ブログは続くよどこまでも・・・、僕側からみた「つり吉・三平の不動産投資バカ日記」。
いわゆる「ザッピング・ブログ」。

「おい、修造！！お前のブログ自体どこまで続くんだ。結局はお前の自己満足じゃねーのか！？」
「コイツのブログ、あんまり知的じゃない！？」
「真面目に書こうね♪（キャハ）・・・サラリーマン大家、金田修造のハッスル不動産投資体験記ブログ♪」

充分過ぎるほど真面目に書いとるがな（ボソッ）。・・・そまそ、ちょっと嘘。

ちなみに今回の内容は、「<第五回>物件見学その１」の前半部分と連動しています。

三平さんのインタビューはこちら。
レーサムリサーチの板橋さんもブログでザッピングし始めてます。

※前回の続きです。前回がご覧になりたい人はここを参照下さい。

そう・・・、不動産投資をやるものにとって避けては通れない疑問。
すなわち、不動産業者から出される投資シミュレーションは妥当なのか否か。
僕も初期の頃、不信感を覚えた。

「不動産投資については、常にシビアに考える事。
　だって、バッドシナリオになって困るのは不動産業者じゃなくて、我々大家なんだから」
「それで、もし、ハッピーシナリオになったら、それは臨時ボーナスみたいに考えればいいじゃないか」

そんな自論を元に、僕の経験上から大きく三つの点について指摘した。
怪しく光る彼の瞳、相変わらずの「魔性の閃光」を眼前に置きながら・・・。

①利回り
空室や設備投資を加味した計算が絶対に必要。空室率は概ね15％計上しておけばOKだろう。
冬場に入居者が退去し即リフォームをかけ、それから二ヶ月後に新入居者が決まる。
不動産投資を実践されている方々なら一度や二度は体験したであろう、よくあるケースだ。
この場合の空室期間を一年間で計算すると16％。そう・・・、一年間の各部屋ごとで考えた
場合、空室率15％なんていうのは普通に起こりえるケースなのだ。

②融資
融資の金利は、購入者の個人評価や物件評価でのみ検討されている、と思われがちだが
あながちそうではない。
力のある不動産業者の協力を得られれば、低金利での融資を受けられる可能性はある。
年間何十億円の取引案件を持ってくる不動産業者は、銀行にとってお得意様。
そのお得意様の紹介である購入者は、就職活動における縁故採用者みたいなもんだ。

③設備投資
不測の事態に備え、資金を準備しておくこと。
また、給湯器など大きな設備投資に発展する可能性のあるものは入念にチェックすること。
僕は最初の物件を買った数週間後にガス給湯器が壊れて、10万円の臨時支出を余儀なくされた。

「このあたりを、再度、板橋さんに伝えればいいんじゃないかな？まあ、ボチボチやりなよ」
話をうまくまとめようとした僕に、彼が一言さりげなくボソッと言った。

「実は今度の平日、物件を観に行ってみようと思うんだ」

えっ！？・・・僕のコーヒーカップを持つ手が止まった。

（つづく）

どこまで続くんだ・・・、僕側からみた「つり吉・三平の不動産投資バカ日記」。
いわゆる「ザッピング・ブログ」。

「おい、修造！！お前のブログもどこまで続くんだ。最近は益々訳わからん世界に入ってるぞ」
「そもそも、コイツのブログ、あんまり面白くねーんじゃないか！？」
「ちょっとは真面目に書こうね♪（キャハ）・・・サラリーマン大家、金田修造のハッスル不動産投資体験記ブログ♪」

充分真面目に書いとるがな（ボソッ）。

そうこうしているうちに、三平さんのインタビューが不動産投資エージェント上に載り、
レーサムリサーチの板橋さんもブログでザッピングし始めた。こっちも書かな・・・記載が間に合わん。

ちなみに今回の内容は、「<第五回>物件見学その１」の前半部分と連動しています。

※前回の続きです。前回がご覧になりたい人はここを参照下さい。

ある週末の夕刻。「男」は「彼」に呼び出され、目的地に向かっていた。
目的地・・・、新宿駅東口。一日のべ100万人が利用すると言われている日本最大級の駅。

「男」と「彼」は、ステーキハウスで簡単な食事を済ませた後、古びたカッフェへと足を運んだ。
週末、夕刻の新宿に男二人でカッフェ・・・、明らかに勘違いされそうな光景。

