先日、不動産投資をしたいという方に「宅建の勉強は必要か？」という質問をいただきました。友人たちと激論の末…

結局答えは出ませんでした…。
「自分の経験からすると…」「この人はこう言ってる」「こんな時は必要だ」など意見は飛び交うけど、決定打はなしです。
以外にこの問いの答えは難しい。

ふとしたことから始まった議論ですが、すごく大切なことだと思いました。
ここまでの知識があれば大丈夫！という線引きが明確なら余計な時間を費やさなくても済みますから！

便利なことに私の周りには株や不動産の投資で大成功した人（と失敗した人）がたくさんいらっしゃいます。頭の中でイメージしながら成功の線を引こうと思いましたが、いろいろなパターンがあり過ぎて知識の線なんて引けません！
でも、明らかに傾向があります。

成功している、それも大成功している人ほど、知識欲が強いです。（というか、獰猛なレベル）
情報にはやたらと敏感だし、本や新聞、雑誌を読む量も尋常じゃありません。その上、やたらと研究熱心。ついでに慎重で緻密で堅実なのに、やたらと大胆。

たまたま見つけた金融知識と資産規模の資料でも両者の相関が極めて高いことを確認しました。やっぱり、一般的な調査でも同じ傾向みたいです。

平均的な知識や情報収集・分析能力では感覚的にも利益を得られる可能性は小さいだろうし、その逆なら…

やっぱり、安易な近道はなさそうです。

サラリーマンから賃貸経営へ。知らないうちに、物事の見方が変化しました。
つい自分に近い、つまり賃貸経営者の立場で考えてしまうのです。

先日、社会を揺るがす耐震偽装関連の事件で次々に容疑者が逮捕されました。
それを見て思ったのは、住空間の提供を生業とする者として当然の結果だな…と。

昔だったら違うことを思ったかもしれませんが、今は真っ先に逮捕された人達と自分を重ね合わせて考えてしまいます。多少、プロの自覚が芽生えて来たのかも。

建物にとっての耐震性は自動車にとってのブレーキ性能みたいなものですから、賃貸でも法律で定められた基準を満たすのが当然だと思いますし、レンタカーだからってブレーキの壊れた車を貸し出して良いはず無いです。
テレビで放映されているリフォーム番組でも匠はちゃんと耐震性を気にしてますもんね。

そんなことを思いながら本を読んでると、
ボロボロのアパートを高利回りに…という内容。
その内容を読む限り、お客さまに住んで戴くのに強度は大丈夫なんだろうか？プロとしての自覚はあるのだろうか？すごく疑問に感じます。

もし、見た目だけは気を使い、見えない大切なところの確認を怠るという構図ならば、ヒューザーの事件と構図は全く同じです。
たとえ、法律などで縛られていなくとも、プロとして社会的な責任を全うしたいなぁと一連の事件を見て思う次第です！

ふと思ったのですが、１９９８年に破綻した金融界のドリームチーム　ロング・ターム・キャピタル・マネジメント（ＬＴＣＭ）が駆使した金融取引　債券アービトラージって実は不動産投資と基本構造が同じかも…と。

アービトラージは裁定取引です。
債券アービトラージなら、過去同じ値動きをする２種類の債券に価格差（スプレッド）が生じたとき、価格が低い方の債券を買い（ロング）、高い方の債券を売り（ショート）を同時に持つロングショートのポジション。２つの債券が同程度の価格に収斂したところで、各債券を反対売買で相殺すれば、”さや”が抜けるという訳です。

これだと、金利の上げ（債券価格の下落）、下げ（債券価格の上昇）にかかわらず、比較的小さいリスクで債券投資ができる…そうです。そして、これにレバレッジをかければ、ノーベル経済学賞お墨付きの金融取引。（後にこれが原因で破綻したが…）

これって、頭金の少ない不動産投資に似ていませんか？

不動産も家賃というクーポンを発行する利付き債券、借金を債券の発行（自分で発行した債券を銀行に買ってもらう）だとすれば、正に債券アービトラージだ！
海外では元本を契約終了時に一括して返済する借入が多いようで、そうなるとますます、サヤ取りですね。

不動産のネット利回りと借入金利の適正スプレッドが何パーセントかわかりませんが、明らかにギャップが大きいときは不動産の買い時！なのかも知れません。
逆に、思い返せば不動産バブルの時は不動産のネット利回り０％、借入金利７％なんて取引が横行していたので長期に保有すれば恐ろしいことになるに決まってますね。後講釈だけど。

