火曜日に川崎市と対決してきました。

（話が見えない方は　”敷地境界の立会い（12月15日）”～”いよいよ川崎市との前哨戦（2月12日）”を見てくださいね）

結局、役所とは議論が全くかみ合いませんでした…
事前に伝えたこちらの質問には

①我々の測量結果と同じか？（つまり、区画整理時指定の地積が足りてない）
道路の工事に必要な部分しか測量していないので、民有地の地積はわからない。

②川崎市の主張は如何なる根拠法に基づいた命令なのか？を明確にして欲しい
土地区画整理事業（の続き）でも、新たな収用事業でもない。
単に道路境界を測定し直しただけ？なので、今回の査定案を受け入れるか受け入れないかは自由…だそうです。

建築基準法４２条２項などの考え方では道路幅の不足は道路両側の民有地にて1/2づつ負担するのに、今回の査定案は道路幅１００ｍｍ不足に対し、こちら側が７０ｍｍ、反対側が３０ｍｍの負担となるのはなぜか？との質問には…
川崎市の内規に従ったとのこと。
つまり、川崎市の内規によると、その民有地のブロック奥行き（この道路に直角の辺の長さ）が区画整理指定長より１４ｃｍ長かったから、その半分の７ｃｍの負担…だそうです。それを全体のバランスを考えながら査定案を作成したそうです。
例えば、奥行きがブロック全体で１ｍ長かったら５０ｃｍ負担するという考え方ですか？との問いに、
自信を持って”そうです！”という回答が返ってきました。

道路の両側で1/2づつ負担するという法律の考え方は、そこに面している土地の利用価値が道路幅員が確保されることによって向上する（劣化しない）ために、負担の痛みに耐えられるようなインセンティブが働くためだと思います。川崎市の内規は自分の土地とは無関係な部分の大小によって、土地の負担量が定まるような考え方になっていますね。それは市民にどのようなメリットがあるんです？と質問してみれば。

”内規ですから！！”の一言でした…
こりゃ、理詰めじゃノラリクラリ攻めきれずに先送りだなぁとの手ごたえ。

ここで攻め手を休めて損得勘定を回想…
当地の大きさと土地単価を考えると、１ｃｍ辺り１０万円くらい（の価値）。
道路幅員が１０ｃｍ足りないなら、５ｃｍは負担せざるを得ない。
このまま、－７ｃｍ案を受け入れれば２０万円の追加損失で確定。－５ｃｍで争うなら弁護士費用や代議士への謝礼・借りで逆ザヤの可能性もあるなぁ…
…回想おわり

糸口の見つからぬ議論の末、敵方から落ちどころを探る動きが…
「道路中心を基準に３ｍづつ（つまり、当方５ｃｍ負担）…という主張をされるなら、市としても検討させて頂きますが…」
どうやら、ここで落としたいらしい…

ちょっと、探りを入れてみる
「道路の工事も近づいておりますが、我々の主張がそうだとしたら如何ほどの時間で市としての回答がいただけるのですか？」
「今週中には…」

役所内の根回しは済んでいるんだろうなぁ～というのがアリアリ！

で、結局、我が家としての見解を早急にまとめて連絡することになりました。
そして、最後の雑談で驚くべき一言が…

「それにしても、こんな内規じゃ相当モメルでしょう？」
「えぇ、トラブルが多くて…」
　…だそうです。

今回の件でつくづく実感しました。
住民サービスの質の良いところへ引っ越そうと。
そして、役所に睨みが利くような、政治力が欲しい…と。

今日は深○さんを囲んでの勉強会。
聞き手も全員ＦＰだったので、（私好みの）マニアックな話が盛りだくさんで大満足！

ご自身も相場好きということもあって、独自の分析や相場観をたくさん披露して頂きました。
そして、様々な裏技も。実際に使うつもりは毛頭ないみたいですが…。

それにしても深野さんの情報収集量は尋常じゃありません。なぜそんなことまでモニタリングしているのか…。間違いなく、真性の金融オタクですね。（深○さん、すみません…）

