今まであまり表だって話したことはないのですが、減価償却を使って節税をしていく
という方法があります。

５月２１日付の記事「キャッシュフローとＰＬの関係」に関することですが、
キャッシュフローをプラスにし、ＰＬをマイナスにすることが最も効率が良いという
話をしました。

キャッシュフローがプラス（Ａ）でＰＬもプラス（Ｂ）の場合、手元に残るキャッシュは

Ａ－Ｂ×税率

となります。

単純にキャッシュフローから、税金が引かれるということです。

しかし、キャッシュフローがプラス（Ａ）でＰＬがマイナス（Ｂ）であれば、手元に残るキャッシュは

Ａ＋Ｂ×税率

となり、「Ｂ×税率部分」がそのまま節税されることになります。

特に、所得が高い方の場合は、この税率が高いので、戻る金額も大きく、節税
額は大きくなります。

では、このキャッシュフローがプラスでＰＬがマイナスという状態を作るためにはどうすれば
良いのでしょうか？

・減価償却を大きく取れる物件を取得すること

・借入期間を償却年数以上に長くとること

この二点になります。

もちろん、償却が終わったのちはＰＬ上の利益が出るようになりますので、調節が必要
ですが、向う何年かの所得が高い方、利益の出る企業には有効な方法であることは
間違いありません。

