することの是非についてよく質問を受けることがあります。

著書ではそのことは一般論としてお勧めしていません。

その理由の一例として、キャッシュフローがマイナスになった時の答をお持ちでない方が多いからです。逆に言いますとその答をお持ちの方は購入してもいいのです。フルローンで不動産を取得する方はたくさんおられるわけですから、取得自体を否定はしません。でもこの手法で取得し、ローンの返済が終わった人はまだ極少数ではないでしょうか？今はいいということは言えますが、ローンのある限り本当に成功したと結論付けるにはまだまだ早いと思いますよ。

現在では不動産価額も都心部におきまして上昇が顕著です。数年前から不動産投資をされている方には、このことはラッキーであったと思います。ラッキーかラッキーでないかは後になってわかることで、私も2～３年前にその上昇予測を勉強会等でお話していましたが、これほど急激に上がるとは正直思ってはいませんでした。予測を的中させることはプロでもそんなに簡単ではありません。

今後の皆さんの関心は、「いつまでこの上昇は続くのか」ということでしょうか？今の時点ではいつとは申し上げにくいのですが、先のことを前置きしてあえて言うなら、私は１年以内にその上昇も止まり、反対に来年か再来年には再び下落し調整局面があるのではないかと思っています。

その根拠もあります。それはやはり都心部から始まります。すでに一部の不動産取引の中には辻褄の合わない投機的な価額のつり上げがなされ、それを取得した不動産業者は転売に困っているという話も聞きます。こういう状況では、よほど不動産に対する目が肥えていませんと、あとになって大きな痛手を被ることにもなりかねません。慣れていない方は不動産に対する勉強が大事であります。それも知識だけでなく、自分自身で考え、物件をよく見、小さな物件でも自分で持って体験することが大事なことと思います。失敗は小さいほうがいいのです。大きな失敗をいきなりしますと立ち直れなくなりえます。その経験の上で、フルローンによる物件取得を行ってみてはいかがでしょうか？

不動産で成功を夢見るのは大いに結構ですが、成功している人は時代の変化に対する対応もすばやく、不足に事態に対する「持ち駒」のある方です。それがない場合に一番強いのは、失うものがないという方でしょうか。銀行が融資をしてくれるなら、不動産で財を築くということにチャレンジするのも一つの方法ではあります。銀行が融資をするということは、物件については問題なしという判断をしているのです。あとはどのように維持していくかということです。

ここでの対応が失敗と成功を決するのです。失敗したくないと思うのでしたら、自らの不足を補うために、優秀で信頼できる不動産のプロに、いつでもアドバイスを受けられる状況に身を置くことをお勧めいたします。それでも私は自制心の強い人でないと、成功にはおぼつかないという気がしています。　

ともに価額は２億円の一棟もののマンションです。

一方は築２5年のRC造の７階建てマンション。駅からも遠くバス便。空室も多い。でも現状表面利回りで11％です。銀行の評価も高く90％の借入れ承諾が取れています。

もう一方は、築5年のRC造１０階建てマンション。都心の駅近物件。現状満室で表面利回り7.5％です。銀行の評価では70％の借入れ承諾しか取れません。

皆様はどちらがお好みですか？

一般的には築年数の浅い駅近物件が好まれます。
それだけ需要は多いのです。ですが銀行借入れは先のとおりです。この場合、諸費用込みで７０００万円ぐらいの自己資金が無いと購入できません。築古物件は自己資金２８００万円ほどです。どちらが買いやすいかというと築古ですよね。でもバス便ですし、古いからと二の足を踏むのではありませんか？
これはどういうことかと申しますと、築浅の物件はそれだけ価額が高いということです。土地の買いニーズが多いため土地価額が高くなる。しかし賃料は上がらない。当然利回りはその分低くなっているということです。これが今の現状ではないかと思います。この価額帯ではファンドのニーズはないため、まだこれだけの利回りがあるのです。ファンドの購入対象物件になってきますと、もっと利回りは下がります。それだけ需要が多いということです。キャッシュフローを目指すなら築古でも仕方なしと妥協すれば、買えないことはない人が随分います。
でもそういう人の多くは、築浅の駅近狙いを諦めていません。それはそれでいいのですが、それだけ購入が難しくなっているという自覚を持たないといけません。

いつまで待てば求める物件が見つかるという保証はどこにもありません。ですからあらかじめ、「どこで自分は手を打つのか」を、決めておく必要があります。あるいは「今は買う時期でない」と、諦める時期がきているような気もします。自己資金の十分な人はまだ選択の余地はありますが、そうでない人は割り切って銀行の評価のでる物件を検討するしかありません。

では何故そのような物件に評価が高くでるのでしょうか？考えられることは、
①今後バス便エリアでも価額は上がるとみている。
②空室があっても利回りが良い。
③物件価額は土地代に集約されている。
④返済リスクは低いと見ている。
⑤利回りの上がる余地があるとみている。

というようなところでしょうか。さて皆さんなら、最終的にどのような選択をされますでしょうか？　

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