tag:www.sftd.jp,2012:/ooya//6 2012-02-04T09:36:28Z Movable Type 5.12 tag:www.sftd.jp,2012:/ooya//6.6732 2012-02-04T09:30:07Z 2012-02-04T09:36:28Z

現在の不動産市場は二極化の様相を呈しています。 繰り返しお伝えしているように現在...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 現在の不動産市場は二極化の様相を呈しています。 繰り返しお伝えしているように現在は物件の供給が極端に細っています。 理由は「モラトリアム法」のためです。 そのなかで、需給のバランスによって価格が上がっているということも お伝えしています。 しかし、これは正確ではありません。 需給のバランスの影響を受けて価格が上がっているエリアと需給のバランスの 影響を受けず価格が変動しない（もしくは下がっている）エリアということで 二極化しているのです。 具体的には地方都市においては、そもそも需要がないため需給バランスの 影響を受けません。 おそらくというか確実に今後の我が国における不動産は二極化の流れに なることは間違いありません。 人口減少によって需要が一部の地域に偏っていくため、今回の「モラトリアム法」 や景気の影響によって、つまり需給のバランスによって価格に影響を及ぼす エリアと一切影響を受けずひたすら価格が下落していくエリア。 前者の代表は東京都心部です。 東京都心部の不動産の価格は日本で最も需給のバランスの影響をうけ 上下するでしょう。 一方で、過疎となっているエリアは、一切影響は受けず、ひたすら 価格が下がっていくでしょう。 地方都市のオフィスビル等はそもそも入居者が永遠に入らないと 予想されるので買い手はつきません。 このように、どちらのエリアに属している物件なのかを見極め 購入することが極めて重要です。 tag:www.sftd.jp,2012:/ooya//6.6726 2012-02-01T08:27:05Z 2012-02-01T08:33:08Z

ガス燃料が高騰しています。 依然このブログでもご紹介したプロパンガスの導入にあた...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ ガス燃料が高騰しています。 依然このブログでもご紹介したプロパンガスの導入にあたって この燃料の高騰は大きな影響を及ぼします。 具体的には、当社では都市ガスからプロパンガスへの切換え工事を 数社のガス会社さんと提携して進めているのですが、この切換えが 難しくなってきています。 すでに、この燃料の高騰に伴い、都市ガスからプロパンガスへの 切換えをストップしてきている会社も出ています。 おそらく、出来るとしても、この３月まででしょう。 ４月以降は電気料金の値上げも予定されています。 電気料金の値上げは、プロパンガス会社の原価の上昇に 繋がります。 ガス燃料の上昇と相まって切換え工事はしにくくなるでしょう。 いずれにしても、プロパンガスの切換えを考えるならば今のうち と言えます。 tag:www.sftd.jp,2012:/ooya//6.6667 2012-01-15T08:19:58Z 2012-01-15T08:29:42Z

先日の報道によれば我が国においては生活保護者が205万人を突破した 模様です。 ...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 先日の報道によれば我が国においては生活保護者が205万人を突破した 模様です。 民主党のバラマキ政策が顕著に表れた事例と言えるでしょう。 そもそも生活保護なるものが必要な制度なのかどうかというのは 甚だ疑問です。 働かなくてもお金が国からもらえる。そしてそのお金は一生懸命働いた 人間の税金を使っています。 非常に不平等な理不尽な制度に他なりません。 まして、地方においては、最低給与（これも決める必要のない非常に 無意味な法律ですが）が生活保護費を下回る訳で、これでは全うに 働かなくなる人間が増えるのも致し方ないでしょう。 一刻も早い廃止を願うばかりですが、何よりも民主党のバラマキ政策が このような状況を生んでいることをきちんと認識すべきです。 さて、この生活保護者の増加に伴って、生活保護者を専門に賃貸仲介 する会社が出てきています。 当社の物件にも相当数の生活保護者が住んでいますが、基本的には、 その専門の業者さんを通じて入居しています。 そして、生活保護者に対応する保証会社も出てきています。 当社としては、このような生活保護という仕組みが現実にある以上 管理会社としてその生活保護者にどう対応していくかという 工夫を重ね取り込んでています。 tag:www.sftd.jp,2012:/ooya//6.6267 2012-01-04T08:28:04Z 2012-01-04T08:41:28Z