そろそろ、金利上昇の影響を計りはじめているそうで、昨日の日銀福井総裁会見を丹念にチェックされたそうです。○月に量的緩和解除でほぼ決まりとの読み。
今後はＣＰＩ（消費者物価）、政策決定会合の議事録・会見、４月１０月の展望レポートは要チェックとのこと。
それと時間軸効果が薄れてゆくので住宅ローン、特に固定選択型の人は早めの対処が必要だし、長めの固定期間へ借り換えるならさらに早めに対応すべきという至極真っ当な結論を分かり易く説明くださる技術もさすがだなぁと思ったりしました。（長期ほど金利上昇を織り込むのが早いから）
しばらく日本人が忘れていた金利上昇。本格的な上昇は８９年以来だから、１７年ぶりなんですね。

我々の主張を川崎市の担当者に連絡しました。
そして、来週。対決することになりました。

外堀を埋められ気味の我々の主張とは…

とりあえず、当たり前の権利は主張しよう！ということで

①川崎市と測量結果の認識を共有する
まず、我々と彼らの測量結果がほぼ同様の結果になっているのかを確認して。

我々の測量結果同様、区画整理で川崎市が約束した地積に足りない場合
②川崎市の主張は如何なる根拠法に基づいた命令なのか？を明確にして欲しい

という筋書きです。
もし、区画整理事業の続きならば、換地（区画整理後の土地）指定されたとおりの地積確定を主張できるはずだし、新たな収用事業ならば明らかに正式な手続きを踏んでいないはず。
まぁ、何か知らない法律が出てきたら…お世話になっている弁護士先生に相談に行こう…

それにしても、ある日”境界査定の立会い”をするからと呼び出されて。「こういう形で測量しました。つまり、ここまでが道路ですから（敷地の内部７ｃｍの線を指して）…」「今回お認めにならなくても、我々は一向に困りません。いつか、道路確定が必要なときはそちらの費用で測量、立会い、境界標の埋設をして頂く事になりますから…」　と一方的に詰め寄られて。
しかも、自費で測量してみたら、川崎市が指定した通りの地積に足りない。

つまり、立会いの時に川崎市は地積が足りないのを知っておきながら、それを知らせずに境界確定を行おうとした…ということ？
それに、道路の反対側は２ｃｍしか凹まないのに、こちらは７ｃｍ減るのもおかしいような気もするし…。

今回の件で家族はすごーく市に対する不信感が高まりました。

今日、物件の敷地測量結果をもらいに測量士さんのところへ行ってきました。

今回の測量したのは、じいさんの時代に区画整理で従前の土地２３３．６３坪から１８２．７２坪に換地された土地。
川崎市によると道路幅が６ｍに足りないので、通り向かいが２ｃｍ。こちら側が７ｃｍ敷地を差し出せ！ということだそうで、我が家でも測量士さんにお願いして測量をしたのです。
まぁ、所定の地積があれば仕方ないと思ったのですが…

市の主張する境界線だと１８２．７２坪に足りないことが判明しました。

とりえず、測量士さんとは市の測量結果である各点の座標を入手しようということになりましたが、実際問題手詰まりに近いのがくやしいところです。
道路の幅がでこぼこだったり、曲がっていたりしたら不便なので妥協の余地がほとんどありませんから。

ただ、当初換地された（市が約束した）地積が測量し直してみたら足りなかった。けど、そんなの泣き寝入りするのがじゃん！というスタンスは受け入れ難い行為です。

まぁ、負け戦に近い戦いですが、これも勉強になれば良しとしたいところです。
意外な一手が隠されているかもしれないし…。

前回は尻切れトンボになってしまいましたので、続きを書かせていただくことにしました。
日経新聞の記事の根拠になったのは…

三菱証券（当時）の『水野レポート』です。
http://www.sc.mufg.jp/inv_info/ii_report/m_report/pdf/2005/050913.pdf

著者はレポートの中で、超短期循環の現出など世界経済の構造変化を丹念にデータを積み重ねて説明しています。そして、『国家の退場（スーザン・ストレンジ著）』で予見されていることが正に起こりつつあると。
最後に述べているのは、格差社会の到来が特に都市部に濃縮されて現われるであろうという警告です。
つまり、都市部に勝ち組、地方に負け組という構図ではなく、都市部の中にこそ勝ち組と負け組の二極化が顕著に起こるというのです。
その傍証として、公立小中学校に通う児童の就学援助が東京・大阪などの都市部にこそ比率が高いことを例に挙げています。

ここから先は私の予想ですが、東京や大阪も欧米の都市と同様、富裕層から中流・下流と棲み分けが進んで行くのではないかと思います。そして、場合によってはスラムに近いようなエリアが現われるかも…と。

