アネハ事件以来、金融庁の指導もあり、銀行の違法建築物に対する融資姿勢が厳しくなっています。

融資はおそらく信用組合で受けれるかどうかという感じです。ここの場合、金利はたぶん5％ぐらいになります。そうしますと購入するのに利回りは高くないと買う意味がなくなりますから、売主は指値をされ売却するかどうか決断を迫られます。現金買いの人はもっと指値が通ることになってくると思います。

すなわち買う人は資産価値で判断すれば良いということです。逆に売る人はできるだけ早めに売却したほうが良いということです。この傾向は来年以降、よりはっきり現れてくると思います。購入した人は持ち続けて収益で資金回収をしてから、売却するなり解体するなり次の展開を考えればよいでしょう。違法建築物で多いのは容積オーバーです。これはマンション系に多いですね。店舗では通常容積は余ります。

ですからマンションを現金で買うなら、落ち着いて、よく考えて判断するのが良いでしょうね。
でも店舗は私が勧めるからかも知れませんが、私の周りでは購入したい人が増加傾向です。いいものがあれば早めの決断をお勧めします。収益性は来年以降しばらく低めで推移すると思っています。収益性のいい物は少なくなってきています。そのため更地から作るのですが、時間が掛かりますから需要に追いつきません。

過去に私が所有不動産の組換えを提案した人から、当時は聞く耳をおもちでなかったのに、最近「もう一度その話を聞かせて欲しい」とか、「具体的にに資産組換えをして欲しい」という要望が徐々に増えてきています。それで話をしますと、所有物件を売却して、店舗物件のよさを再認識されて購入希望に変わるのです。
でもどんな店舗でも良いわけではありませんから、私の見る目をフィルターにされて購入を検討されることになります。店舗の良さを十分わかって扱える業者さんは少ないですから、私への期待は高まっているのです。私も身は一つですから、休日返上で動くにも限度があります。今後その改善策を検討していきますから、もうしばらくご猶予ください。

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最近、これはいいと言える店舗物件が少なくなってきました。

店舗物件の紹介を待っていただいている人は、たくさんいるので間に合いません。
それならということで、

店舗向けの更地を探して、店舗を新築してテナントを誘致するという方向でも、仕事を進めています。
土地にも和合流のこだわりがありまして、私の土地に求める条件が厳しいので、それも簡単には見つかりません。土地価額が4０００万円から１．５億円ぐらいもので検討しています。出来上がった収益物件の目安利回りは表面7％です。その代わり新築ですから、保証金は取れます。修繕費も当面は見なくて良いでしょう。ですからこれぐらいの利回りでもいいと思っていただける方も多いのです。

そして私がポイントとして注視することは、資産価値の維持あるいは向上です。その条件を備えた土地と判断した上で、テナントに紹介をしていきます。興味を示すところが出てきましたら、具体的に詰めていきます。時々見込みでいく場合もあります。そのときはかなりプレッシャーが掛かりますが、これまではお客様の満足が得られなかったという失敗をしたことがありません。いつも祈るような気持ちでテナントを見つけてきました。どこでも良いということでなく、テナントはできるだけ大手か準大手に限定しています。その立地に適したテナントというのがありますから、それを探します。物件の規模は大きければそれなりにいいのですが、個人ではそれも難しいでしょうから出来上がりは２億円までとしています。

いま数物件検討に入っています。でも更地から購入を決断するのはかなり難しいことです。私の成功継続がどこまで続くか約束はできませんので、それも承知で購入していただかないといけません。成功は結果です。結果を出すために最善を尽くすのです。土地の購入者と私の間で信頼関係がないと、それもうまくいかないように思っています。ですから、誰にでも紹介することはありません。リスクを承知していただき、決断して下さったことへの感謝の気持ちを、言葉だけでなく形あるものにして、互いの喜びとなるようなそんなビジネスを心がけています。

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不動産業をするには宅地建物取引業の免許が必要です。いわゆる宅建業です。

この免許を掲げているのが宅建業者で、いわゆる業者です。
個人が宅建試験に合格して登録するすると、宅地建物取引主任者です。
不動産業者をわかりやすく分類すると、

1.デベロッパー
2.戸建て業者
3.仲介（流通）業者
4.不動産賃貸業者
5.管理業者

ぐらいに分かれるかと思います。

1は分譲マンション業者や開発業者（大規模商業施設の組立てのできる業者）を指します。
出来上がったものを買い取って、資金運用するのはファンドです。でもファンドのことを不動産業者とは言いませんね。商業施設を組立て、そのまま保有するデベロッパーはやはり不動産業者です。その運営をするのはリーシング業者、これもやはり不動産業者でしょうか？百貨店は床貸しですが不動産業者とは言いません。運営をしていてもそう呼びません。ファンドは通常宅建業者の免許を持っています。すなわち業者です。でも開発から手がけて同じことを仮にしても不動産業者とは言いませんね。

5の管理業は免許は要りませんから不動産業者でなくてもできます。ですのに不動産業者が管理していることが多いため、不動産業と言われるのかもしれません。ビル等の不動産を所有し、それを自ら賃貸しているところも不動産業者です。単に所有し、運営も管理も任せていたら、不動産業者といわれることはありません。