「男」は、コーヒーの香りをしばし楽しんだ後、カップを口に運んだ。
ブラック独特の苦味と酸味が、ステーキ脂で些か気持ち悪い口を爽快にしてくれた。

カッフェに入ってから数分が経っていた。
その間、「彼」は、モッサリとした天然パーマを時おり上下に揺らしながら、雑談を繰り返した。

「男」は、左手をソファーの背もたれにかけ、右手を顎の下に置きつつ、その光景を興味深く、
また、静かに見守っていた。「男」は「彼」の微笑の裏にある別の顔、苦悩・葛藤を感じ取っていた。

「彼」・・・三島三平さん、僕の友人で、この話の主人公。「男」・・・金田修造、すなわち僕。

「修造さん、忙しいとこ悪かったね。なんか疲れているみたいだけど、大丈夫かい？」
三平さんが申し訳なさそうに、僕が新宿まで足を運んだ労を気遣ってくれた。

「あ、ああっ。平日は仕事、週末も不動産管理とか色々対応しててね。
　まあ、僕にもいろいろあるんだよ。週末ともなれば、さ」
・・・嘘。本当は、昼寝をしてただけ。昼寝独特の気だるさが抜けてないのだろう。

「週末ぐらいはゆっくり過ごしたいと思ってるんだけどね。
　とは言っても、他ならぬ三平さんの頼みだから、新宿まで来ちゃったよ。ははは」
・・・これも嘘。せっかくの週末を独り寂しく過ごしていたから、誰かと話したいと思っていたところだ。

「いつもすまない。修造さん、実はね・・・」言葉を発しようとした三平さん・・・

「投資シミュレーションの事で悩んでいるんだろう？」その三平さんを制するように言葉を発する僕。

「どうして、それを！？」驚愕する三平さん。その目は本当に驚いていたようだった。

「なんとなくさ。勘だよ、勘」
・・・でたらめ。本当は、さっき彼が椅子横に置いたファイリングからシミュレーションの文字が見えただけ。

ただ、全くこの出来事を予知出来なかった訳でもない。そんな時期だろうと思っていたし、
実際、かつて初めて投資シミュレーションを観た僕も、結果に眉をひそめたから。

「数字だけみると綺麗にまとまっているように思えるんだけど、こんなに上手くいくもんなのかな？」
レーサムリサーチから貰ったであろう投資シミュレーション結果を片手に、
三平さんは僕に対して、こう問いかけた。

僕はこう即答した。
「結論から言うけど、こんなに上手くはいかないよ。これはあくまでもハッピーシナリオさ」と。

（つづく）

北海道と沖縄という島国はどうすれば発展するのか？

「おい、修造！！いきなり難しいな。そんな事わかってれば立候補するわ！」
「君では立候補しても支持が集まらないだろうよ。・・・ってか、俺も。＿|￣|○」
「ねーねー、選挙で勝つ必勝法教えてよー（キャハッ）♪」

夏休みの旅行中に、フトこんな事を考えていた。

サラリーマン大家、金田修造のハッスル不動産投資体験記ブログっす。

沖縄旅行中、街中をみていて幾つか感じた事があった。
不動産投資にまつわる部分とセットで記載してみたいと思う。

典型的な観光ビジネス
国際通りには（当たり前だけど）内地の人しかいなかった。
2005年の沖縄県推定人口は約136万人、沖縄観光客数は515万人。
やっぱり住宅系の不動産投資には定着人口がポイント。正直厳しい。

とすると商業用不動産投資だが、これも厳しそう。
観光客数は毎年増加の一途をたどっているようだが、
観光収入は1999年の約4700億円をピークに年々減少みたいだし。

ちなみに、この理由は簡単。
・格安沖縄ツアー商品：僕は交通費と宿泊費で4万5千円でいけた。
・レンタカー利用者増加：「わ」ナンバーだらけ。地元のタクシーを利用していない。
・土産や娯楽が使われていない：リピーターが増加しているからだと思う。

発展している地域がはっきりしているが・・・そもそも発展してるの？
那覇空港から首里城まで走っているモノレール沿いはお店が多かった。
が、多いと言っても、たかがしれている。

