先日の修造ブログの回答を多くの師匠たちが書いてくれました。
「おい、修造！お前の回答はチャランポランだったから、見かねて書いてくれた訳だな」
「まっ、最初からコイツに期待するのが間違いって訳。」
「話題振っただけでも、役に立ったんじゃない（キャハ）♪」
という訳で、一般的な回答は師匠たちに譲るとしまして、ここからは僕の体験を書きます。
師匠たちの回答は前回のブログのコメント参照願います。
ハヤもとさん、猪俣先生、加藤さん、ありがとうです。
サラリーマン大家、金田修造のハッスル不動産投資体験記ブログらしくなってきた。
僕は、区分所有（3室）とアパート一棟（14室）、を持っている。
購入順に、円山、ダッフルコート、サンプラザ、いわゆる「物件三兄弟」って訳。
各、所有物件の詳細は、それぞれの紹介ブログを参照願います。→こちらにそれぞれ記載
「一棟買いと区分所有はどちらが得か！？」については、何を持って「得／損」と考えるか、
のスタンスが大事。後、当然、所有している物件の状況や、資金ポジション等を考える必要が
ある。
よって、一概にどちらが得／損とは言えない・・・、と書いたら何の回答にもならないので、
ここからは「僕のケース」を例として書く事にする。
正しい／間違っているというのは水掛け論でしかないので、事実を書く。
これまでの投資生活で考えると、
僕の場合、結果的に「区分所有」の方が得をしており「一棟買い」は損をしている。
何故、そう思うのか？それは、僕が「得／損」を「予実」で考えているからだ。
自分がたてた予想に対し実績が「上回っているか、予想通りなのか、下回っているか」だ。
実績は「①投資（お金）、②体力（手間隙）、②精神（気分的）」の３つで考えている。
僕のスタンスは、不動産投資で「お金を儲けが効率的に出来て、精神的な安定を図る」事だ。
これに該当する物件は得に感じるし、違反する物件は損に感じる。
①投資（お金）面での「得／損」
猪俣先生から習った投資分析で、僕が特に重視する指標は下記の２つだ。
１．FCR（Free and Clear Return）：総収益率（ネット利回り）→１０％前後を目標にしている
２．CCR（Cash On Cash Return）：自己資金に対する利回り→２０％つまり５年回収が目標だ
その、どっちも「ダッフルコート」がもっとも高い。逆に一番低いのは「サンプラザ」。
「ダッフルコート」は目標を順調に推移している。一方、「サンプラザ」は低迷中だ。
僕の最初の予想では、「サンプラザ」が一番高くなるよう分析していた。
ところがフタを開けてみると、「サンプラザ」が一番低かった。
理由としては、「サンプラザ」の空室率が予想以上に高く、家賃下落が予想以上にあったためだ。
逆に「ダッフルコート」は空室期間があまりなかったので、「現時点での」実績は高いのだ。
財務分析をするにあたっては、売上が悪いと後はどんなに分析をしても悪いだけだ。
同じ事が不動産投資にも言えて、家賃収入が予想を下回ると、後はどんなに奇麗事を
並べても無駄だ。その物件を売らない限り、かなりの苦戦を強いられる。
また、不動産投資においては、自分でコントロール出来る部分と出来ない部分がある。
一旦、予想を下回る実績が出ると、そこから自己コントロール範囲で元に戻すのは至難の業。
例えば、リフォームをすると家賃下落は回復するが、そもそもリフォーム代がかかる訳だ。
そうすると、後は自己コントロール外の項目（突然の地価高騰に基づく売却）とかに期待する
しかない。しかし、これはもはや投資ではなく、投機の世界に近くなる。
ただ、サンプラザは減価償却額が高いので、税金還付には貢献してくれている。
これが、この物件の唯一の良さと言ってもいい。
②体力（手間隙）
空室があるって事は、手間もかかる。リフォームを依頼する、入居を募集する等々。
サラリーマン大家にとって、手間がかかるってのはツライ。
重要な会議中に入居申し込みの電話がかかってくる・・・、
どちらを優先させるべきかは、ライフカードのCMなみに悩む。
円山とダッフルコートはマンション時代に管理組合がいるので、
