本日の衆議院本会議で「督促規制法案」が廃案にならず継続審議になった
模様です。

売国政党民主党は政権をとってから何一つ国民のための政策を実行しませんが
このような泥棒を擁護する法律をなぜ成立させようとするのか全く分かりません。

そして、最も恐ろしい「人権侵害救済法案」が着々と進んでいます。

企業経営者、アパートオーナーが危ない状況になります。

なぜ危なくなるのかは次回詳しく書きたいと思います。

島田紳助が引退しました。

その大きな原因に最近施行された（される予定の）暴力団排除条例があります。

本日埼玉県警の元部長さんとお話をさせていただいたのですが、埼玉県では
平成23年8月1日から施行されているとのことです。

これによってアパート経営における管理もやり方が大分変ってきます。

今までは暴力団であっても自宅は警察の対象外でした。

個人情報保護により、公表されることはなかったのですが、当条例を見てみますと
県警本部長に照会を依頼すれば、県警本部長は答えなくてはいけなくなっています。

つまり、暴力団と思わしき入居者を特定することが出来るようになりました。

すると賃貸借契約に解除条項が入っていますので、通常追い出しが出来ることになります。

この条例施行が良いのか悪いのかはまだ分かりません。

なぜなら、いわゆるヤクザを表面的に締め付ければ、地下に潜る可能性が高くなる
からです。

昔は、その筋の方ははっきりと分かっていました。
そして、一般人には決して手を出しませんでした。

しかし、暴対法施行後表面立っての活動が出来なくなったので、いわゆる一般人との
境がなくなり、半端者が増えました。

今回の条例施行の行方を見守っていく必要があります。

本日与党民主党の代表選挙、つまり時期総理大臣を決める選挙が行われました。

結果は、野田佳彦氏の逆転での勝利によって党代表および時期内閣総理大臣が
確定しました。

今回の選挙は５人の候補が立ち、乱戦となりましたが、肝心な政策論争はほとんどなされず
小沢の味方か敵かという全く本質を見失った選挙に失望しました。

しかし、結論は不幸中の幸いというか野田氏で良かったと思います。

というか消去法で野田氏以外の選択肢は考えられませんでした。

以下理由を見ていきます。

・海江田氏

　これは、小沢氏の傀儡です。最も最悪の選択肢でした。
　自分の言いなりになるということで担がれた軽い神輿ですので、ある意味鳩山氏と
　同様です。
　彼が総理になれば、外国人参政権、人権侵害救済法、夫婦別姓および日本人として
　絶対に許せない皇室軽視が行われるとことでした。
　＊平成２１年１０月の支那要人を無理やり陛下に謁見させた事件は日本人全員二度と
　　　忘れないことでしょう。

・前原氏

　下馬評が高かったもののふたを空ければあっけなかったです。
　海江田氏同様最も最悪な選択肢の一つ。

　ちょっと前に外国人からの献金を受けて辞任したばかり。
　政治家が外国人からお金をもらうということは死刑に値します。
　また、北朝鮮に行きよど号ハイジャック犯と記念撮影するという
　奇行も。
　外国人参政権および人権侵害救済法、夫婦別姓賛成。
　更に悪いことに、日本の農業を壊滅させるＴＰＰに積極賛成（５人のなかで一人）。

・馬渕氏、鹿野氏

　総理とかそういう類の器ではない。
　害も上記二名に比べると小さい。

そして、野田氏ですが、以下私なりに評価できる点とそうでない点をまとめて見ます。

・評価できる点

　歴史認識
　　　　　　　Ａ級戦犯は存在しない
　　　　　　　従軍慰安婦は存在しない
　　　　　　　南京事件はなかった
　　　　　　　靖国参拝に前向き

　　　　　　　⇒日本人として当たり前の感覚

　領土問題
　　　　　　尖閣問題をはじめとして支那に対して断固たる姿勢

　マニュフェスト
　　　　　　マニュフェストを修正することを公言している
　　　　　　子供手当、高校無償化、高速道路無料等全く意味がないどころか国を滅ぼす
　　　　　　施策はすぐに廃止するべき

・評価できない点

　　民主党にいること
　　　　　　　説明の必要もないですが。
　　　　　　　まして、前原氏や仙石と近い関係にある
　　　　
　　復興増税を唱えていること
　　　　　　　今増税すれば、景気は更に冷え込み、総額の税収は下がる。
　　　　　　　これは経済学の常識。

期待は出来ないですが、鳩や菅寄りはましだと思います。

しばらく更新が滞っていました。

今年のお盆は遠方にはいかず、サッカーの観戦をしたり、都心のホテルに滞在したり
して過ごしました。

さて、３月１１日の大震災によって多くの建物に被害が出ました。

これは、関東においてもです。

その対応として、直後より、管理会社として地震保険の対応を行ってきました。

結果からすると当社が申請した数十件の件数に対しておよそ９０％の確率で地震保険が
おりて給付を得られました。

これは、対応の仕方（説明の仕方）、保険会社との関係も多分に影響していますが、
全体として、今回の震災に対しては、国の方針で基本的には各社とも地震保険を支払うという
姿勢はもっているものの会社によって大きく対応に差がありました。