僕は新都心付近に宿泊していた。新都心は過ごし易かったが発展している
という感じはしなかった。どちらかというと、閑散としたビジネスエリアって感じ。

那覇市は約31万人で沖縄全体の約23%。その地域がこのぐらいの活性化では
ビジネスになり難い。ちなみに老朽化されたビルが多く、且つ、大規模修繕が
されていないビルが多かった。これは何を物語っているのか・・・。

結論
地方の不動産投資には、やぱり地方都市の発展状況がポイントと思った。
では、何をもって発展していると考えるのか・・・目安は「人口」と「交通」だろう。

地域に定着している人口がどれだけいるかがポイント、そのためにはやっぱり
産業が発展している必要がある。

後、交通。これのポイントは鉄道、特に地下鉄じゃないかと勝手に考えている。
実際、沖縄（那覇）と北海道（札幌）との最大の違いは地下鉄だと思った。

沖縄はリゾートとしての価値がとても高い。遊んでいるだけなら非常に楽しい。

ただ、投資やビジネスとしてみた場合、北海道の「雪」や沖縄の「海」を売り物に
した海外観光客の誘致、これだけでは厳しいな。

違和感！圧倒的な違和感！！

「おい、修造！！この手のスタート、相変わらずお前マンガ読みまくってるな」
「そういうお前も、この出だしだけで何のマンガか解るって相当だぞ（ぷっ）」
「投資の必勝法教えてよー（キャハッ）♪」

沖縄旅行中、その時々で気付いていたのだが、どうも違和感！

いつもながら、サラリーマン大家、金田修造のハッスル不動産投資体験記ブログと何にも関係あらへん。

沖縄旅行は、「海とヤンバル」をメインにしながらも
「首里城、沖縄美ら海水族館、国際通り」という、ミーハースポットにも行った。

空港に降り立ち、街並みを眺め、各スポットに行く・・・、
米軍基地を横目に見、肉を喰らう、蕎麦をたぐる・・・、
その時々で気付いていたのだが、どうも違和感！

ズバリ、全然日本らしくない！どちらかと言うとアメリカって感じ。
空港や街並みはグアムの光景に近いと思っていた。

まっ、それも当然と言えば当然。だって、かつては琉球だったんだから。

琉球とは、現在の日本国の沖縄県にあたる地域に存在した王国である。
1429年に統一王国として成立し、1879年に日本国へ併合されるまで、
確かに存在した訳だ。

そう考えると、沖縄は、「沖縄」の歴史よりも「琉球」の歴史の方が長い、
とも言える。

併合、滅亡されるまで琉球は独立国であり、
文化的、民族的にも独自の琉球文化、琉球人意識を持っており、
いわゆる日本人ではなかった・・・とも言える。

ただ、味わい深い地域である事は確かだし、
沖縄が日本にあるといういう事は、娯楽の意味でも歴史観の意味でも、
日本人にとって、非常に有意義でこの上ない幸せのように思う。

沖縄を理解する事で、きっと色んな発見があるんだろうなぁ。

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なんだかすっかり長くなってしまっている、僕側からみた
「つり吉・三平の不動産投資バカ日記」。
いわゆる「ザッピング・ブログ」。

「おい、修造！！お前の野望はどこまで続くんだ。何だか訳わからん世界に入ってるぞ」
「この先には一体何が待っているんだ！？」
「迷わず行けよ、行けばわかるさー♪（キャハ）・・・サラリーマン大家、金田修造のハッスル不動産投資体験記ブログ♪」

そうこうしているうちに、三平さんのインタビューが不動産投資エージェント上に載ってもた。

ちなみに今回の内容は、「<第三回>訪問」の後半部分と連動しています。

※前回の続きです。前回がご覧になりたい人はここを参照下さい。

僕の紹介したレーサムリサーチ社から「不動産投資をしない方がいい」と言われた三平さん。

違和感！圧倒的違和感！・・・一体どういう事だ！？
いささか戸惑いを感じている僕に反し、彼の声は極めて明るかった。

三平「でも修造さん、彼らを紹介してくれてありがとう。あの人たちは信用出来るわ」
修造「どういう事なんだい？僕にはさっぱり解らないんだ」

三平さんの解説はこういう事だった。

三平「レーサムリサーチ社から不動産投資をする理由を聞かれ、僕はこう答えた」
－ 現在、東京近郊の賃貸マンションに住んでいるが、その近辺に自宅として
　　ワンルームマンションを購入し、いつかその物件を賃貸へ移行
－ もしくはその逆で、賃貸物件として購入しその後自宅として利用
－ 万が一本業で貯蓄ができたら、セミリタイヤして実家へ戻る可能性もあり、
　　セミリタイヤ後の安定収入としたい