そして、時期の良い時に売却して益出しをすることで、将来的に個人（企業）の
業績をコントロールすることも出来ます。

このように、税金を調節するための方法として収益物件は有効です。

似たようなものに、オペレーティングリース（以前のレバレッジドリース）があります。

これは、航空機（ジャンボ）や船舶に投資をする昔からある手法です。
（最近は以前に比べると償却額等において厳しくなっています）

これも無効２年とか３年間に償却を多くとって節税をするというスキームですが、
この場合は、収益物件のようにメリットだけではなくデメリットもあります。

・資金の借入が出来ない（以前は出来た）

・益出しのタイミングを調節出来ない（例えば、１０年後のように固定される）

この辺は長くなるので省略しますが、利益の出ている企業経営者の方であれば
良くお分かりのことと思います。

一度、セミナー等で、収益物件による節税とオペレーティングリースの節税に
ついての比較を行いたいと思います。

建物構造で鉄骨・鉄筋コンクリート造というのがあります。

ポイントは点が入っていることです。

鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ）とは違います。

では、この物件はどのような位置づけなのでしょうか。

これは、鉄骨造りの部分と鉄筋造りの部分に分かれている構造となっています。

一般的には、建物の下が鉄筋造上が鉄骨造というものです。

北海道では木・鉄筋造と言って、基礎から駐車場を鉄筋で造って上を木造でつくる家が
多くあります。
これは、冬季の雪対策のためです。

では、この鉄骨・鉄筋コンクリート造ですが、税務上はどのように評価されるのでしょうか？

また、銀行融資ではどのようになるのでしょうか？

まず税務上の取り扱いですが、

国税庁より通達が出ています。

「主要構造に従って判断する」となっています。

つまり、どちらの構造が比率が多いかで比率の多い方を選択するというものです。

そして分からなければ、合理的理由があればどちらでも選択可能です。

銀行融資はどうなるでしょうか？

これは、各金融機関のスタンスによって異なりますが、最近取り組んだ事例では、
鉄筋（ＲＣ）の耐用年数で複数行で評価をすることが可能でした。

＊あくまでも一般論であはありませんのでご注意ください

もちろん物件にもよって変わってきますが、このような状況になっています。

数は多くありませんが、鉄骨・鉄筋コンクリート造の物件が出てきたらちょっと
注意をしてみると面白い展開があるかも知れません。

不動産投資において欠かせないのが資金調達です。

毎日多くの取引金融機関と接していますが、どの金融機関もほぼ貸出に対する
味方は同じです。

大きな基準は総額と信用額です。

総額とはその名の通り、総額いくらの貸し出しをしているかということです。

総額３億円の貸出なのか５億円の貸出なのかということですが、
金融機関はいち取引先に対して、総額を管理しています。

現在は、過去のバブル等の反省を生かし、一取引先に対して、極端に多くの
貸出は避ける方向にあります。

地方銀行であれば、目安としては５億円～１０億円（金融機関の規模によって）
が一つの基準となります。

次に信用額です。

これは、少し分かりにくいので説明が必要です。

貸出には、担保でカバーできる部分とカバーできない部分が出てきます。

例えばあるアパートに対して５億円の融資をするとします。

金融機関の担保評価が３億円だとします。

すると、この５億円の融資は、３億円の担保で保全されている部分と２億円の担保で
保全されていない部分に分かれます。

この２億円の部分が信用での貸出となります。

ちなみに、金融機関の担保評価は、概ね２段階に分かれていて、物件評価と処分評価
となります。

詳しい説明は割愛しますが、処分評価＝物件評価×７０％という基準で見ている
金融機関が多い状況です。

１億円の物件評価の処分価格は７，０００万円です。

一般の方の間で、物件評価という言い方をしている方がいますが、正確ではありません。
（どちらを指すのかを特定する必要があります）

するともうお分かりですが、上記の二つの基準で金融機関は貸し出し（債権）を管理
していることになります。

総額でいくら貸しているのか？
信用をいくら出しているのか？

という言い方をします。

そして、総額、信用額それぞれに対して稟議の基準を設けています。

これは、金融機関によってまちまちですが、ほとんどすべての金融機関はこの総額と
信用額で稟議の基準を設けています。

例えば、

総額が５億を超えたら理事長決裁。
信用額が１億を超えたら本部決裁。

といった形になっています。

私も自社での借入を行っていますので、各金融機関の稟議基準を全て頭に入れて
金融機関さんとお話をしています。

一般の方はそこまでは無理ですので、この総額と信用額で融資を判断されているという
ことだけを頭に入れておけば十分でしょう。

不動産投資を行っていると税金を考慮に入れなければ、実質的な手取り収入は
増えていきません。

その際に、大きな要素を占めるのが減価償却です。

不動産投資（アパート経営）に関わらず、事業は、入りと出の差によって決まってきます。

入りを多くし、出を少なくする。

これが基本です。

特に出を考えてみれば、できるだけ少なくし、キャッシュアウトを防ぐということは
重要です。

しかし、帳簿上「出」になるにも関わらず、実際にはキャッシュが出ていかないものに
減価償却があります。

お金が出ていって経費になるのは当たり前です。

お金が出ていくにも関わらず経費にならないものもありますが、これはできるだけ
避けなければいけません。例えば資本的支出の修繕費などです。

ということは、この減価償却の使い方によって、最終キャッシュが大きく変わってきます。

私自身のアパート経営も全てこの方式に則って行っています。

大きく４つのパターンに分類されますので見ていきましょう。

①
キャッシュフロー　　プラス
損益（ＰＬ）　マイナス（赤字）

この構造を作れるかどうかが、不動産投資においては非常に重要なポイントでは
ないでしょうか。

ちなみに

②
キャッシュフロー　プラス
損益（ＰＬ）　プラス

この場合は、税金がかかりますので、手取りはキャッシュフロー　－　税金となります。

③
キャッシュフロー　マイナス
損益（ＰＬ）　　プラス

この場合は、目も当てられません。キャッシュフローが内にも関わらず、更に税金が取られる
という踏んだり蹴ったりの状態です。

④
キャッシュフロー　マイナス
損益（ＰＬ）　マイナス

悪いのですが、税金がかからないだけ③よりはましと言えます。

自分の状態がどの状態にあるのかをまず確認する必要があります。

そして

理想は①の状態です。

それを作るには減価償却をコントロールするしか方法はありません。

そして、減価償却は物件取得時に決まってしまいます。
いわゆる「初期設定」です。

減価償却を意識した物件購入が求められます。

昨日5月18日大宮ソニックシティビルにて開催された賃貸住宅フェアｉｎ大宮にて
講演をさせていただきました。

「賃貸アパート・マンションを高く売る方法」というタイトルでお話をさせていただきました。

賃貸アパート・マンションを売るということにフォーカスをあてた内容は今までもなかったので
どの程度オーナーの皆さまに興味をもっていただけるか少々心配でしたが、ふたを開けてみると
非常に多くの方に興味をもっていただけたようです。

