不動産投資基本動画・DVD

人は、現実という真実を見ようとしない習性があるといいます。

不動産投資をする目的、それは「利益」を出すことです。

仮に多くの利益が見込める収益物件を見つけることが出来たとしましょう。
すると、どうしてもその収益物件が欲しくなります。同じ物件は2つとないわけです。だからこそ、欲しい・・・
そう思うのが私たちの心理です。

ですが、その利益（リターン）のウラには必ず、リスクがあるのです。

別にリスクが怖い、と言っているわけではありません。
ここで申し上げたいのは、良い物件を見つけた時ほど、リスクを見ようとしない人が多すぎる、ということです。それが、最初に申し上げた「人の習性」だから止む得ないのです。

リターンばかりに目が行き、実際、取得した後に様々なトラブルに見舞われ、どうにもこうにも行かなくなるという話を度々聞きます。

断言しますが、どんな優良物件であっても、不動産投資にはリスクがついて回ります。

例えば、

・ シロアリに自分のアパートが喰われたら・・・
・ 借り入れ金利が突然５％上昇したら・・・・
・ 「雨漏りがした」と入居者から深夜電話がかかってきたら・・・
・ 大雨で床下・床上に浸水したら・・・
・ 家賃滞納が起こってしまったら・・・

などです。しかし、今、挙げたリスクは氷山の一角です。
そして、これ以上のリスクがどんな収益物件にも存在するのです。

悲しいですが、これが現実であり、不動産投資の実態です。

昨今本に出回っているように、「不動産経営はサラリーマンでも出来るオイシイ副業だ」という成功話だけを信じ、こうしたリスクに対して、「なんとかなるさ！」と一言で片づけて、後で痛い目を見るのは不動産会社ではなく、私たち、投資家本人です。
将来、不動産投資を行っていて、起こりうる全ての問題に対して事前に考え、対処方法をシミュレーションしきれている人はどのくらいいるのでしょうか・・・・

私たちが見るべきはリターンだけではありません。リターン以上にその収益物件にどんなリスクが隠れているのかを見極めなければなりません。

「潜在化しているリスクが、いざ顕在化した時、どれほどの対処能力があるか？」

それが、優秀な不動産投資家か否かの分かれ目でしょう。

今回、ご案内するCDセミナーでは、２０年間不動産業務にたずさわりながら、早朝４時に起きては11個もの不動産関連資格を取得され、建築から賃貸現場、投資分析に至るまで幅広い知識をお持ちの猪俣先生を講師に向かえました。

猪俣先生は大家としても1000万円以上の年間家賃収入を得ており、その中で多くの実体験をされている、正真正銘の不動産におけるスーパー師範です。
おそらく、我が道場のセミナー講師の中で、最も経験と知識をバランスよく兼ね備えた先生だといえます。

この猪俣先生が、"不動産投資における考えられるリスクを洗いざらい出し尽くし、その1つ1つのリスクに対して、どのような対処をしてリスクヘッジをすれば良いかを徹底解説したセミナー"、それが今回のCDセミナーです。

もし、あなたが不動産投資のリスクを全て熟知して、対処方法も万全だ、と自信を持っていらっしゃるのであれば、このCDセミナーの内容に意味はないでしょう。
しかし、自分が知らないリスクや直視しきれていないリスク、こんな事起きないと（自分勝手に）思っているリスクがいざ起こった時、本当にそのリスクを乗り切れるだろうか、と少しでも自信がない方にはぜひお聞き頂きたいと思っています。

このCDを聞けば、必ずや自分の知らなかった・気づかなかったリスクとリスクマネジメント方法に出会えることでしょう。
我が道場が保証します。「不動産経営を始める前には、黙って聞け！」と声高らかに申し上げたいです。