修造「それで、レーサムリサーチ社からダメな理由を聴いたかい？」
三平さんの言葉を聴いた瞬間、僕は、三平さんにレーサムリサーチ社が
「不動産投資をしない方がいい」と答えた理由をすぐさま理解したが
あえて、三平さんに、こう問いただした。

三平「うん、聴いたよ。レーサムリサーチ社はこう説明してくれた」
－ 自分とって住やすい家が他人にとってもいい家（貸し易い）とは限らない
－ ワンルーム単体の家賃収入ではセミリタイヤ時において、たいした足しにはならない
－ 実家に戻るなら東京でやる必要はない。ライフスタイルが変わるだろう

要するに、レーサムリサーチ社の主張を修造流に説明するとこういう事だ。

①自宅を買いたいのか？投資物件を買いたいのか？「自宅＝投資物件」ではない
自宅を視野に入れて物件を購入しようとすると、どうしても自分の選好が入り、
結果、特定立地（場所）への拘りや過剰な設備投資につながる事が多い。

立地に関しては、例えば治安が良い（学校や病院が近い）、例えば東京都内。
設備に関しては、例えばウォッシュレット、例えばオール電化、例えばフローリング。

②大家さんになりたいのか？投資家になりたいのか？「大家さん＝投資家」ではない
投資家は儲かる／儲からないで判断。大家さんは物件が好き／嫌いで判断。
勿論、両者が一致するのが望ましいが、時に相反する物件が出現する。その時、どうする？

投資家であるからには、物件に過剰な愛着を感じてはならない。常に市場動向を
注視し、時には売却も視野に入れる事が重要だ。

③どの時期に幾ら欲しいというライフプランがハッキリしてないと、投資対象が定まらない
年間キャッシュフローは幾ら欲しいのか？100万円か、500万円か、1000万円か？
総資産額は幾ら必要なのか？5000万円か？1億円か？5億円か？10億円か？
上記を何時までに達成するのか？1年後か？5年後か？10年後か？30年後か？

それにより、投資リスクや選定物件が決まってくる。程度の差・認識の差こそあれ、
言うなれば投資期間中というのは、高速道路で車を運転しているようなものだ。
高速道路を使う時に、目的場所と降りる場所を決めていないドライバーは一人もいない。
それにより、乗るべき場所と支払うべき価格を決める。

④不動産は安い買い物ではない。安易な気持ちで手を出してはならない。
不動産投資で人生をメチャクチャにされた例は、枚挙に暇がない。不動産投資は怖い。

修造「それで、三平さんはその時、どう思ったんだい？」
三平「まずね、素人の僕としては、押し売りしない彼らの姿勢が嬉しかった」
修造「ほう。それから？」
三平「次に、やはりプロは違うなぁ、と。かなりの経験と知識を持っていると思った」
修造「なるほどね」
三平「まぁ、悪い人たちではなさそだなって思ったよ」
修造「そだね。僕もお世話になってるから、変な対応はしないと思うよ」
三平「僕もそう思ったから、投下金額や年収などを教えシミュレーションしてもらうことにしたよ」

極度に慎重に判断する三平さんが、個人情報保護法が施行されている日本国において、
年収や預貯金状況を人に開示するとは・・・。驚愕しつつも僕は会話を締めくくった。

修造「それは良かったよ。まあ、また、何かあったら連絡してよ」
三平「ああ、ありがとう」

もう、僕が関わる必要はないかな。後は、当事者同士に任せて、邪魔者は退散しますかね。

こうしてフェードアウトしようと思っていた僕の元に、三平さんから興奮した声色で
電話があったのは、それから数週間経った頃だった。

三平「修造さん、例の件で相談したい事があるんだ。今からすぐに逢えないかな」

一体何があった！？・・・その後、僕は三平さんから非常に興味深い事象を聴く事になる。

（つづく）