講演後頂いた感想をもとに多少ブラッシュアップして、７月の賃貸住宅フェアで再度
お話をさせていただければと思います。

お聞きくださいました皆さま有難うございました。

最近独立をしたいので修行させてほしい（働かせてほしい）という人が多くはありませんが、
時々来るようになりました。

なぜ当社なのかは良く分からないのですが、どうも独立するには良いと
思われるようです。

実は、今日から当社に新入社員が入ってきました。

彼は国立大学を出て、大手の住友不動産に入社し、丸２年の仕事を経験したのですが、
独立をしたいという理由で当社に入社しました。

なかなか勇気のいることですので、立派です。
当社のノウハウを全面的にバックアップしていきたいと思います。

大手の会社では、おなじ不動産業でもビジネスモデルが独立には全く向きません。

巨大ビルの管理ができても、独立すれば、そんな大きなビルは買えないですし、管理すら
できません。

業務が細分化していて、大きな仕事の一部分を担う、歯車ですので、組織にいれば
良いのですが、自分ひとりで何かをやれと言われれば、まずできません。

そのような環境を理解し、当社のビジネスモデルを学びに入社したということです。

是非、彼には一日も早く業務を吸収して、独立してほしいと思います。

そのためには、何事も全てを貪欲に吸収する意気込みで業務にあたることが重要です。

当社のビジネスモデルは、おそらく５０万人以上の都市であれば展開が可能です。
（あまり小都市では無理）

全国の政令都市、プラス中核都市です。

札幌、仙台、さいたま、都内、横浜（川崎）、静岡、名古屋、京都、大阪、神戸　等々

大手の会社に勤めているのだけれども、本気で独立したいという方がいれば、
採用していますのでご応募ください（結果は個別の判断になりますのでご了承ください）。

そして、このようにやる気のある人間が入ることで、オーナーの皆さまへのサービスを
強化していくつもりです。

このブログでも何度か書きましたが、不動産投資において税理士の選定は非常に
重要です。

私自身税理士においては非常に苦労をしました。

会社始ってから今の鳥山先生に至るまで４、５人の先生に、見てもらいましたが、
非常に大変な思いをしました。

ある税理士（会計士）に至っては、分離課税を知らなかったり、ある税理士は、本体と設備を
分ける償却を知らなかったり、それはそれは色々いるものだなと実感した次第です。

税理士は、不動産業と非常に共通項があり

・参入障壁が低い

・業者数が多い

・サービスの質が外からは（表面的には）分かりにくい

ということもあり、良質な税理士を見つけるのは難しいのが実情です。

しかし、税理士によって、経費にできるものを経費にしなかったり、償却の年数を間違えて
しまったり（単年で償却できるのに、減価償却にしてしまう）ということになれば、多大な
損害が発生します。