本CDセミナーの目的、それは「あらゆる角度から不動産投資のリスクを見極め、その対処方法を学んでいくこと」です。

「備えあれば憂いなし」

この格言がこのCDセミナーで一番お伝えしたいことかもしれません。

ここで本CDセミナーの具体的な内容と講師をご紹介します。

物件の目利き力とは何か？

不動産投資において、「収益物件の目利き力が投資成功のカギを握る」という事実に異論のある人はいないでしょう。

そして、このページをご覧になられている皆さまも同様に「物件の目利き力」を養いたい、と感じていると思います。

収益物件を選ぶ際、投資の長期的な分析やその周辺の環境調査をするのは当たり前です。それをせずに投資をする人はバクチをしているといっても過言ではありません。

しかし、こうした分析・調査と同じくらい重要にも関わらず多くの方が重視しないことがあります。それは建物そのものをチェックすることです。

このホームページをご覧になり、不動産投資を学んでいらっしゃる皆さまに今さら「建物チェックの重要性」を解説するつもりもありません。既に十分、その重要性を知っていらっしゃるはずです。

ただ、では具体的にどのように建物をチェックすればよいのか？については疑問を持っていらっしゃる方もいるでしょう。

利回りや立地などが自身の基準以上であれば、皆さんは実際に現地へその収益物件を見に行くと思います。その時、建物のどこをみるのか？という問いに明快な回答を持つ方は多くはないと思います。もし、あったとしても、それで十分だと言い切れる方は少ないでしょう。

今回、ご紹介するのは、不動産調査の専門家がマンション編・アパート編に分けて、建物チェックのポイントを事例写真を使って徹底的に解説したDVDセミナーです。

このDVDセミナー（と資料）がそのまま建物チェックマニュアルになるといっても過言ではないでしょう。このDVDセミナーをご覧になり、添付の大ボリュームの資料に皆さんが感じたポイントを書き込んでください。そして、その資料こそが、そのまま皆さん独自の建物チェックマニュアルです。

本DVDセミナーで登場する事例写真を（一部）お見せします。

申し訳ありません。
出来る限り多く紹介したかったのですが、あまりにたくさんあり過ぎます。これらの写真事例の７，８倍の数（資料のページ数は１１０ページです）を解説しているDVDセミナーです。