新年明けましておめでとうございます。 昨年は多くの皆様にお世話になりました。 本...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 新年明けましておめでとうございます。 昨年は多くの皆様にお世話になりました。 本年もどうぞよろしくお願いいたします。 本年（平成二十四年）が皆様にとって良い年となることを お祈り申し上げます。 昨年は三月の震災があり日本にとって大変な一年になりました。 今年も引き続き復興の問題が大きくあります。 一日も早い復興を願うばかりです。 さて、当社の業務である不動産に目を転じれば、昨年末の金融円滑化法 延長により、今年一年は昨年同様不動産市場の動きは鈍いでしょう。 しかし、円滑化法「最終年度」の取り扱い方によっては、市場に物件が出てくる 可能性がありますので、注視する必要があります。 随時最新情報をお伝えしていきたいと思います。 管理運営においては、このデフレ状況が克服されない限り賃料の下落は 進むと予想されます。 空室の問題と賃料の問題においてオーナー様にとっては工夫が求められる （もしくは判断が求められる）一年となります。 より一層管理会社の重要性が高まってくるのは間違いありません。 入居者を獲得出来る管理会社とそうでない管理会社の二極化が 進行していくはずです。 マクロ経済に目を向けてみます。 今こそ、政府は規制を強化し、積極的な公共投資を行うことでデフレの 脱却を図るべきです。 TPPのような規制緩和は、市場への新規参入者を増やし、競争を促すわけ ですから、価格下落政策です。 つまり、インフレ期においてとるべき政策です。 過去のアメリカやイギリスの例を見れば一目瞭然です。 と言っても、皆さんお分かりの通り、民主党政権に何かを期待する方が 無理がありますが。（三歳の子に漢字を書かせるようなものでしょう） いずれにしましても、今年一年またよろしくお願いいたします。 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6258 2011-12-30T06:18:23Z 2011-12-30T06:23:40Z

今年も残り２日になりました。 本年も大変お世話になりました。...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 今年も残り２日になりました。 本年も大変お世話になりました。 今年は３月１１日の大地震発生という非常に大変な年になりました。 地震だけではなく、それに伴う原発事故も発生しました。 今だ復旧、復興が進まない状況に心が痛みます。 来年は日本が立ち直るために重要な一年になります。 そのなかで、自分に出来ることを考え、少しでも日本のために お役に立てることを実行していきたいと思います。 幸いにして多くのお客様、お取引先様のお陰で創立七年目を迎える ことが出来ました。 今年一年大変お世話になりました。 来年もどうぞよろしくお願いいたします。 最後に、皆さまが良い年をお迎えできるよう心よりお祈り申し上げます。 平成二十三年十二月三十日 大谷義武 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6257 2011-12-29T08:19:26Z 2011-12-29T08:33:04Z

今の不動産市場に大きな影響を及ぼしている金融円滑化法（通称「モラトリアム法」）の...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 今の不動産市場に大きな影響を及ぼしている金融円滑化法（通称「モラトリアム法」）の 再延長が決定しました。 本年３月末までの期限を一年延長していますので、二回目の延長ということになります。 延長か打ち切りかで予想が分かれ金融業界、不動産業界等の注目を集めていましたが、 結論は延長でした。 但し、昨年の延長決定と違うのは、「最終年度とする」という文言が入り、 これ以上の延長はないよということが明記されたことです。 この法律が景気浮揚策として全く意味をなしていないことは、明らかに なっているため、終わらせたい金融庁と法律を策定した国民新党との 駆け引きがされた模様です。 そのなかで、妥協案として、延長はするがこれ以上の延長はしないという 取り決めが行われたと推測出来ます。 それが上記の「最終年度とする」という文言になっています。 では、運用の実態は今までと変わるのか変わらないのかということが 気になります。 以下は私の推測ですが、若干変わってくると思います。 それは、これ以上の延長がないということは、むやみやたらと不良債権を 増やすわけにはいきません。 自見大臣が記者会見で言っていた「ソフトランディング」が出来なくなって しまいますので。 そのために、今までのように誰でも彼でも条件変更を認めるということは なくなると考えられます。 つまり、債務者の状況に応じて条件変更を認める案件と認めない案件に 分かれてくると思います。 現在の許可率はほぼ１００％ですが、これが６０％とか７０％まで下がって 来るということです。 具体的には、 ・再リスケ ・事業計画なしのリスケ要望 等が認められなくなると考えられます。 そのために、若干ですが売り物件は出てくると予想されます。 すると４月以降は若干ですが、流通量が増えますので価格も 落ちてくるかなというところです。 いずれにしましても、年明けには金融庁の方針が各金融機関に伝達 されると思いますので、実態が分かってくるはずです。 その際にはこのブログでご報告させていただきます。 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6251 2011-12-25T07:39:22Z 2011-12-25T07:56:18Z

