金利について勉強するために、日銀のワーキングペーパーやレポートなどを読みふけっていると…

どーしても納得いかないことがありました。
いずれの論文も、「テーラールールをインフレ率と景気の両方に配慮したルールである」という理解をベースにしていることです。
政策金利　＝　
　　　　　均衡実質金利＋インフレ率＋１．５×（インフレ率－目標インフレ率）＋０．５×需給ギャップ
で表される右辺３項目と４項目を指しているのだと思いますけど、身の回りのことを考えればちょっと変だと思いませんか。
だって、一組のアクセルとブレーキ（金利の上げ下げ）で２台の車（インフレ率と経済成長）を安定させることなんてできないからです。２台が独立した車ならば、やがて片方が暴走、片方が停止してしまうはずです。

もし、テーラールールが安定したインフレ率（物価上昇）と経済成長を実現するならば、インフレ率と経済成長は連動していて、３項目と４項目の和が制御すべきある真値を示している…と考えるべきだと思うのです。

ハーバード景気指数が示すように、経済は株価→経済成長（指数では鉱工業指数生産値）→金利（物価とともに上昇）という順番で波及効果とタイムラグを伴いながらダイナミックに連動しているし、過熱した経済成長がやがて物価上昇に波及することは良く知られた事実です。
ということは、３項と４項の和が数ヶ月先の物価上昇を示していると考えられるのではないでしょうか？

そう考えれば、世界中で主流になりつつあるインフレ目標などの金融政策ルールとテーラールールがすっきりと明確な位置関係になります。両者とも物価（の予想値）をターゲットに金利を上げ下げしているのです。

そんなことを思ったので、ワーキングペーパーを執筆した日銀の博士にメールを送ってみました。
後日、本人からメールを頂きました！
そこには意見に対する補足説明と次の一節が…
「竹之内様のコメントを参考にさせて頂き、いずれ問題意識を生かせればと考えております。
今後ともどうぞ宜しくお願い致します。」

この意見が日本の金融政策に生かせてくれたら嬉しいなぁ～と思う次第です。

性懲りもなく、先日の続きをまた書かせていただきます。

エンジニア的最適ローンの組み方として、前回さまざまなローン条件で損益分岐をむかえる金利上昇曲線を計算し、有利なローン条件を比較抽出してはどうか？というお話をさせていただきました。
多分この時点では、全期間固定、短期固定、当初優遇や繰上げ返済などオプションを上手に活用した条件などの極端なパターンが残ると思います。

さらにここから良い条件を絞り込まなくてはならないのですが、ここからは金利の上昇をどう読むか…

ということで必ずしもよい方法では無いかもしれないですが、借入金利の構成要素を３つに分解すると

借入金利
　　＝ ①短期金利＋②長短スプレット（長短期の金利差）＋③金融機関及び個別リスクプレミアム等

（上記はわかりやすく理解するための式なので深く突っ込まないでください。金利形成について詳しく知りたい方は角川聡一先生の本を読んでくださいませ）

そんな訳で上式の①項から順に考えると
①短期金利　：　本来的には経済のダイナミズムにあわせて変動するはずですが、そこまでの予想は不可能なので、現在の水準であるゼロ％からスタートして、上昇、やがて中立金利で一定に収束するというシンプルなモデルを考えると…
中立金利は2.0％前後と計算するエコノミストが多いですが、影響を与える消費者物価や潜在成長率が上昇し始めたので、しばらくしたらもうちょっと高い水準を考えておいた方が無難なのかも知れないです
。
一方、金利の上昇の予想はスタンフォード大学のテイラー教授が提唱するテイラールールを持ち出すエコノミストが多いです。テイラールールとは　
政策金利（短期金利）＝
　　　　均衡実質金利＋目標インフレ率＋1.5×（インフレ率－目標インフレ率）＋0.5×需給ギャップ
で示されるルールで、あるエコノミストの試算では今年1～3月時点での理論値が既に1.6％、10～12月で1.9％になるそうです。
市場も金利先物の水準から6～9月くらいにゼロ金利解除を織り込み始めているようです。そんな訳で、夏ごろ上がり始め、上昇したら米国同様ゆっくり、確実に上がってゆくのかも知れません。

（もっと詳細が知りたい方は、日銀レビュー「金融政策ルールと中央銀行の政策運営」や三菱ＵＦＪ証券　水野レポート「中立水準へ向かう政策金利と世界の貯蓄過剰で安定する長期債利回り」をご参照ください。）

②長短スプレット　：　ここ数年は0.4～2％くらいで推移していますが、世界的なトレンドとして長短スプレットが小さく（イールドカーブがフラット化）しているようです。中立金利と合計すると2.4～4％くらいでしょうか？政府の財政再建シナリオでは長期金利を（確か）4％くらいにしていたと思います。

③金融機関及び個別リスクプレミアム等　：
これは個別性が強いのでケースバイケース…ということで…。

最後に、金利予想とシュミレーションの結果との比較で最小利息額になるローン条件を選ぶ。ということで、エンジニア的最適ローンの選び方終わりです。
長らくお付き合いありがとございました。