自分（投資家）の立場に立って、不動産投資をサポートしてくれる税理士の方に出会えるか
どうかは非常に大きなポイントです。

私は、鳥山先生にお願いしてもう５年になりますが、なぜ鳥山先生にお願いしているか
を考えてみますと、

・自分で不動産投資を行っている（十億円単位で）

・自分で３０人の事務所を経営している

・柔軟に対応するという姿勢をもっている

ということで、あくまでもクライアントの立場に立って相談に乗ってくれます。

不動産投資には税理士が重要なのがお分かりいただけたでしょうか。

また、会社経営においても同様（いやそれ以上に）税理士が重要です。

そして、誰にとっても良いということはないですが、やはり紹介で良い税理士の先生を
見つけることは重要です。

金融機関同様紹介で行くというのが最も望ましいでしょう。
飛び込みで行くのとではその後の対応が違います。

ちなみに、鳥山先生をご紹介希望の方は、ご連絡ください。
http://www.toriyama-k.jp/home.html

当社は紹介の仲介業務はしませんが、ご事情をお聞かせいただける方は、直接鳥山先生に
ご紹介させて頂きます。

宛先　info@musashicorp.jp　　
タイトル　鳥山先生紹介希望

ご事情をお書きいただければこちらからご連絡させていただきます。

一週間のGWが終わって今日から仕事です。

普段はGWでも常に仕事をしているのですが、今年は震災の影響もあり、例年になくゆっくり
過ごすことが出来ました。

と言っても子供がいるのでバタバタ遊んだりはしましたが。

親戚のいる名古屋に行きピエロと遊び、実家に帰省して砂遊びをし、ソニックシティ（パレスホテル）
で「アンパンマンショー（もう一人のロールパンナ）」を一緒に見たりと、「普通の人」の生活を会社
設立してから初めてしました。

特に、アンパンマンは新鮮でした。
うちの娘が大好きなのですが、なんであんな変なパンに熱狂するのか凄く不思議ですが、
非常に楽しいひと時でした。

そんななかで、書籍を読んだり、普段では時間がなく考えられないことを考えたりと
新鮮な時間を過ごしました。

特に、今年は未曾有の震災を受けました。
いまこそ日本が一つにならなければいけないという思いのなかで国について色々考えました。

まず、４月２８日の独立記念日には、なぜこの日を独立記念日として国民の祝日にしないのか
ということを改めて思いました。

日本は有史以来独立国としての道を歩んできましたが、大東亜戦争の敗戦によって
昭和２０年８月から約７年間占領された時期があります。

そして、昭和２７年４月２８日のサンフランシスコ講和条約の発効をもって独立。

しかし、５月３日の「憲法記念日」に象徴されるように、その負の遺産がまだ残っています。
＊この日は屈辱の日として半旗を掲げます

私は、本当の意味での戦争は、憲法、民法、皇室典範の三つが戻らない限り終わらない
と思っていますが、このGWで改めてその思いを再認識しました。

そもそも、現行「憲法」は法的に無効であるにもかかわらず、これを改正するだとか護る
というのは議論が全くもって無意味でしょう。

一日も早く憲法を復原し、帝国憲法に戻すこと、つまり日本に戻ることを強く願います。

それと関連することが、ウサマビンラディンの殺害です。

亜米利加が日本に対して行ったことと、アフガンやイラクに対して行っていることは
全く同じです。

しかし、テロ（と強者が一方的に称する少数、弱者の抵抗）はなくならないでしょう。
私は、２００１年の「９・１１」後二度グランドゼロを訪れました。

その時感じた「嫌な感じ」は忘れられません。
独善的なひとりよがりの感じです。

私は、祖父母より亜米利加が我が国に対して行ったことを聞いて育ってきました。
昭和２０年８月１４日未明から１５日にかけて私の故郷熊谷は大東亜戦争最後の空襲を
受けました。

祖母は寝たきりの曾祖父を背負って逃げ、九死に一生を得ました。
（熊谷の方は良くご存じだと思いますが、星川に逃げていれば死んでいましたが、
観音山に逃げたので助かりました）

亜米利加に素晴らしい文化もあるし、一人一人の亜米利加人は素晴らしい人も多いと認めた
うえでやはり好きになれないのは「日本人の本能」があるからでしょう。

西部邁氏の言を借りれば、「反米感情は日本人の作法である」ということでしょう。

最後に４月２９日は言わずと知れた先帝のお誕生日。

改めて昭和に思いを馳せ、良き時代を懐かしみます。

先帝のお人柄、立憲君主としての力量があったから、あの難局を乗り切れたのだと
改めて感謝の気持ちでいっぱいになります。

こんな素晴らしい国に生まれたことを感謝し、先達に感謝の気持ちをもって、大変な時期
だからこそこの良き国を守っていくために、非常に微力ながら一人の日本人として頑張って
いこうと思います。