当社管理物件の戸数は約2,000戸ですが、最近入居率が上昇し97%迄に なりまし...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 当社管理物件の戸数は約2,000戸ですが、最近入居率が上昇し97%迄に なりました。 色々リーシングを試行錯誤重ねてきたのですが、一定の法則のような ものも見えてきました。 電話、FAX、訪問 を繰り返したうえでの施策です。 それによって、かなり遠隔地の仲介会社から客付けされるケースが急増 しています。 例えば、浦和や大宮の部屋を都内の仲介会社から客付けをされるという ケースです。 このようなケースが急激に増えており、入居率の上昇につながっております。 当社は埼玉を中心に管理しており、そのなかには、県北の熊谷や深谷、更には 群馬の高崎、栃木の宇都宮の物件等遠隔地の物件を管理しているなかでの97% という数字はかなり高率だと自負しています。 もちろん、東京都心部の物件のみであれば、97%以上も可能でしょう。 このような地方都市においては、平均入居率が8割を切っているエリアも ありますので、そのなかでは工夫に工夫を重ねていくほかありません。 オーナー様にとって何よりも重要なのが入居率となります。]]> tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6247 2011-12-24T09:48:08Z 2011-12-24T10:02:51Z

以前もこのブログで書きましたが、アパート経営における支出を削減する 方法としてプ...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 以前もこのブログで書きましたが、アパート経営における支出を削減する 方法としてプロパンガスの活用が重要です。 都市ガスでの運用は給湯器のメンテナンスに多額の費用がかかります。 都市ガスを交換してくれるガス会社さんはかなり稀なため 驚かれます。 これは、当社が特定のガス会社さんと提携関係が築けているからです。 オーナー様のメリットとすると ・新品給湯器無料交換 ・給湯器メンテナンスフリー（交換後） ・追い炊き機能工事施工（構造によっては出来ないものもあり） ・ガスレンジ新品交換 さらに、ガス料金も都市ガス並みで対応可能なため、オーナー様に とってはもちろん、入居者にとってもメリットが大きいのです。 というかメリットしかないため、当社の管理物件のオーナー様はほとんど皆さん導入 しています。 入居者にとっては追い炊きが付いてガスレンジが新品になって、ガス料金も変わらなければ メリットしかありません。 長期入居に繋がれば、結果としてその点からもオーナーさんのメリットとなります。 これらのサービスを 無料～１０万円／戸（構造等によって異なる） という極めて低価格で提供しています。 オーナー様にとっては金額にして数百万円単位のメリットがあります。 （戸数によります） 今までは当社管理物件のみに提供していましたが、期間限定、個数限定で このブログをご覧の皆様にも上記サービスをご紹介させていただきます。 対象エリアは、物件所在地が埼玉県内および近隣エリアとなります。 ご興味ある方は、以下までメールでご連絡ください。 なお、当社にての御打ち合わせが１，２度必要になります。 宛先　info@musashicorp.jp 件名　プロパンガスについて 本文　お名前、ご連絡先、物件所在地、物件名、築年数、戸数　等 をご記入のうえお送りください。 担当者よりご連絡させていただきます。 なお、ガス会社さんの投資金額に対する予算の関係で期間限定、戸数限定 となりますことをご了承ください。 ]]> tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6244 2011-12-23T01:23:24Z 2011-12-23T01:33:28Z

今日は今上陛下満７８歳のお誕生日になります。 心よりお慶び申し上げるとともに陛下...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 今日は今上陛下満７８歳のお誕生日になります。 心よりお慶び申し上げるとともに陛下の末永いご健康をお祈り申し上げます。 国旗を掲げ、宮城（皇居）を三歳の娘と共に遥拝。 ご体調を崩された陛下のご健康が一日も早く回復することを 祈らずにはいられません。 今年一年陛下は東日本大震災の被災地を回られる等ご無理を されて我々国民を労わって頂きました。 自らの御身を犠牲にしてでも国民を大切にしようというその お気持ちは、国民一人一人に届き、涙が出るほどうれしく感激 しました。 そして国民に対して発せられたお言葉。 まさに平成の玉音放送と受け止めました。 改めて日本は天皇陛下の御存在で成り立っていることを 国民一人一人が実感した一年になりました。 改めまして陛下のご健康およびご皇室の弥栄を心より お祈り申しあげます。 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6242 2011-12-22T12:03:16Z 2011-12-22T12:13:08Z