当社の取り扱いのなかで、スムーズに地震保険の支払いがされたのは、
ＡＩＵ保険、東京海上。
逆に支払いを渋ったのが三井住友海上です。

私どものエリアは、埼玉周辺ですので、建物が全壊、半壊というレベルまではいっていません
でしたので、全て一部損壊という認定を受けています。

一部損壊の場合は、保険金額の５％が支給されています。

通常地震保険の場合は、地震が起きてから一定期間内に申請をしなければいけませんが、
今回の大震災は例外的に現在でも申請を受け付けています。

地震保険に入っている方は、保険内容を見直して申請した方が良いでしょう。

今回の震災を見て、保険は必ず入っておくべきで、かつ支給してくれる会社の保険に
入るべきであることを痛感しました。

ひどい保険会社（三井住友海上等）は色々イチャモンを払わないので、保険会社
選びは重要ですし、保険会社との関係をきちんともっている代理店で入る必要
があります。

先日トンデモない判決が大阪地方裁判所で出ました。

この判決はオーナーにとっても直接ではないにしても、こんなことまで訴えられるのだ
という非常に重要な問題です。

概要を簡単に書きます。

校庭で小学校5年生の男の子がサッカーの練習をしていて、蹴ったボールが門扉を超えて
道路に転がり出ました。

バイクで通りかかったお婆さんが避けようとして転倒し骨折しました。

お婆さんはその後認知症になり、1年4カ月後になくなりました。

死因は誤嚥性肺炎。食べ物が気管に詰まって起こる病気です。（サッカーボールが詰まった
訳ではない）

そうしたら、老人の遺族が少年に過失があると訴えた。
（少年側の保険会社と遺族の間での示談交渉が折り合わなかった）

判決として大阪地裁は、少年の過失を認め、両親に1,500万円の賠償を命じた。

判決理由としては、転倒後の入院などで「生活が一変した」として、骨折と死亡との
因果関係を認めた。

以上概要です。

私はこの判決を聞いて非常に強い違和感を覚えました。

亜米利加の訴訟社会同様、訴える方も訴える方ですが、このような判決を出す
裁判官が存在すること自体に怒りを覚えます。

これがまかり通れば、

「フリーキックが大きく外れた」ということでシューズメーカーも訴えられるでしょう。

まさに「桶屋が儲かったのは風のせいだ！」と同レベルです。

これを賃貸物件に置き換えると、

「病気になったのは騒音で眠れなかったためではオーナーのせいだ。」

「水漏れがおきて仕事に遅れて大きな損害が出たのはオーナーのせいだ。」

「子供の入試に落ちたのは、隣がうるさかったから勉強に集中できなかったからで
　オーナーのせいだ。」

等々

いくらでも訴えられる可能性があるということです。

要は何で訴えられるか分からない時代になったという象徴的な事件です。

そのため、アパートオーナーさんは物件に対しての備えは、万全すぎるほど万全に
する必要があります。

結果として、ケチったために後で高く付くということが考えられるからです。

本質は、このような社会にならないようにするのが本質論だと思いますが。

ちなみに、少年側は控訴したようです。上級審でまともな判決が出ることを祈る
ばかりです。

参照：SAPIO　８／１７・２４

先日、某地方都市で約6,000室管理をしているR不動産会社の社長さんとお話を
していました。

その会社は賃貸仲介および管理を主に取り扱っているのですが、地方都市でその規模は
いわゆるエリアNO.1の管理会社で、かなりのシェアをもっています。

そして地方都市ながら、入居率90％以上を維持しています。

色々なお話のなかで印象的だったのは、管理会社として満室を実現するために
色々な提案をしても、応じてくれないオーナーさんの管理は切っていっている
というものでした。

管理会社は、良かれと思って提案しても、応じないということは、空室も埋まらないので
管理を管理会社から断っているというのです。

そして、次にオーナーさんをランク分けして対応しているということです。

これは一般的な話ですが、Aランク、Bランク、Cランクという形で、オーナーさんの
対応を分けているということです。

Aランクのオーナーさんの物件から埋めていき、Cランクは後回し。
当然工事金額も変わってきます。

当社では、ランクを付けるということは行っていませんが、どの業界でも行っている
ごく普通なことです。

そして、問題は、管理会社とオーナーの関係です。

その社長いわく、

すでに空室が多くなって、入居者獲得競争が激化している。
そのために、オーナーは入居率を高める為には、管理会社に頼らざるを得ない。
関係は管理会社（あくまでも客付けの出来る会社）が優位になっている。
それを分かっていないオーナーは管理を切るので切られたオーナーは悲劇。

というものですが、アパート経営においては、完全に管理会社および仲介会社
の力なしでは空室は埋まらない時代になりました。

オーナーサイドとしては、いかに管理会社および仲介会社に協力してもらえるか
が経営の成否を決める死活問題となります。

ランクの話ではないですが、オーナーさんの管理会社との付き合い方に
今後は最新の注意を払う必要があるというのは言うまでもありません。

以前より当ブログにおいて家賃滞納の問題を取り上げています。

特に、今国会での審議が止まっていますが、「督促規制法案」なるものが
出来た時には、この滞納の問題は深刻を極めます。

最近また滞納の比率が高くなってきた感じがあります。

その中で、オーナーさんがすべきことは、保有物件の全室を保証会社に加入することが
まず行うべきことです。

一旦議論が落ち着いているとはいえ、「督促規制法案」が成立してしまえば、
保証会社への加入自体が出来なくなる可能性があります。

滞納は、単に家賃がもらえないという問題ではありません。

その滞納を解消するために、莫大なコストがかかる大きな問題です。

オーナーさんの利益の最大化　＝　収入の最大化　―　支出の最小化

　滞納　：　収入の減少（家賃未収）　＋　支出の増大（立ち退き費用等）

立ち退きに要する弁護士費用、残地物撤去費用、原状回復費用、更にはその間の機会損失
家賃を含めれば簡単に１００万円を超えてしまいます。

このコストを考えれば、オーナー負担であっても保証会社への加入を促進
するべきです。

当社でも積極的にオーナー様にご提案をしていっていますが、出来れば全ての
入居者に保証会社への加入が望ましいと言えます。