もし、そのような場所で賃貸経営をしても利益は望めないでしょうし、売却もままならない状況になってしまう危険性がありますね。
そんな訳で、長期所有を目的に不動産投資をするならば、このリスクは重く受け止めなければならないと考えるようになりました。

１月２６日付けの日経新聞でも首都圏フォーカスとして所得格差拡大を取り上げています。ここでも、２３区の生活保護需給率のデータが示されており、西低東高（冬型の気圧配置と逆）の構図がくっきりと浮かび上がっています。
城西・城南地区よりも城東地区の投資利回りが高いという事実も、このようなリスクプレミアムが織り込まれていると考えるとみょーに納得してしまいます。

鉱工業指数と株価は多少のタイムラグを伴いながら、高い相関があることが知られています。鉱工業指数は製造業の生産・在庫・出荷量を示すパラメーターですので、企業収益と成長によって価格が形成される株価と相関が高いのは当然といえば当然の帰結ですね。
エコノミストや機関投資家は景気や株価の先行きを探る材料のひとつとして、在庫循環をチェックしているそうです。
でも、その在庫循環が理論とおり成り立たなくなった…？

企業は在庫が増えると生産を縮小して在庫を減らす。在庫が減ると生産を拡大する。
このデータを縦軸と横軸にグラフにすると、グルグルと円を描きます。このグラフを循環図と呼ぶそうです。
あるエコノミストによるとこの在庫増減の１サイクルが景気拡大と後退の景気循環を生み出し、この途中で踊り場が発生することは原理的に無いはず…だそうです。なぜなら、生産活動の拡大が企業収益を底上げし、それがまた設備投資や消費マインドに波及しながら相乗的に景気拡大（または後退）してゆく機構がビルトインされているため…だそうです。

そんな複合循環論の基礎を無視した発言が政府・中央銀行要人から発せられました。
昨年秋、日銀の福井総裁および竹中大臣の「脱踊り場宣言」です。

その時の福井総裁の記者会見要旨↓↓
http://www.boj.or.jp/press/05/press_f.htm

この時は在庫循環上、在庫が積み上がり、いよいよ調整局面に入ろうとしている最中でした。
つまり、従来の教科書的な経済学の知識を適用すれば、景気は山をつけ、後退局面に突入…と解されるべきタイミングです。
記者の疑問に対し、福井総裁は踊り場脱出の理由を電子・デバイス部門の在庫循環にその答えを求めています。

確かに鉱工業指数の電子・デバイス部門だけで循環図を作成すると、在庫調整が終わり出荷が増え始めています。しかし、たくさんの部門から構成されている指数がたった５～１０％のウエイトしかない部門の影響だけでそのような宣言に至るとは腑に落ちません。

なぜかなぁ～と不思議に思っていたある日、『選択』という雑誌の９月号にその疑問に答えてくれる記事が掲載されました。『景気循環の常識が崩れ始めた　－上昇と踊り場「一年ごと繰り返し」の謎－』と題された２ページには新たな現象の現出に対する解説とその傍証が示されています。

ところが、雑誌社は記事についての問い合わせに答えていただけませんでした。
（以前連絡された方か？という質問が飛んできたところから推測すると、同様の問い合わせがたくさんあったのでしょうね。）

そんなことも忘れかけていたある日、日経新聞の記事に紛れて”この謎”に関する一文が…。
早速、日経に問い合わせてみると、この記事を執筆した記者から情報の出所が明らかにされました。

発見！！
ついにそのレポートに辿り着きました。

そのレポートによると、在庫循環で決まる景気循環の中に、さらに小さい「超短期」循環が誕生したそうです。そして、それはグローバルに一体化したＩＴ関連の在庫循環に起因しているというものでした。

まさに、今までの常識が陳腐化し、新たな理論が常識として広まり始めた歴史の転換点（大げさですが…）だったのだなぁと思いました。
日本の経済構造も時々刻々と変化しており、思った以上に経済というのはダイナミックなものなんですね。
このレポートはそれ以外にも様々な変化に触れており、不動産にも波及するだろう日本経済の問題提起を結びにしています。
国内の不動産に長期的な視点で投資をするならば、避けては通れない重要な問題提起だと…。

