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| 不動産投資奮闘記 |
| | サラリーマンや一般人の不動産投資奮闘記やプロから聞いた不動産投資の裏技など、他では聞けない情報をメールマガジンでお届けします！
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実は、こうした不動産投資サイトを作る気なんて全くありませんでした。
きっかけは、某大手マンションデベロッパーが主催した不動産投資セミナーに参加したことにさかのぼります。
そのセミナーの会場は100人を超える参加者たちで満員。税理士さんの「年金改革・保険料の増大から、公的年金に頼らず自己年金を獲得しよう！」という講演。
会場の参加者は、20歳代後半の若いサラリーマンから定年の近そうな50歳代の夫婦まで。参加者全員が真剣聞き入っています。
次に、開催企業の社長さんの講演。20年以上、年利15％以上という高利回りで回っているという地方の収益不動産を頭金なしで買われたという自己の経験談をユニークに語っています。『美味しい不労所得』の話にセミナー参加者皆さん興味津々です。最後には、営業部長さんが登場され、優良物件の選び方のポイントを丁寧にご教授してくれました。
こうした内容を聞いた後ですから、セミナー終了後、収益物件を紹介してもらおうと個別相談に群がる十数人の参加者。その中にいらした、40歳代サラリーマンの方に、「マンションを買われるのですか？」と尋ねてみました。
彼は既に半年前にワンルームマンション一戸を、このデベロッパーから買ったといいます。概要も教えてくれました。東京都内の一等地にあるワンルームマンション、2500万円の新築物件で、頭金なしの35年ローン購入。現在、\95,000円で賃貸中。
このサラリーマンの方の話を聞いて、この某大手マンションデベロッパーは自分達のマンションを売ることにしか頭がなく、本当にお客さんの収益を考えていないな、と思いました。
なぜこう思ったのか。実はすごく簡単なことなんです。
結論から先に言ってしまうと、表面的な収益ばかりに目が行ってしまい、本当の意味で将来、この不動産投資がどんな結果になるのかのリスクを考えていないことです。
これがどういうことかと言えば、申し訳ないですが、この方は定年を迎え仕事を辞めても「お金の為に働き続ける」可能性があります。『ローンは、賃貸者からいただく家賃収入が払ってくれる』というような話は、夢のまた夢です。
購入したマンションが自己年金になりえるのは、ローンが終わる80歳前後（40歳＋35年ローン）となります。これは、収支計算・投資効率を計算してみれば簡単に分かりますし、不動産投資をされている方でしたら誰でもやっていることです。しかし、本当の意味でしっかりとした収支計算・投資効率を計算出来ている人は実は少ないです。
■ 表面利回り【(年間家賃収入)÷ (購入コスト)】 ＝ 4.5％
4.5％、悪くない数字です。いや、この低金利時代で考えれば凄い利回りです。しかし、ここに落とし穴があります。表面でなく、実質利回りを計算してみましょう。
■ 予想実質利回り（年間家賃収入−管理コスト−租税−金利）÷ (購入総コスト)
＝ 2.0％〜2.5%
一気に利回りが半分になってしまいました。
キャシュフローも最初はプラスです。けれど、数年後、減価償却費が少なくなればマイナスに陥り、ローンを払うために持ち出しが発生します。しかも、これはベストシナリオの話です。
投資先のマンションに空室が目立ち、その対策として家賃を下げたりします。また、現状の低金利がこの先も続くはずはありませんので、金利上昇からくるローンの支払いが増えれば、目も開けられないほどの真っ赤っか状況に陥ってしまう可能瀬もあります。
結局、キャッシュフローが赤字になれば、35年のローン支払い終了時まで、穴埋めの（返済用）収入が必要となります。そのお金を年金から補填するか？仕事をし続けるのか？何らかの方策が必要となります。
こうした危険な収益物件を買うために、セミナー参加者の方々は列をなしているわけです。また、よくよく某大手マンションデベロッパを調べてみると、講演をされていた税理士さんは、その会社の雇われ税理士でした。
営業部長さんの説明では、新築のマンション投資が一番お勧めだと言っていました。頂戴したお土産袋には、自分たちが企画した新築マンションの分厚い物件リストが入っていました。
皆さんならお分かりいただけると思います。そのマンションデベロッパーの仕組んだことが。もちろんそのマンションデベロッパーは企業努力の一環として、販売の仕組みの中に、このようなセミナーを開催しているわけで、悪意などはないはずです。
けれど、投資をする側の我々サラリーマンからすれば、裕福な地主さんの行うアパート・マンション経営と違って、大変な努力をして貯蓄をした資金を使って不動産投資をするわけです。大きな失敗は絶対に許されません。
しかし、残念ながら不動産業界は、販売する側の不勉強が目立ち、不透明な取引慣行が多い業界です。結果、我々のような一般のサラリーマンが方が不動産投資について、建築業者・ハウスメーカー・仲介業者といった売り手に安心して相談できないのが現実です。
では、どうしたらよいのでしょうか？
我々サラリーマンは日々の忙しい仕事に追われる身であっても、安易に他人任せにするのでなく、自ら勉強し、投資する側の立場で判断できる不動産投資のスキルと知恵を身につけるしかないのではないでしょうか。
『学ぶことでリスクは最小限に下げられる』
当たり前のことと言えば、当たり前です。けれど、なかなかサラリーマン投資家という目線で学ぶ環境はまだまだ整っていません。どうしても販売する側に有利な情報しか得ることができません。
出来ることならば、忙しいサラリーマンであろうと、不動産投資をする前に不動産コンサルタント・税理士などの専門家から学ぶ。不動産投資を実際に経験して、失敗した人・成功した人から生の情報を学ぶ。そうして得た不動産投資のスキルと知恵を実際の自分の投資場面で活用する。
これが実りのある不動産投資を実現できるのではないかと我々は信じています。
最近になって、サラリーマンを対象にした不動産投資に関わる書籍の出版は増えてきたものの、残念ながらサラリーマンが不動産投資について生のスキルと知恵を勉強をする場が少ないのが実情です。気軽に不動産投資に関する質の高い情報交換できる場も殆どありません。
「サラリーマン流不動産投資道場」は、そんな状況を打破したいと思っています。忙しいサラリーマンの方でも、安心して不動産投資のスキルと知恵を得られる学習の場として、「サラリーマン流
不動産投資道場」を立ち上げました。
なぜ「道場」という名を入れたかと言えば、武術はいくら追求しても追及しきれない奥深さがあります。ですから、これで満足、ということは武術においてありません。
これは不動産投資でも同じではないかと考えたからです。本当に意味のある不動産投資のスキルと知恵を、経済的な自立を目指す会員の方々と共に、頭を鍛え・技を磨くという想いが込められています。
結果的に、不動産業者からカモにされることもなくなるでしょう。
心構えはできましたか？
それでは「黒帯不動産投資家」を目指し邁進していきましょう！
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一、 知らないことが恥でなく、知ろうとしないことこそが恥である。
学びを得て『賢人』になろう
二、 独りで成功を喜ぶより、仲間と成功を分かち合う方が楽しい。
与えられる人でなく『与える人』になろう
三、 自分の人生は自分で決めたい。
縛られることのない『自由人』になろう
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