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マンション100%

「通勤時間から探す」「所在地から探す」以外にも

まだあまり具体的に住みたいマンションが

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おすすめマンションを探せたりできます。

気になる評判や周辺情報といった口コミ情報もあります。

またマンション100%では、

気になるマンションを「マイストック」という

自分専用のリストに入れることができたりします。

マンションを探している方にとっては有益なサイトではないでしょうか。

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また悪徳不動産の手口や不動産業界の裏側を公開していきます。

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読売新聞によると、

築30年超の老朽マンションが

全国にざっと1万棟、56万戸あると推計されています。

しかし、建て替え工事が実施されているのはわずかとのこと。

建て替えには所有者らの8割以上の賛成が必要なので

建て替えることが難しいようです。

山崎元氏が指摘していますが、

保守的・慎重に考える場合、

「資産としてのマンションは、30年程度で無価値になる」

と考えておいたほうがよさそうです。

一戸建ての場合では、土地の価値があるため

将来の残存価値がある程度わかりますが、

マンションの残存価値は把握が難しいことは事実です。

多額の住宅ローンを組んでマンションを買ったものの、

30年後には価値ゼロの老朽マンションに住んでいる

ということにもなりまねません。

35年のローンを組んでいるとまだあと5年の返済が残っています。

マンションを買う場合には、念のため

30年後の残存価値にはほとんど期待できないというくらいの前提で

家賃としていくら払ってもいいかという金額と

ローンの返済額を冷静に比較する必要がありそうです。

不動産投資でマンション購入の場合も

同様のリスクを考えておいたほうがよさそうですね。

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）が保有する

不動産の資産価値が目減りしており、

2008年下期の決算期末で

１２銘柄が鑑定評価額が簿価を下回り含み損を抱えています。

上場ＲＥＩＴ全４１銘柄の約３割に達します。

投資口が下落しており、含み損のあるREITは以下です。

日本レジデンシャル投資法人
エルシーピー投資法人
プロスペクト・レジデンシャル投資法人
ジャパン・シングルレジデンス投資法人
日本賃貸住宅投資法人
ラサール　ジャパン投資法人