ただ、不動産のクーポン（家賃）や元本（物件価値）は経年劣化やその他の事情で下落することを考えると相当の適正ギャップが必要だなぁと改めて思うのでした。

そー言えば、２０００年頃は大きなギャップがあったから良い買い場だったんだろうなぁ。後講釈だけど…。

先日は固定資産税の土地についてお話させていただきました。今日は建物についてです。

建物についても理解に苦しむ通知が届いていますが、残念ながら良い結果が得られていません。
算出方法が全く公開されていないからです。

建物の固定資産税も　価格×税率で税額が決まるそうです。
また、価格は新築時の評価額に経年減点補正を乗じて算出。
経年減点補正については家屋経年減点補正率表という資料によると、鉄筋コンクリート造で次の通り。
経過年数１年で補正率０．８、５年０．６８２５、１０年で０．６３８６、２０年で０．５５０９、３０年で０．４６３２です。つまり、評価替えである３年毎に補正率を乗じた額に評価額が下がってゆくのだそうです。
２年前の説明では。

ところが、今年の通知書を見てみると…計算が合わない。
経過年数などをずらして計算しても合わないのです。

それと、腑に落ちないのがもう一点。

２０００年に竣工した１５戸のマンション（鉄骨造）の方が、２００２年に竣工した１８戸（鉄筋コンクリート造）よりも評価額が高いのです！３部屋多く、しかも２年分も償却が進んでいるはずなのに！！
結局、計算の根拠を聞いても教えてくれません！
土地の固定資産税に小規模宅地の特例が適用されていなかった様に何か間違いがあったらどうするのでしょう？

我々がチェックできる方法は他の物件の評価額と比べることだけ…とのことなので、近所で似たような建物の評価額を調べてみました。ただ、調べただけでは間違いを追求することもできず、攻め手はここまでで止まってしまいます。
本当は算出根拠を示す様請求できる権利と手続きがあるのかも知れませんが、まだ続きに関しては調べていません。

どなたか、分かる方がいらっしゃったら教えてください。

「新聞を読んでふむふむ言ってる様じゃダメだよ。」何人かの先輩投資家が同じようなことをアドバイスしてくれます。彼ら曰く、新聞のニュースというのは公知だから、それを新聞で知っていても投資には役立たないとのこと。新聞はスピードや正確さに欠けることも多々あるとのこと。

そう言われても、困りますよね。
新聞より早く正確に情報を仕入れるなんて、想像したこともありませんでした。

あれから何年か経って…
確かにそうだなぁと思うようになりました。
記事の情報が各省庁の統計やエコノミストのレポート、雑誌の記事、著名人の講演・ブログなどを基に書かれていることが結構あるんだなぁと。
内容を見比べてみると、決して間違ってはいないけど、ニュアンスがだいぶ違ったり、逆にたった一行にいろいろな意味の込められた深ーい内容だったり。

最近面白いのは自民党森派の山本一太参議院議員と派閥会長森喜朗の戦い。
山本一太議員のブログで壮絶なバトルが生中継されていてさながらＫ－１やプライドのようです。
新聞記者も山本議員や河野太郎議員のブログをチェックしているそうで、インターネットの普及とともに入手可能な情報の格差というのは小さくなっていると痛感。一方で、情報に対して感度が低く、分析力の弱い人はどうなってしまうのだろう？と我が身を心配してしまいます。
なるほど、これがデジタルデバイドなんだなぁと。

最後に一つ。
記事の根拠が不明の時は新聞社に確認すると教えてくれますから、是非活用してみてください。

今年は３年に一度の評価替えの年でしたね。
もう第一期の納付期限を過ぎてしまいましたから、支払ってしまった方も多いと思うのですが、固定資産税にまつわる不思議な話を幾つかさせて頂きたいと思います。

最初の話は…

３年前の話です。
固定資産税は申告が必要な所得税と違って、お役所が計算した納税額が通知されますよね。それまでは何の疑いもなく支払っていましたが、知人の「固定資産税を見直したら安くなった！」という話を思い出して確認することにしました。

結論から言うと、年間の固定資産税が約２０万円安くなりました。

土地に対する特例である”小規模宅地”が一部に適用されていなかったからです。
つまり、評価額に税率を乗じて税額が決まりますが、特例の適用によって税額２０万円分の評価額が下がった…ということです。

分譲マンションでも世帯数分の駐車場部分（場合によってはそれ以上）はこの特例が適用されるのですが、今回のケースでは３３戸に対して６台分の駐車場全てが非適用で処理されていました。
賦課課税方式（お役所が税額を計算して通知する方式）であることを考えると、すごーく悪意を感じました！！

騙してでも税収を上げろ！と徴税に命をかけている自治体がある…なんて風の噂に聞きましたが、他人事じゃないなと背筋が寒くなりました。
これ以降、信じてはいけない人のリスト筆頭にお役所が入りました。（笑）

建物についても不思議話がありますので、また次の機会にご報告します。