鹿谷先生が講師の本DVDセミナーの内容は下記の通りです。

不動産投資の最大のコスト、
それは言うまでもありません。

「税金」です。

リフォームやバリューアップによって
家賃を上げることは物件価値の観点からも非常に大切です。

また、修繕費や管理費などを
削減することも同じように非常に重要です。

しかしながら、不動産投資において最も重要なこと、
それが「いかにして税金を抑えるか？」です。

家賃が上がったといってもせいぜい１０％程度でしょう。
５万円のワンルームが５．５万円で貸せた、というように。

また、管理費や修繕費も
全体に対するインパクトの割合で言えば大きなものではありません。

一方で「税金」が全体のリターンに与える影響は絶大です。

なぜなら、利益の数十パーセント（！）も納めなくてはならないからです。

資産を増やすのも大事ですが、
もっと大事なことは、せっかく築いた資産を減らさないことです。

つまりディフェンスです。

資産家が資産運用より「節税」に熱心な理由、
それは、資産を増やすより、減らさない事が大切だということでしょう。

しかし、実際のサラリーマン大家さんの中には
「節税」の重要性を感じていない方も多くいらっしゃいます。

なぜか。

その要因の１つは、そもそも「税金」に対する認識を
強く持っていないことが挙げられます。

また、「税理士に任せておけば安心だ」とお考えの方も多いでしょう。

ここで現実を申し上げます。

全ての税理士が不動産投資にまつわる
節税の方法を指南してくれるわけではありません。

私たち投資家が勉強し、知り得た節税法を税理士に指摘し、
「そういうやり方もあるんですね」と初めて知るケース、
実際には多いこと、ご存じでしょうか？

しかしながら、
節税法は個別の状況によってかなり複雑であることも事実です。

そこで、今回、
下記の条件に合う方々を対象として節税DVDセミナーを制作いたしました。

□サラリーマン大家である
□自身で確定申告をしている
□法人設立をしていない
□収益物件購入前、もしくは購入後２年以内である
□法人化しようか悩んでいる

もし、皆さんが上記の条件、２つ以上に当てはまる場合、
このDVDセミナーはオススメです。

このDVDセミナーの講師は
業界初と言っても良いでしょう。

「不動産投資専門」の税理士、叶（かなえ）先生です。

叶先生は「不動産投資専門」の税理士として
関西を中心にご活躍されている現役税理士です。

ご自身でも不動産投資を実践し、
その経験から得られた節税ノウハウをパッケージ化いたしました。

「節税」ってなんだろう？

とお考えの方から、

「これから節税に力を入れるぞ！」

という方まで基礎から学べますので、
多くの方にご利用頂けるでしょう！

ではここで講師プロフィールとDVDセミナーの内容をご案内いたします。

本DVDセミナーの講師　：　不動産投資専門税理士　叶 温（かなえ ゆたか） 先生

◆叶税理士事務所 代表
ホームページ ： http://tax.kanae-office.com/

１９７４年生まれ。甲南大学経営学部卒。
税理士・AFP・宅建主任者・マンション管理業務主任者。
大学卒業後、広告代理店の営業マンとして３年間勤務。
平成１５年税理士合格後、平成１８年税理士登録。平成１９年４月開業。
税理士でありながら会計事務所勤務時代に、年収４００万円で１億の不動産をフルローンで購入した不動産投資家でもある。現在は不動産投資を実践する収益不動産専門の税理士として、関西を中心にクライアントに合わせた実践的な税金・キャッシュフロー戦略サービスを提供している。また各種専門家や不動産仲介業者、管理会社とのネットワークを持ち、不動産投資家のサポート役として活躍中。

メルマガ　「確実にお金を残す税理士大家の不動産投資術」

まず銀行側の視点です。
このテーマは2009年まで某都市銀行でローン担当者として第一線で活躍され、その後、独立された中村先生に解説して頂きました。

そもそも、金融機関は不動産ローン、特に投資物件に対するローンを金融ビジネス全体の中でどのように位置付けているのでしょうか？そして、金融ビックバンに始まった金融機関を取り巻く環境変化も不動産融資に大きな影響を与えています。
相手を知ることでどのような時期にどのようなスタンスで融資交渉を挑めば良いか、そのヒントになるのではないでしょうか。
一方で銀行の不動産融資に対する現状についても解説して頂きました。

それらを踏まえた上で、今後、2010年以降、金融機関とどう付き合えば良いかを解説して頂きました。融資をスムーズに受けるために投資家がしなければならない事はなにか？それを銀行側の視点で解説しています。
言い換えれば、銀行は「どんな投資家に融資をしたいのか？」です。これが実践できるか否か、融資が通る人と通らない人の差はそこにあると言っても言い過ぎではないのではないでしょうか。

各金融機関が今現在、どんな審査基準、スタンス、姿勢で不動産融資を行っているのか？

次に後半、現場の視点です。

後半は武蔵コーポレーション株式会社の大谷先生が実際に融資のサポートを行った事例を中心に構成されています。ここでは、まず現場での不動産融資事情をお話頂いています。
資金調達の必要性や考え方、現在の資金調達の課題、金融機関のスタンス・事情など現場視点での資金調達のアウトラインを解説します。

その中で不動産融資に関する２つの形態についてお話します。
その２つとは「パッケージ型」と「オーダーメイド型」を指しています。
「パッケージ型」は通常、私たちがアパートローンと呼んでいる各金融機関がそれぞれの審査基準で融資審査を行うローンです。

一方、「オーダーメイド型」は金融機関が通常の生業として行う企業融資に近いものです。例えば、通販会社の社長が本業の通販とは別で不動産に対して融資をするなどの際に活用されることをイメージすれば良いかもしれません。もしくは、大規模に賃貸経営を行っており、賃貸事業全体、もしくはその法人への融資といった、いわばケースバイケースの融資のことです。

その中でも今回は「パッケージ型」の融資に関する事例を豊富にご紹介頂きました。

・今現在、不動産に対して融資をしている金融機関は？
・融資を受けるための基本条件は？
・基準となる金利は？
・融資期間は最大で何年なのか？
・対象エリアは？
・保証人が必要な金融機関、不必要な金融機関は？
・その他、融資に対して積極的な所はどこか？