親戚から来てくれ！ということで境界の立会いへ行ってきました。
残念なことに、購入したときの敷地境界の確認が甘く、図面はあれど石（敷地境界を示す境界標）は無し…。しかも隣接する建物との距離はおよそ３ｃｍ！

建物間の中間線を結んだら、土地の面積が減りました。逆に図面とおりなら、建物が越境なんてことになりかねない可能性大です。

…こりゃあ、荒れない訳がない…というシチュエーションです。

で、フタを開けてみれば大勝利！という結果でした。
というのも、辺り一面を所有している大地主が境界を確定したいそうで、建物がすっぽり入り且つ図面とおりの面積が確保されるように境界を決めさせてください…という何ともありがたい提案だったからです。
結局、敷地の面積は購入した図面のとおり。測量費や石の埋め込み費用も全額先方持ちです。

こちらは、所有者、測量士、私という布陣で臨みましたが、ほんと拍子抜けするほどあっさり立会いを終えることができました。
こちらも測量士さんに入って頂いたので、理論的にも技術的にも力負けすることなく合意文書に辿り着けそうです。

それと、測量士さん同士のやり取りを横で聞いていましたが、お金をかけてもお願いしてよかったなぁと思いました。私のような素人だと、先方が言ったことや書いてあることに対してのいい悪いは判断できても、先方が情報を提供しないことについて気づかないからです。特に現在は分からなくとも、将来発生する可能性があるリスクに対して適切な処置が講じられないからです。

合意文書や添付する図面までチェックしてくれて○万円なら絶対にお買い得！
やっぱり、自分の利益を最大化し、リスクを極小化するためにはプロを雇うべきだなぁという良い勉強になりました。

今日は物件の敷地を測量。じいさん・ばあさんの代に区画整理で得た土地は登記簿通りの面積があるのだろうか…

結果は来週初めに頂けるそうです。

ところで、測量のやり方を初めて見ましたがすごく理にかなった方法だなぁと思いました。
たまに道路に打ち込んである鋲は測量に使うために打ち込むんですね。

今回の距離程度なら機器の測定誤差が±５ｍｍくらいだそうです。
恐らく、測り手のさじ加減で２０ｍｍくらいは伸びたり縮んだりしそうですし、多少は思いとおりの結果を出せるみたいです。
やっぱり、自分からお金を出して頼まないとだめだなぁと思ったりしました。

それと、季節によっても多少の影響があるようです。
やっぱり熱の影響でしょうか？そうだとしたら、土地を売りたい時は夏に測量、買いたい時は真冬に測量が良いのでしょうね。

こういった作業は実際に立ち会ってみないとわからないもんですね。良い勉強になりました。
明日も親戚の境界確定に立ち会う予定です。

弟がもらってきたＰＣにファイルを入れ替えてインターネットへ接続してみたら…

ぜんぜん繋がらない！
プロバイダーのサポートを受けても一向に改善せず…。

結局、必要なプログラムが一部失われてたんですがダウンロードもできず、ファイルもない。
会社にいれば、こんな苦労しないんだけど。
失われた時間が恨めしい…

たまにタイムトラベルに出かけます…。

…といっても、図書館へ行くだけなんですが。

投資を勉強するなら歴史を学べ…ということで、気になることがあると日経新聞の縮刷版を調べるために地元の図書館へ行きます。
ある日気になったのはどうして１９８９年末に株価はピークアウトしたのに、土地は９１まで上昇しつづけたのか。つまり、株価のバブルの崩壊と地価のバブル崩壊のタイムラグ。
１年以上もラグがあるのは不思議ですよね。

８９年末から新聞を読み進めるとやがて当時へタイムトラベルしているような気分になります。
世の中はバラ色。金利は高くなったけど、企業業績は申し分なく、いつでも求人広告がたくさん。人手は常に不足していて、土地の値段は右肩上がり…。
土地はずーと上がり続けてきたし、これからも上がることが当然であるような気持ちになります。

そこで出した政府の切り札が総量規制。銀行が全体に占める不動産融資の伸びを全体の伸びを上回ってはいけないという規制。いわゆる、バブルつぶしです。

総量規制が施行されると、不動産業者から悲鳴が聞こえてきます。
必要な融資にまで融資がでない…。
やがて、地価が下がってゆきます…。

なるほどなぁ～と思いながら、タイムトラベルの旅を終えます。

そんな訳で時間のある時にはタイムトラベルの旅を試してみてください！