民主党が政権をとってから景気が悪くなり、石原都知事曰く「天罰」としての大震災もあり
と日本がどんどん悪い方向に向かっています。

彼らの基本的に思想は、階級闘争史観にあることは何度もこのブログで書いていますが、
本当にとんでもない集団です。

国家と国民を対立関係で見、国家＝権力を打倒すべき存在と捉え、
経営者（資本家）と社員を同じく対立関係で見、資本家を打倒すべき存在と捉え、
そのためアパートオーナーを打倒すべき存在と捉えています。

いまだにマルクス史観（階級闘争史観）をここまで信じている集団が日本にいること
に驚きを隠せません。

どこかの官房長官は、「安全宣言」し、国民にボランティアを呼び掛ける一方で、自分の家族を
シンガポールに「長期旅行」させるという笑うに笑えないことをしています。

埼玉5区に住んでいるものとして本当に恥ずかしい限りです。

そして、滞納者を護るために督促を規制する法律を成立させようとするなどの暴挙に
出ています。
（督促規制法案）

さらに、もっと恐ろしい「人権侵害救済法案」なるものを準備中です。
是非ネットで調べてみてください。

このように考えると、アパートオーナーにとっては民主党がいなくなることが
利益の最大化に直結して来ます。

民主党が政権にある限りは、打倒すべき敵であるアパートオーナー（彼らは資本家と定義）
には厳しい状況が続くことは確実です。

日本を救うためにも民主党の消滅は必須です。

融資において重要なポイントに耐用年数という考え方があります。

これは税務上の耐用年数から築年数を差し引いた期間に対して融資をするという
考え方で一部の金融機関が採用しています。

例えば、築20年のRCの物件であれば耐用年数47年―築年数20年＝残存年数27年間
という形で27年間の融資を行います。

しかし、例えば木造アパートで築20年ともなれば、いわゆる残存年数がありませんので
融資を出来なくなってしまいます。

私どものお付き合いのある金融機関の一部では、このような残存年数のない物件に
対しても融資をしています。

具体的にどこの金融機関という名称は今回はあげられませんが、数多くそのような
物件も取引させていただいています。

では、それらの金融機関はどのような考え方で融資をしているのでしょうか？

それは、土地に対する融資とみなしています。

建物の残存年数がないので、つまり建物の価値がないので、土地のみに融資をしている
という考え方です。

そのため、期間も最大30年と長く取れる為、キャッシュフローに余裕が出ます。

これは非常にメリットの多い融資で使わない手はありません。

実際当社の所有物件でもこのような形で融資を受けています。

耐用年数だけが融資の基準ではなく、様々な基準で融資をしている金融機関がある
ということをお伝えしたかったために書きました。

先日更新料の最高裁判決が出た旨の記事を書きましたが、更新料の判決に先立ち
「敷引き」についての判決も出ておりますのでお知らせいたします。

敷引きとは、契約時に退去時に敷金のうちいくらを原状回復費用として当てるので引きます
という旨を契約書に明記し、退去時にその金額を引くことを意味します。

これを、契約をしておいて後になってそんなお金を取られるのは納得がいかないと言って
裁判になった事例です。

性格としては、更新料の問題と全く一緒です。

契約をしておきながら、後になって不当だと言い立てる、どこかの国の人たちのとる行動
そのものです。

日本人がそのような行動をとることに対して非常に恥ずかしく、残念です。

ともあれ、最高裁の結論としては、契約書に書いてあるものは、著しく高額なもので
なければ有効というものです。

当たり前です。

お互いに合意して契約をし、後になって不当だと言い立てれば、その言い分がまかり通る
ようでは、世の中目茶苦茶です。

そもそも裁判にしないでほしいレベルです。

しかし、判決には気になる文言もあります。

「著しく高額でなければ」という条件がついていることです。

今回の事例は、賃料が175,000円に対して敷き引きの額が600,000円ですので
賃料の3.5倍となります。
この3.5倍という数字に対しては高額でないという判断をしています。