こうした内容を実際の金融機関の実名を挙げて解説しています。

そもそも、金融機関の融資スタンス、審査基準などは日々、刻々と変化します。
本やブログ、その他DVDにおいて「●●銀行ではこんな融資が通った！」という話があります。しかし、それは数年前の話であり、今はそんな融資はしていない、というのはよくある話です。

このパートでは大谷先生から2009年12月現在のホットな情報を実際にあった事例を基にお話頂いています。
ある会社員が９割の融資を３０年引っ張る事例、木造築で３０年の融資を受けた事例、RCの築４０年で２５年もの融資を受けた事例などを解説して頂きました。

そして最後に数多くの融資を引っ張った事例を基に、大谷先生から「融資申込みの鉄則」や「不動産会社の見分け方」についてアドバイスをお話頂いてます。
2010年の早い段階で融資を受けて不動産投資を行いたい方は必ず押さえておいて頂きたいポイントです。

不動産投資にはなくてはならない融資の最新事例です。ぜひお役立てください。

【講師情報】

大谷 義武 先生　 武蔵コーポレーション株式会社　代表取締役

武蔵コーポレーション株式会社　代表取締役
昭和50年　埼玉県熊谷市生まれ
平成11年　東京大学経済学部卒業
同年　三井不動産株式会社入社
商業施設、オフィスビルの開発運営業務に携わる
平成17年　三井不動産株式会社退社
同年　有限会社武蔵コーポレーション設立（現在は株式会社）
埼玉県を中心とする一棟もの収益用不動産の売買・仲介、賃貸管理に特化した事業展開。130棟以上の販売実績をもち、「インカムリッチ」を対象とした不動産による資産形成のサポートを行っている。また販売後の顧客間における情報共有、交流の場として「武蔵コーポレーションオーナーズクラブ」を主宰。定期的に勉強会、懇親会、旅行を開催している。自らも多くの投資物件をもつ投資家。個人の年間家賃収入は1億4,000万円超。
著書『年収1000万円から始める「アパート事業」による資産形成入門』（幻冬舎）
連載『資金調達の極意』（全国賃貸住宅新聞）

中村 孝彦 先生　 株式会社ディライト　代表取締役　元都市銀行不動産融資担当

株式会社ディライト　代表取締役　（元都市銀行 不動産融資担当）

昭和42年生まれ。
平成3年、バブルの崩壊が始まったとされる年に某都市銀行に入行。
平成15年、東京の成城・新宿・池袋の個人営業部隊に勤務。会社初の”アパートローン専門拠点”である「新宿アパートローン営業部（当初はプラザ）」の創設メンバーとなる。また、このときの成果が認められ、平成20年に銀行（個人部門）のMVP6名の中に、ローン担当者としては唯一人選ばれる。
平成21年、永くお世話になった大手都市銀行を退職し、株式会社ディライト代表取締役に就任。

個人不動産投資家であってもそれは同様です。
満室経営で順調な方がいる一方、
空室に悩み返済が出来ず泣く泣く物件を安価で手放す方がいます。
近隣の値下げ合戦に巻き込まれ、フリーレントや多額の広告費に悩まされる方がいます。
思うような賃貸経営が出来ず持ち出しをしながら返済をする方がいます。

そんな中、あえて、

「冷や水をかけるような話をして欲しい」

とお願いしてご講演頂いたのがこのパートです。

講師の川又先生はテレビCMでご存じの方も多いのではないでしょうか？日本にウィークリーマンションという市場を作り出した男と言っても過言ではありません。
一時期はその勢いは留まる事を知らず、資産1000億円を超え、日本における大富豪として名を馳せた時代がありました。
しかし、バブル崩壊の後、逆に1000億円の負債を負い、どん底まで落ちました。