そろそろ金利も上がってきましたけど、ローンを変動にするか？固定にするか？そして、固定なら何年がいいのか？…すごーく迷いませんでしたか？

以前、エンジニア魂が燃え上がって、どうゆうロジックで金利を決めたら良いか徹底的に悩んだことがあります。結局、完璧な形にはならなかったのですが、ちょっと聞いていただけます？
（多分、理系の人じゃないと厳しい…）

決め方の手順としては

①エクセルでローンシュミレーターを作成
借入残高に金利（一か月分）を掛けると、その月の利息額。
毎月の返済額から利息額を引くと、その月の元本返済額。
借入残高から毎月の返済額を引くと、翌月への借入残高。
上記をコピペで残高がゼロになるまで繰り返せば、シュミレーター完成。
一応、利息額の合計がわかるようにしておいてください。
（ローンシュミレーターのサンプルをアップロードしましたのでご参照ください）

このとき、毎月の金利を後から変更できるようにします。（ここがみそ！）

横軸に年月、縦軸に毎月の金利と利息額のグラフを作っておくと視覚的に分かりやすいです。毎月の利息額の折れ線面積が総利息を意味するので。

②全期間固定返済の条件でシュミレーション
最初は全期間固定金利の条件でシュミレーションを作成します。

③その他の条件でシュミレーション
次に別の条件でシュミレーションします。
たとえば２年固定なら、２年毎に金利の入力値を上げてゆき②のシュミレーションと総利息支払額がほぼ同額となるような「金利上昇曲線（本当は階段状ですけど…）」を作成します。
この金利上昇曲線が全期間固定とこのケースの損益分岐点です。つまり、このような金利上昇があったとすれば、どちらの返済方法でも丁度、総利息額（＝総返済額）が等しくなる…ということですよね。

もし、この金利上昇曲線より「早く金利が上がる！」と思えば全期間固定金利にすべきだし、「幾らなんでもこんなに高く（早く）上がるはずない！」と思えば短期固定又は変動を選んだほうが有利ってことですよね？

返済方法の検討をしていると、さまざまなファクターが存在するので頭の中がぐちゃぐちゃになりますが、実のところ「損益分岐を示す金利上昇曲線より高く（早く）上がるか否か？」という読みだけで最も有利な返済方法はオートマティックに決定するはずです。もちろん、繰上げ返済や借り換えというオプションも存在しますが、基本は金利をどう読むか？につきると思います。

いろいろなケースでシュミレートしてみましたが、現在の状況を考慮すると、１～２年程度の返済期間を残すような固定金利が最も有利だと思いました。
この背景としては、①固定期間が短いほど金利は安い　②残高の多い時をなるべく低金利で返済した方が有利（残高が小さくなると、金利が上がっても利息額が増えない。なぜなら、利息額＝残高×金利だから、金利が上がっても残高がすごーく小さくなっていて利息額は大して増えないのです）

マニアックな話にここまでお付き合いいただいてありがとうございます。
実はここからが本題なんです。
やっと、最適な返済方法を得るために「金利がどう上がるか？」という不確定要素を抽出しただけで、問題は一向に解決していませんから…。

そんな訳で、改めてその部分に迫りたいと思います。
９９．９％の方は興味が無いと思いますけど…

最近は客付けに苦戦することが多いので、ちょこっと相場の分析などしてみることにしました。登録ベースでシングル系の最寄り駅賃金動向を調べてみたら…

……驚き！

こんなにも新築の供給があったんだ！！
登録中のデータ300点弱を横軸：築年数、縦軸：m2当り賃料 で散布図（Ｘ－Ｙプロット）を作成すると歪んだマーケットの姿が見えてきました。

プロット全体の形は右肩下がりの鉄アレイ型。
2004年以降、つまり最近新築された物件の一団とバブル時代に建築された物件の一団。そしてそれを繋ぐようにパラパラと10物件ちょっと。

最近供給された一団。おい！おい！というくらいの大量供給です。多少高めの賃料設定だけど新築の強さを考えれば相当の脅威ですね！こりゃ、苦戦する訳だぁ。

それに比べて、1991年から2003年くらいまでの築年数のものはほとんど登録なし。この期間の新築が少なかったのか、この期間の物件が入居中で単に登録がないだけなのかわかりませんが圧倒的に少ない…。

そして、1986年から1991年の物件、つまりバブル物件がまた多い！しかも、賃料設定が高い！
この頃の物件は20m2弱、風呂とトイレが一緒のユニットバスタイプのはず。小さめだから多少単価が高いのも分かるけど、それにしても強気の家賃設定が多い…。こりゃ、借り手がつかない訳だ。

これからは競合物件の動向を見ながら、設備投資やリフォームなどバリューアップと賃料設定を戦略的にやらないと空室期間が長くなっちゃうなぁ…とデータを見て痛感しました。
幾らなんでも大量供給し過ぎだよ…