ということは、この条件については、関東の物件は１～２か月ですので、問題ない
と言えます。

しかし、高額であろうが無かろうがお互いに合意したものを、第三者があとになって
高額かどうかという判断をするのかというのはそもそもおかしいと思います。

そして、今回４人の判事によって判断されましたが、一人だけこの判断を無効とした
クレイジー裁判官がいます。

岡部喜代子

という裁判官です。

次回の選挙では皆で×を付けましょう。

最低最悪の裁判官です。
団塊の世代ですのでおそらく学生運動崩れではないかと推測されます。

世の中にこのような裁判官がいること自体が信じられません。

さて、この判決は原状回復を行うにあたってオーナー有利になることは間違いありません。

当社では、この判決を受けて賃貸借契約書の内容を改めようと思います。

各項目を細かく明記して、きちんと取れるようにすることがオーナー様の利益を確保
します。

今まで不当な扱いを受けてきたアパートオーナー様の利益を確保するのが管理会社の
使命です。

早速顧問弁護士の先生と協議に入ります。

オーナー様にはいち早く確定した時点でお知らせ致します。

昨日７月１５日最高裁判所は更新料問題についての判決を下しました。

内容は全会一致で「更新料は有効」という結論です。

現在まで長期間にわたって地裁、高裁レベルで有効、無効の判決が入り混じっている状況に
終止符が打たれます。

正直この判決を聞いてほっとしました。

逆に言えば、この判決が「無効」ということになっていれば、賃貸業界はとんでもないことに
なっていたでしょう。

一斉に更新料返還訴訟が起こり、サブリース会社を中心に倒産が続出。
経済に与える影響はもちろん、モラルの崩壊を助長するところでした。

論点を簡単に整理すると、契約書に謳われている更新料が、消費者契約法第１０条に照らし
「消費者の利害を一方的に害しているか」という問題でした。

結論は、「契約書に謳われているので問題ない」というものです。

考えてみれば、当たり前の話です。

お互いが合意し、契約書にまで明記して、後になって聞いていない、騙されたという
理屈がまかり通れば、世の中目茶苦茶です。

何も約束事が意味がなくなってしまいます。

３歳の子供が契約をしているならともかく、大の大人がです。

まして今は情報を誰でも取れる時代であり、更新料が嫌ならば更新料のない物件に
住めば良いだけの話です。

さらに、住宅余りの時代で入居者は住宅を選び放題です。

そもそも、このような内容を裁判に取り上げること自体いかがなものかというレベルだと
感じます。

ここは日本であって支那ではありません。

まして、地裁、高裁でこれを無効という裁判官がいるという現実に驚愕します。

今回の判決はある意味日本の最低限の秩序が保たれたとも言えます。

昨日7月13日東京お台場のビッグサイトで開催された賃貸住宅フェアにて
講演を行いました。

「賃貸アパートマンションを少しでも高く売る方法」と題し、賃貸アパートマンションの
出口戦略についてのお話をさせていただきました。

売却ということに対して関心の高い方が多いのかたくさんの方にいらして
いただけました。

http://www.musashicorp.jp/cake/seminarreports/seminarreportdetail/34

簡単に内容をご紹介します。

・アパート経営を取り巻く環境が悪化している

・売却という選択肢を考慮したとき、少しでも高く売りたい。

・そのためには、相場と売り方が重要。

・特に現在は、「モラトリアム法」という特殊事情により、需給関係がタイトになり
　高値の相場となっている。

・どうせ売るのであれば、「モラトリアム法」終了前（平成24年3月まで）に売却
　するのが望ましい。

ご興味ある方は小冊子お読みください。

http://www.musashi-baikyaku.jp/sasshi.htm

当社は、本日と明日東京お台場のビックサイトで開催される「賃貸住宅フェア」に出展
致します。

かれこれこのフェアに出展するのは４年目（５回目）ですが、毎年多くの方がいらっしゃる
非常に盛大に行われるフェアとなっています。

お時間のある方は是非ご来場され、当社ブースにお立ち寄りいただければ幸いです。

また、私は今年もセミナーを行います。

「賃貸アパートマンションを高く売る方法」

ということで、アパートの売却（出口）についてのお話です。

明日１３日の午後行いますのでご興味のある方は是非お聞きください。

どうぞよろしくお願いいたします。

タイトルのニュースが本日の新聞各紙を賑わせました。

過払い金訴訟なるものに違和感をもっている私は更なる違和感をもちました。

お互いに利子何％で借りるという約束をして、後になって「法外な利子だ」
と騒ぎ立て訴訟を起こすのが過払い金訴訟です。

そこに群がる弁護士達がいることでこの問題を更にややこしくします。
現在は弁護士は食べていけない時代です。
極貧弁護士にとっては良い飯のタネになってしまうのです。

これでは、お互いに約束を履行できない社会になってしまいます。

挙句の果てに、創業家にお金があるようだから（相続税における訴訟で2,000億円の還付）
訴えてとってみようという浅ましい訴訟です。

これは、非常に厄介な話で、そのまま不動産に繋がってきます。

このニュースを見てつくづく思います。

7月15日の更新料に関する最高裁判決いかんでは、この武富士（過払い金）同様
あちこちで訴訟が乱発するでしょう。

お互いに更新料はこれこれですね、と約束して入居したにも関わらず、後で「法外だ」
と言いたて訴訟にするという、過払いと全く同様の構図です。

日本はいつからこのようにモラルが低下したのでしょうか。

権利、権利だけを声高に叫び、義務を疎かにする社会は決して国家の繁栄に結び
付きません。