昨日の日経新聞の一面に個人の所得税が増税について 大きく記事が出ていました。 消...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 昨日の日経新聞の一面に個人の所得税が増税について 大きく記事が出ていました。 消費税の増税をカモフラージュするために富裕層の 所得税を上げるということです。 不動産投資家の方はほとんどが所得の高い方ですので、非常に 大きな問題となります。 今回の増税案では5%の増税で所得税・住民税で50%⇒55% となるということです。 そのなかでどのように対応していくかですが、一番手っとり 早いのは法人で不動産を取得していくことでしょう。 このブログでも再三書いていますが、法人での不動産取得 は、税金に対しては非常に大きなメリットがあります。 まして、個人に対しては増税路線も、この不景気により 法人に対しては絶対に増税路線は取れないこともはっきり しています。 つまり、現在の日本の政策においては 個人⇒増税、法人⇒減税 という流れになっているのです。 但し問題なのは、一般的には、法人での取得は個人での取得に比較して ハードルが高いということです。 当社では、いままでも多くの方の法人設立並びに法人での取得 のお手伝いをさせていただいております。 当社でのお取引のうちおよそ半数の方が法人で取得されている状況です。 地方銀行、信用金庫においては、法人での取得は特段難しい ものではありません。 そこで大切なことは、 拙著「アパート事業による資産形成入門」にも書きましたが、 あくまでも金融機関との関係性が重要になってくるということです。 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6218 2011-12-09T10:22:48Z 2011-12-09T10:30:45Z

本日１２月９日は当社の創立記念日です。 本日をもって丸６年を迎えることになりまし...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 本日１２月９日は当社の創立記念日です。 本日をもって丸６年を迎えることになりました。 これも当社でお取引いただいたオーナーの皆様、お取引先の皆様の お陰であり、心より感謝申し上げます。 起業したときは、三坪のオフィスで一人で事業を開始しました。 それが、今日社員数（パート含む）数えてみると約３０名の社員が いました。 独立するときは、周囲に猛反対され、ビジネスモデルも理解されず 大変な時期もありましたが、今となっては良い思い出です。 まだまだ道半ばですが、とりあえずは５年後の１００億円、１００人を 目指して頑張っているところです。 もちろん売上や社員数というのは一つの指標に過ぎず、一番大切なことは その規模のお客様お取引様のお役に立てることが重要であると考えて います。 今後とも武蔵コーポレーションにご支援賜りますようよろしくお願い申し 上げます。 平成二十三年十二月九日 武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役　大谷義武 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6217 2011-12-09T06:52:08Z 2011-12-09T06:56:50Z

速報です。 一昨年来国会で審議されてきた「督促規制法案」（泥棒擁護法案）が今国会...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 速報です。 一昨年来国会で審議されてきた「督促規制法案」（泥棒擁護法案）が今国会の 閉会をもって廃案となりました。 これでオーナーさんは一安心です。 当ブログでも再三記事にしましたが、この法律は、家賃の督促を行った 管理会社、家主等が逮捕されてしまうというトンデモない法律です。 民主党政権の成立によって浮上した異常法案でしたが、このたび めでたく廃案となったことは非常にうれしい限りです。 日本のモラルが最後に守られたという感じです。 しかし、油断はできません。 再提出という可能性もあるからです。 いずれにしてもこの法案の今後の動きを注視する必要があります。 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6216 2011-12-08T03:57:17Z 2011-12-08T04:11:02Z