そんな経験から得た教訓。
それは一体、何なのでしょうか？

このパートでは、特に資料も用意せず、川又先生のこれまでの人生、そして、今、個人投資家に伝えたいことをテーマに自由にお話頂きました。
具体的な内容が好まれるセミナーにおいて、話の内容は曖昧で概念的なテーマが多いかもしれません。しかし、そうした考え、教訓、メッセージを受け止め、私たちが学ぶことも多いのではないでしょうか？

川又 三智彦　（カワマタ　サチヒコ） 先生　ツカサグループ代表

1947年栃木県生まれ。
米国ノースウエスタン・ミシガン・カレッジに留学。帰国後、家業の不動産業を継ぎ、1983年に空室対策として６室から始めた「ウイークリーマンション」事業を市場に築いた。
順風満帆の矢先、バブルの崩壊とともに事業の後退、1,000億円の負債を負うが、個人向けオフィス事業やインターネット事業、介護事業等を手がけ復活。新CM「♪アドレスは、にゃんにゃんにゃん、てん、コ、てんJP」制作。
バブルでの教訓を生かし、独自の情報整理術（新聞８紙／日、週刊誌30誌／月をチェック）を構築し、様々な社会問題に照らし合わせた介護事業、就職支援事業をすすめている。
自らのビジネス体験に基づいた、量子力学の観点による人の意識の影響も講演等で説いている。

著書も多く、更に一級建築士、米国不動産経営管理士（CPM）、宅地建物取引主任者、ファイナンシャル・プランニング技能士その他多数２０個以上の不動産関連資格を持ちながら、ご自身でも賃貸経営を実践している著名不動産コンサルタントです。

闇雲に物件を買い続ける。それは見ていて、カリスマ大家の階段をかけ上がるように見えます。
しかし、本当のプロからみた場合、それは自分でコントロールできない範囲まで投資が拡大しているだけ、と判断される場合もあるんです。

このパートを担当頂いた講師、猪俣先生。把放自在を座右の銘とする猪俣先生の投資戦略構築法は、まさに手放すも、買い増すのも自在にあやつる状態（ポートフォリオ）を作り出します。ではそうしたポートフォリオ戦略を構築するにはどんな知識が必要なのでしょうか？

このパートでは様々な投資手法や物件を事例にそれぞれの特徴を解説します。そして、それらの特徴を組み合わす（ポートフォリオ）ことで得られる効用を解説していきます。
実際、猪俣先生がご自身で行っているポートフォリオを紹介し、それぞれの物件の役割、位置づけ、をお話します。そして、どんな出口戦略を考えているのか？目標とするキャッシュフローにどのように達していくか？などが理解できるでしょう。

そして、他人のケースではなく、皆さんご自身のケースでどのような計算を行い、ポートフォリオ戦略を構築すれば良いかの方法を伝授します。またバリューアップ、出口戦略、組み合わせ戦略、ポートフォリオの組み方を解説します。
そして最後にあなたのポートフォリオを最適化するための６つのステップと題して、次にあなたが何を決め、何をし、どう実践すればよいかのアドバイスをまとめとして締めくくります。

時代に惑わされることなく、自分だけの投資戦略・ポートフォリオ戦略を実践したい方は必ず知っておかなければならない知識です。
長期的に勝ち続ける覚悟があるのなら、ぜひご覧ください。

猪俣淳　先生

1961年生まれ。神奈川県横須賀市出身。
資格：
①1級建築士、②不動産コンサルティング技能登録者、③不動産アナリスト、④AFP（日本FP協会認定）、⑤2級ファイナンシャルプランニング技能士、⑥宅地建物取引主任者、⑦管理業務主任者、⑧賃貸住宅管理士、⑨損害保険リテール2級資格者、⑩震災建物応急危険度判定士、⑪生命保険募集人資格

ご自身の物件購入歴：
・昭和60年中古3DKマンション購入（23歳） 
・昭和62年建売住宅購入（25歳）
・平成4年土地購入＋注文建築（30歳）
・平成13年1DK8世帯のアパート購入（39歳）
・平成15年1K6世帯のアパート2棟購入（41歳）・・・現在20室家賃収入1,080万円。