お金を払えば手間はかからない。ところがサンプラザはアパート、
管理の組合員は自分一人だ。自分が判断しなければ、何も始まらないのだ。
③精神（気分的）
空室率から考えると、一棟買いは安定しており、区分所有は０（空室）か１（入居中）かの
理論になるので、一棟買いの方が良い。しかし、それは「１．投資」からみた感覚であって、
「３．精神的」な感覚とは違った。
サンプラザは所有期間中、常にどこかが空室になっている。
１４室もあるんだから、
ようするに１４人の都合がある訳で、「空室が存在する確率」は高い。
１４室中１３室埋まっているとすると入居率９２％だ。投資から考えると凄く良い。
でも、結局１室は空室な訳だ。この空室が気になって仕方なくなるのが大家さんの性だ。
「空室率」ではなく、「空室が恒常的にある」事が、特に小規模大家さんは気になってくるのだ。
中には空室があっても気にしない大家さんもいる。しかし、それは100室を超えるような大規模大家さんや、
売買での投資目的の感覚だ。
区分所有だって空室期間はある。ただし、ある一定期間頑張れば、大抵の物件は入居がつく。
ノドもと過ぎたら熱さ忘れる・・・人間ってのは実にイイ加減な生き物だ。
とにかく空室は精神衛生上、良くない。不動産投資は空室では何も始まらないからだ。
■結論
総合的に判断すると僕の場合、大型投資のサンプラザの業績予想を甘めにしていたために、
不安定な状況が続いている訳だ。小型投資の円山で失敗しても大幅な業績修正にはならない。
よって、区分所有で失敗しても大怪我はしないと思うが、一棟買いで失敗したら大変な事になる、
とは確実に言えると思う。逆に、一棟買いで予想通りの業績をキープできたら、将来の成功は
約束されたようなものだ。これが僕の、経験上の結論である。
■参考
ところで皆さんは、「プロダクト・ポートフォリオ・マネジメント(PPM)」ってのをご存知だろうか。
複数の製品を取り扱う企業では、それぞれの製品に、どの様な配分で資金を投入すべきか、
を決めなければならない。PPMは、企業が各事業への経営資源の配分を検討する際に
使われる考え方で、ボストン・コンサルティング・グループ（BBC）により考えられた理論。
不動産投資でも同じ。所有している物件に、どのような配分で資金を投入するか、
所有し続けるべきか、売却すべきか、決定する必要がある。
PPMは、各事業（商品）を４つに分類している。それぞれのポジションにBCCは、
１．花形製品、２．金のなる木、３．問題児、４．負け犬、と名付けた。
１．花形製品は、高いシェアがあり、市場もどんどん拡大。シェアが高いので現金収入を多く
得られる。市場が拡大しているため新規の業者も沢山参入。そのため設備投資の資金を
多く配分しなければならない。このポジションを「維持」する戦略が必要。
２．金のなる木は、市場成長率が低いため、あまり競争が激しくない。シェアが高いため
現金収入が多く得られますし、設備投資の必要も少なく資金は多く流入する。「収穫」の
戦略が取られる。
３．問題児は、市場の成長が高い魅力ある市場だが、シェアが低く現金収入が少ないポジション。
しかも設備投資を多くして競争に勝たなければなりませんので、金喰虫のポジション。
「育成」の戦略が取られる。
４．負け犬は、市場の成長も低く、シェアも低いため「撤退」の戦略が取られる。
よって自社の事業を以上４つのポジショニングに分類したら、
「金のなる木」から現金を「問題児」に投入し「花形製品」に育てる、という戦略が必要になる。
ただ、「問題児」が「負け犬」である事が往々にしてあるので、見極めが重要。
話を不動産に戻す。僕の物件をこの４つに当てはめると、こうなる。
■円山（区分所有）：築年数は古いが立地が抜群、圧倒的な競争力を誇る「金のなる木」。
■ダッフルコート（区分所有）：バランス力に優れた安定性、投資効率が一番高い「花形製品」。
■サンプラザ（一棟）：収入も多いが支出も多い。手間がかかる「問題児」。「花形製品」に
したいが、もしかしたら「負け犬」かも。
以上です、押忍。