不動産業者≒宅建業者≒ファンドです。でもファンドというと中身は別として、音の響きがいい。多くの人はファンドを業者と言いません。先日ファンドの方に業者といわれて、心地良くありませんでした。
ちなみに私の所属する会社は建設会社でありますが、業者でもあり、私は宅地建物取引主任者です。ですから正しいことを言われているのですが、なぜか下げずまれたニュアンスを受けたのです。仕事に貴賎はないといわれていますが、社会の中では金を扱っているものの方が上という意識が強いように感じます。

相手は私を和合実と知りません。業者の一社員として扱いを受けた時に、投げかけられた言葉から感じた次第です。ひょとしたら建設業者だから業者といわれたのかもしれませんね。まーどちらでもいいのですが、ちょっとこだわってみたい気がしました。

今日、いわゆる文教地区にある収益物件の見学に行ってきました。

実はまだ売り物ではないのですが、私の知り合いの業者さんが所有しており、私が先行して買主を探すということの許可を得た物件なのです。

1階が事務所で上層階がマンションの一棟物です。屋上に上がりますと、さわやかな空気と日差しに、心地よい気分になりました。景色はなかなかのものです。私の見方ですが、収益物件としてみますと、やや築年数は古く、利回り的にも悪くはないが・・・、という感じです。しかし、今後の地価上昇のあるエリアとみましたので、資産価値は向上するとみています。物件の外壁塗装をするだけでも、かなり見栄えは良くなり、住環境の非常に良いところですから、空室になってもすぐに賃借人は見つかりそうです。

私は常に両面を見ることを勧めています。この物件は「合格点」なのですが、極論しますと、キャッシュフロー重視の方にはお勧めを控え、十分な資力と収入のある方にはお勧め物件です。では資力ありでもその余力を残しておきたい方に、お勧めすることが良いのか、たとえそれが合格点のつけられる物件でも、お勧めは控えたほうがよいのかちょっと迷いました。究極の選択のとき、無理しても取得するか、あきらめるかは自己責任の部分なのです。ここで私に判断を求められますと、少しでも無理と感じておられるなら、私はお勧めはいたしません。購入しないことがベストの選択とは限りませんが、後悔は前者を選択したときにより強く感じるからです。私は成功より失敗しないことを優先しています。買う側、仲介する側の呼吸があったとき、あまり迷わずに購入の決断が下せることも経験しています。「買える物件」と「買う物件」は違うというのが私の持論です。

新築分譲マンションの供給（売り出し）価額の上昇がはっきりと現れてきました。それはまず実際に供給された物件価額を見るとよくわかります。

京都市の烏丸御池近辺で２００３年６月に供給されたＡ物件の分譲坪単価が１４３万円であったのが、２００５年６月供給のＢ物件では１８０万円になり、２００６年５月供給のＣ物件では２２０万円となっています。実に50％以上のＵＰ率です。

特に京都では景観保護のため、いわゆる田の字規制の区域内では中古物件の価額が急上昇しました。3年前に竣工した分譲マンションを３０００万円で購入した人が、最近住み替えのため売りに出したところ、５０００万円以上の値段で売却できたと聞きました。大阪市の上新庄でも２００４年９月供給のＤ物件の分譲坪単価は１２９万円であったのが、２００５年１０月供給のＥ物件を見ると１５６万円になっています。これは分譲マンションデベロッパー各社の土地の仕入れ値が高騰した表れでもあります。今後はどうかといいますと、この秋口の商戦に供給される新築物件の価額は、今の価額よりもまだ高い値段の設定でお目見えするようですよ。

その一例として、大阪の大動脈、地下鉄御堂筋線の始発駅「なかもず」駅近辺で売りに出されている物件をみて見ましょう。現在当駅周辺では２つの物件が売りに出ています。一つは３００戸規模の物件で分譲坪単価は１３０万円、もう一つは１００戸規模で１４０万円。この差の理由はよく知りません。どちらも徒歩1～2分ですが、南海電鉄高野線の線路の北と南に分かれています。どちらもこの9月末（竣工）入居可能な物件です。そして2007年と2008年に竣工予定と思われる物件が２物件あります。ともに駅より徒歩5分前後となりますが、分譲坪単価の予定価額は145万円～150万円になるようです。この先の金利の上昇を考えますと、返済額は借入額の増加と相まって増加することを覚悟しておくほうがよさそうですよ。

どこに住むのも自由なら、いつ買うのも自由です。でも、そのこだわりの少ない人、近いうちにマンション購入予定の人は、その行動はより早いほうがよさそうです。大阪中心部だけでなく、「なかもず」のような郊外でも、利便性のよいところは上昇傾向なのです。いつまで上昇基調が続くのか正直わかりませんが、来年はまだその範疇であると思っています。新築分譲マンションの買い時の一つが、秋の新値が出る前の、この9月であるような感じがします。「百聞は一見に如かず」といいます。今後購入検討予定の方は、この週末、モデルルーム巡りでもしてみてはどうでしょうか？