ブログは続くよどこまでも・・・、僕側からみた「つり吉・三平の不動産投資バカ日記」。
いわゆる「ザッピング・ブログ」。
「おい、修造！！お前のブログ自体どこまで続くんだ。結局はお前の自己満足じゃねーのか！？」
「コイツのブログ、あんまり知的じゃない！？」
「真面目に書こうね♪（キャハ）・・・サラリーマン大家、金田修造のハッスル不動産投資体験記ブログ♪」
充分過ぎるほど真面目に書いとるがな（ボソッ）。・・・そまそ、ちょっと嘘。
ちなみに今回の内容は、「<第五回>物件見学その１」の前半部分と連動しています。
そう・・・、不動産投資をやるものにとって避けては通れない疑問。
すなわち、不動産業者から出される投資シミュレーションは妥当なのか否か。
僕も初期の頃、不信感を覚えた。
「不動産投資については、常にシビアに考える事。
だって、バッドシナリオになって困るのは不動産業者じゃなくて、我々大家なんだから」
「それで、もし、ハッピーシナリオになったら、それは臨時ボーナスみたいに考えればいいじゃないか」
そんな自論を元に、僕の経験上から大きく三つの点について指摘した。
怪しく光る彼の瞳、相変わらずの「魔性の閃光」を眼前に置きながら・・・。
①利回り
空室や設備投資を加味した計算が絶対に必要。空室率は概ね15％計上しておけばOKだろう。
冬場に入居者が退去し即リフォームをかけ、それから二ヶ月後に新入居者が決まる。
不動産投資を実践されている方々なら一度や二度は体験したであろう、よくあるケースだ。
この場合の空室期間を一年間で計算すると16％。そう・・・、一年間の各部屋ごとで考えた
場合、空室率15％なんていうのは普通に起こりえるケースなのだ。
②融資
融資の金利は、購入者の個人評価や物件評価でのみ検討されている、と思われがちだが
あながちそうではない。
力のある不動産業者の協力を得られれば、低金利での融資を受けられる可能性はある。
年間何十億円の取引案件を持ってくる不動産業者は、銀行にとってお得意様。
そのお得意様の紹介である購入者は、就職活動における縁故採用者みたいなもんだ。
③設備投資
不測の事態に備え、資金を準備しておくこと。
また、給湯器など大きな設備投資に発展する可能性のあるものは入念にチェックすること。
僕は最初の物件を買った数週間後にガス給湯器が壊れて、10万円の臨時支出を余儀なくされた。
「このあたりを、再度、板橋さんに伝えればいいんじゃないかな？まあ、ボチボチやりなよ」
話をうまくまとめようとした僕に、彼が一言さりげなくボソッと言った。
「実は今度の平日、物件を観に行ってみようと思うんだ」
えっ！？・・・僕のコーヒーカップを持つ手が止まった。
（つづく）