住宅系REITが多いですね。

このあたりのREITは再編の可能性が高いのではないでしょうか。

自民党は１２日、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の

長期固定ローン「フラット３５」について、

住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめたそうです。

マンションの売れ行きが悪化していることから、

景気対策として住宅取得を促すとのこと。

　フラット３５は同機構が民間金融機関と提携した

最長３５年の固定金利ローン。

利用者が最も多い「買い取り型」は、

融資の上限が建設や購入に必要な金額の９０％で、

数百万円の頭金が必要となる。

制度改正で、住宅の購入意欲はありながら

頭金を用意しにくい若年層などがローンを利用しやすくするとのことですが・・・。

頭金不要というのにはかなり疑問を感じます。

「頭金を用意しにくい若年層など」は返済できるのでしょうか。

不動産業者からすれば、ローンが組めればいい、

ということなのでしょうが、

頭金すら用意できない人が、現在のような経済状況の厳しい中、

例えば３５年後までローンを返済し続けることができるのでしょうか。

またそもそも、「頭金を用意しにくい若年層など」は

不景気で賃金カットや失業が起きている現在、

多額のローンを組んで住宅を購入するのでしょうか。

また、返済できなくなった際の不良債権の責任の所在はどうなるのでしょうか。

１月末に、638億円の負債を抱え倒産した

住宅メーカー「富士ハウス」（静岡県浜松市）。

着工中の物件が728件、

工事代金の一部を支払ったものの未着工の物件が804件あり、

1532名もの建主が巻き込まれて経済的な損害を被っているとのこと。

今後の建主の選択肢は二つ。

なんとか工事を続けてもらい「住宅を完成」させるか、

完成をあきらめ支払った「工事代金を返却」させるか。

どちらの道を選んでも前途は厳しい。

　破産管財人は、建主が支払った工事代金のうち、

「300万円以下の金額に対しては10％程度しか返還できない」

「300万円を超える部分については20％程度の返還を目標にしている」

と表明。

住宅メーカーが倒産し、工事代金の返却を求めても

10％～20％しか返ってこないのでは厳しいですね。

「保証システム」について、しつこいくらいに確認するなどの

対処は考えられますが、

現状では倒産懸念のありそうな

「住宅メーカーや不動産業者の物件は買わない」

というのが一番の対処となってしまうのではないでしょうか。

しかし、倒産懸念があるかどうかを確認するのも難しいので、

今のような倒産が続く時期には

そもそも「住宅メーカーや不動産業者の物件は買わない」ことが

一番の安全策になりそうです。

しかし、この富士ハウスのような事例が出ると、

不動産業界全体への不信感につながり、

ますます不動産関連の倒産が続くということに

なりかねないのではないでしょうか。

住宅メーカーや不動産業者が倒産しても

エンドユーザーに大きな影響が出ないようなシステム

の必要を感じます。

参院で審議中の銀行等保有株式取得機構の機能を

さらに拡充する構想が、民主党内に浮上しているようです。

年度末や来年度に向けて市場の混乱を回避することが目的で、

買い取り対象に社債やＲＥＩＴなどを加えることが検討されているとのこと。

ＲＥＩＴは、金融機関の保有が多いとされ、

過度の信用収縮を回避することが狙いのようです。

民主党が政権をとった場合、

REITの価格上昇が期待できそうですね。

REITのスポンサーには特に朗報となりそうです。

総選挙に注目ですね。

悪徳不動産業者は物件に勝手に利益を上乗せして

販売することがあります。
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例えば、

3000万の不動産を3300万の不動産かのように

思わせて仲介して契約します。

悪徳不動産業者はしっかり仲介手数料として

約100万円ほど受け取ります。

そして、後に売主である不動産業者から

上乗せ分300万円を賄賂として受け取ります。

完全に違法かつ悪質な契約ですね。
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これは「未公開物件」だからこそできる悪徳商法です。

レインズなどで公開されていたら

「価格上乗せ」がばれてしまうかもしれませんから・・・。

「未公開物件」には悪徳不動産業者の

こんな罠が仕掛けられているかもしれませんので

ご注意を。

こうした悪徳不動産業者は

電柱に設置されるような捨て看板（すてかんばん）で

集客することが多いですね。もちろん違法な看板です。

やはり「不動産全物件のレインズ登録義務化」のように

不動産全物件が公開されたほうがいいのではないでしょうか。

「価格の不透明性」を解決するためにも、

「全物件をレインズ登録義務にする」のはいかがでしょうか。

業界標準のデータベースが現状ではレインズと思われますので。

不動産業者はまずはレインズに登録せずに、

「未公開物件」として売買や賃貸をしようとすることが多い

のが実情ではないでしょうか。

結果、レインズに公開される物件は売れ残り物件であることも多い

のではないでしょうか。

不動産価格のデータベース構築のためにも

不動産価格の透明化のためにも

「全物件をレインズ登録義務化」は有効ではないでしょうか。

同時にレインズを一般に公開することが

好ましいのではないでしょうか。

不動産投資家にとっても情報収集など

利点が大きいのではないでしょうか。

「未公開物件」を売りにする不動産業者には

注意したほうがいいですね。

レインズという情報流通システムがあります。

詳しくは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である

全国四つの公益法人によって運営されている

不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステム

のことを言います。

通常、不動産の売却をする場合、不動産業者と「売ることを任せる」＝「媒介契約」を結びます。

そして、一般的には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を

不動産業者は結ぼうとするはずです。

これらの契約は他の不動産業者を排除できる契約だからです。

そして専属専任媒介では5日以内、専任媒介では7日以内に

「レインズ」に物件情報を登録しなければなりません。

また一般媒介契約でも積極的にレインズに登録することとされています。

しかし、このレインズへの登録が実際にされていないケースが多いのです。

不動産業者は情報をレインズで公開せずに、未公開物件情報として

隠しておこうとするケースが少なくありません。

不動産の売却を依頼される方にとっては、売るチャンスをかなりの確率で

逃すことになりかねません。

そもそも、レインズのようなシステムにすべての流通物件をのせるべきだと

思うのですが、まだまだ古い不動産業者は自らの短期的な利益のために

反対しているのが現状です。

すべての流通物件がシステム化されれば、不動産インデックスも充実し、

個人もネットで欲しい物件情報を検索でき、市場の活性化につながる

のではないでしょうか。