本日１２月８日をもって大東亜戦争開戦７０年となりました。 感慨深いものがあります...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 本日１２月８日をもって大東亜戦争開戦７０年となりました。 感慨深いものがあります。 アメリカに仕掛けられた戦争に果敢に立ち向かった日本人。 当時の日本人がいかに戦争を避けたく、やむにやまれぬ気持ちで開戦を 迎えたか。 開戦の詔書から読み取れる先帝陛下のお気持ちを考えると胸が痛くなります。 日本の生存のため、そして亜細亜諸国の独立のため、命を賭して先人達が戦ってくれた お陰でその目的の一部が達成されました。 特に亜細亜諸国は大東亜戦争終結後全ての国で独立が達成されました。 日本は負けたものの、その戦争の目的が達成されたという意味では、 世界史上類を見ない聖戦だったと言えます。 私の祖父、大叔父も皆出征しました。 小さい時から戦争の話をたくさん聞かされました。 いかに日本人が立派に戦ったかということを。 しかし、戦後の日本は精神的な堕落の一途をたどりました。 決して今のような日本にするために、先人たちは戦った はずではないはずです。 いつもいつも靖国のご英霊に申し訳ない気持ちになります。 まして、「憲法」がいまだに敵国に押し付けられたままになっている 異常事態が続いています。 私のなかでは、この「憲法」がある限り戦争は終わらないと 感じます。 日本人として１２月８日には感謝の気持ちを捧げたいと思います。 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6214 2011-12-07T07:57:47Z 2011-12-07T08:17:23Z

最近の地方銀行、信用金庫さんの動きを見て、一つの特徴的なことがあります。 それは...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ 最近の地方銀行、信用金庫さんの動きを見て、一つの特徴的なことがあります。 それは、資金の調達と貸し出しが分化してきているということです。 金融機関は、基本的に預金を集めて、それを貸出利ざやをとるというのが基本的な 商売です。 それも、地域金融機関であれば、地元のお金を地元の企業に融資することで地域経済の 活性化に寄与することが本来の役割です。 しかし、地方の金融機関に限って言えば事情が変わってきています。 地元でお金を集まるのですが、貸出先がないという状況です。 金融機関としては、預金が集まっても、貸出先がなければマイナスになってしまいます。 特にこの長引く不況により、地方経済は疲弊の一途をたどっています。 すると、貸出先として地元のみならず、人の集まるところ（都内をはじめとする都市部）に 依存し始めているという状況があります。 私どもは埼玉県に本店、支店を構えている金融機関とほとんどお取引を頂いているのですが、 地方に本店を構え、大宮に支店を出されている金融機関にこの傾向が顕著です。 具体的には、群馬や栃木、長野、新潟といった地域の金融機関はこぞって大宮に「集結」し 貸出競争が展開されています。 地元で集めたお金を大宮を中心とした埼玉県南部で運用するという構図が出来上がっています。 それだけ、大宮のような都市部は需要があるということなのかもしれません。 そして、新規に支店を出す金融機関も後を絶ちません。 そのため、大宮エリアにおいては金融機関同士の競争が激しく、貸出金利の低下に拍車が かかっています。 地域金融機関本来の役割とそうは言っても利益を出していかなければいけない民間企業の 立場をどう調整していくかという問題に直面しているように思います。 tag:www.sftd.jp,2011:/ooya//6.6200 2011-12-04T09:49:14Z 2011-12-04T09:58:48Z

ご存じの方も多いかと思いますが、現在マレーシアへの不動産投資が 非常に活況を帯び...

大谷義武 http://www.sftd.jp/ooya/ ご存じの方も多いかと思いますが、現在マレーシアへの不動産投資が 非常に活況を帯びています。 当社でも私はいけなかったものの、社員が一名先日視察に行って参りました。 一昔前は支那への不動産投資が活況を帯びていましたが、ある程度ピークを打ち 現在はマレーシアにその流れが向かっています。 マレーシアへの投資が活況を帯びる要因として以下の要素があります。 ・人口増加（需要増） ・安定した経済成長 ・割安（ＧＤＰあたりの不動産価格が安い） ・ＨＳＢＣを中心とした融資 ・移民プログラム（ＭＭ２Ｈ） このように、潜在的な経済成長が予想される割には、まだ不動産が 安いというのが大きな理由です。 なお、対象都市としては、クアラルンプールを中心に他にいくつか の大都市があるようです。 そして、日本人の移民も増えているように、住みやすい国である ことも重要な要素となっています。 不動産投資のスタイルとしては、基本的にはキャピタルゲイン狙いです。 完成前の物件（主にマンションの１室）を買って、２～３割の値上がり を狙い、完成時に売却するというパターンが主流のようです。 利回りという指標でみると４％～５％ですので、日本の不動産投資とは 様相を異にします。 果たして、マレーシアへの不動産投資は今後どうなっていくのか注目 です。