ついでに、築年数でどのくらい賃料が劣化するかを計算してみると、年0.6%くらいでした。バブル期の物件が高値でブッキングされていることを考慮すると（つまり、成約賃料ベースなら）年1%弱くらいの劣化は覚悟しなきゃ。

このままの供給が続けば賃料相場も下落するだろうし、築年数の下落を考えると10年で15%程度の収入減は標準シナリオに組み込んでおかなければ……

今日の日経 経済教室（２７面）は日本国債研究の第一人者 富田俊基先生執筆でした。題名が　”持続不可能な残高水準”というさらっと深刻な表現でなんとも言えない気持ちになります。

そういえば子供の頃聞いた物語、ノアの箱舟と同じですね…

怠惰な生活をむさぼる人々を滅ぼすために神が陸地を水没されるほどの雨を降らせる。勤勉なノアと家族、一組づつつがいの動物は神の啓示によってノアが造った箱舟で難を逃れる…というお話です。

富田先生の記事が神の啓示に聞こえたりするのは私だけなんだろうか？

現代の日本国民にとって、ノアの箱舟はユーロなのか、スイスフランなのか、金なのか…
だれか教えてくれないかなぁ…
そういえば、さわかみ投信の澤上さんは国際優良株だ！っておっしゃっていたような…。
多分、トヨタ自動車とかキャノンのことなんだろうなぁ。

お勧めの図書　：　日本国債の研究　富田俊基著

法的な状況の整理と取りうる選択肢を明確にするために弁護士の先生のところへ行くことになりました。

いつものように、事の概要と履歴、資料（ＰＣが壊れて全部無くなっちゃいました！！）を先生にお送りしたところ、追加資料の要求あり。

一つは争っている筆界が写っているのなるべくふるーい写真。もう一つは一軒一軒まで詳細に載っている地図（いわゆる住宅地図）でなるべく古い地図の当該地のコピー。

ということで、家族で古い写真探し。目的は時効取得を証明するために、古くから占有していることを示す証拠らしいです。
それと、住宅地図を探しに図書館へ。最新があることは知っていたけど、ありました！ふるーいのも。私が生まれる前の凄まじく昔の地図まで出てきて驚きです。へぇー昔はこんな風になっていたんだぁと見入ってしまいました。

そんなこんなで、資料を集めて弁護士さんの聖地 虎ノ門へ。

で、結局法的には時効取得が成立していると裁判では認められそう（つまり所有権は主張できる）ということと、筆界でも争って勝利を得られる可能性もままある…ということが判明。

しかーし、こっから先が問題で、時価７０万円相当の境界のために費用はもっと掛かりそうという事実。
つまり、判決は得られても、経済的な利益は得られない可能性が凄まじく高い…というのが偽らざる事実なんです。

そんな訳で、次の手が見つからず時間が経過している…状況です。
なんか、いい手ないかなぁ…

ずいぶん時間が経ってしまいましたが、結局、膠着状態に陥ってしまいましたのです…。

順を追って説明しますと、
前回の川崎市との打ち合わせの何日か後に、道路の両側で等分負担へ計画を変更できるの？という当方からの問いへ回答がありました…

結局、ダメ…だそうです。
理由は他の敷地が市の査定案とおりで既に合意したところがあるから…とのこと。
まぁ、既に進んでいればですよね。

こちらは方針を決めなくては…ということで、とりあえず情報収集。
法務省に今年の１月にスタートした筆界特定制度の話を聞いた後、測量士さんと弁護士さんに相談に行きました。

先ずは、スタートしたばっかりの筆界特定制度について法務省で聞いた話をまとめると

・筆界特定制度は敷地の筆界（地番と地番を区切る線）と所有権の境界、２つの境界の内、筆界のみを特定する制度
・所有権の境界に関しては、別途、境界確定訴訟の裁判で確定しなければならない
・筆界と所有権の境界が一致しない場合はそのエリアを分筆（敷地を２つ以上に分割する手続き）し、所有権を移転する手続きが必要

…とのこと。
興味のある方は法務省のＨＰをチェックしてくださいませ。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html

このときの成果は、筆界と所有権の境界が別の概念だということを知ったことです。
仮に筆界（今回のケースなら区画整理後に定められた敷地の境界線）が市の主張通りだと百歩譲っても、ずーと今の敷地を占有していた我が家としては既に時効取得が成立している！という主張ができる可能性がある訳です。

この辺の法律関係を確認しよう！ということで、お世話になっている弁護士先生のところへ家族３人で相談に行くことに。
この続きはまた明日ご報告させていただきます。（もう一月以上前の話ですが…）

すっかり間を空けてしまって失礼しました。
パソコンの成仏から始まって、次々管理の甘さが露呈してしまいました。しばし、後始末と反省の日々をおくってしまいました。

生活も投資もバックアップ（のシナリオ）が必要やなぁと思う今日この頃でした。
余談ですが、やっぱ新品のパソコンは調子が良くて最高です。