昨日は、渡部昇一塾の中西輝政氏（京都大学）の講演に参加していました。

「歴史に学ぶ興亡の連続」

まあまあでしょうか。

それほど氏の特出すべき論点はなかったような。

ただ一点参考になったのは、日本における「インテリジェンスの欠乏」について。

情報規制なく、諸外国に軍事機密まで含めて垂れ流しにしている国は日本しかないと。
現実霞が関には多くのスパイが入り込んでいて、このままでは情報の点から亡国の
道を辿る可能性があるという指摘は、参考になりました。

次回は、石原都知事の講演なので楽しみです。
（4回目は田母神俊雄氏、5回目は桜井よし子氏）

さて、借り換えのお手伝いをさせていただいております。

当社が紹介して借り換えをした事例がいくつか出てきました。
（但し、業としては行っていないので報酬は受け取っていません）

利回りが低下する傾向がある現在（賃料下落、更新料無し等）、コストを下げるのは
利回りを上げるのと同様の効果があります。

金融機関は借り換えには積極的です。

金利が高いとお考えの方は、借り換えが出来ないか考えてみてみるのも
一つの方法です。

最近、賃貸併用住宅なるものを頻繁に目にします。

これは、「住みながら貸す」ことで、住宅ローンの支払いが入居者からの家賃で
賄えますよということで各ハウスメーカーが推進しています。

しかし、現実はハウスメーカーの事情によるところが大きいようです。

それは、住宅数の減少です。

すでに人口減少社会に突入した我が国においては、住宅需要が増えることは期待できません。

右肩上がりで成長してきたハウスメーカーにとっては死活問題です。

そこで考えたのが、客単価のUPです。

単純な住宅だと3,000万円ですが、賃貸住宅をつけることで6,000万円、7,000万円に
跳ね上がります。

単純に倍以上です。

これによって、受注減をカバーしようというのです。

しかし、冷静に考えてみれば、空室率が上昇する状況において賃貸併用住宅は
うまみがあるでしょうか？

また、自宅の隣にワンルームのアパートがある状況がはたして快適でしょうか。

せっかくのマイホームの隣に空室や滞納者。

考えただけでもおかしなものです。

ハウスメーカーの誘いに乗らないことが重要です。

最近は余り本を読む時間が取れなくて読んでいないのですが、
読んで良いと思った本。

ちなみに、私はビジネス書はあまり読まず、歴史を基本にしています。

いくつかありますが、どれも勉強になりました。

・人生の大則（安岡正篤）

　非常に勉強になりました。
　昭和40年頃に書かれていますが、今の日本の問題点を的確に指摘しています。
　「人生とは」という問いに応える良書。

・民主主義とは何なのか（長谷川三千子）

　尊敬する思想家の一人。
　民主主義というともすれば無批判に賛成しがちな制度を歴史的に見ていかに
　危ういかを的確に指摘。

・昭和天皇の学ばれた教育勅語（所功）

　先帝陛下が御幼少のおり、杉浦重剛が一年をかけてご進講された内容。
　明治大帝がお示しになられた教育勅語について、先帝陛下がどのように理解された
　のか良くわかりました。
　だからこそ、あの戦後の混乱を切り抜けるお力をもたれていたこともよくわかりました。

・日本でいちばん大切にしたい会社１・２（坂本光司）

　取引先の社長にもらって読みました。
　ビジネス本としては良書の部類です。（私はビジネス書は余り読まないですが）
　経営者が読む本です。

・西南戦争（小川原正道）

　西南戦争の歴史的意義を指摘。
　『大義』についての考察は経営者必読。

・吉田松陰（川口雅昭）

　改めて吉田松陰先生の偉大さが分かります。
　日本史上最大の思想家でしょう。
　松陰先生なくば明治維新は成し遂げられなかったということです。

・家主破綻（丸山輝）

　家賃保証会社の社長が書いた本。
　いかに家賃滞納が多く、ひどい入居者が多いかを事例を挙げて解説しています。
　アパート経営者必読。

などを最近読んでいました。

昨日オーナーズクラブを開催しました。

「保証料のUPにどう対応するか」というテーマで講演をさせていただきました。

内容としては、来る10月1日から保証会社リクルートフォレントインシュアが
保証料の増額に踏み切ります。

初期保証料を現在の５０％から１００％にするというもので、これはオーナーさんにとっては
大きな影響があります。

入居者獲得への影響であり、空室率に関わってくる問題です。

現在の日本においては、連帯保証人が以前のように意味をなさなくなってきており、
その代わりに保証会社という制度が生まれました。

現状、当社の事例で言えば、保証会社の保証を得られない方に関しては入居を
受け入れていません。

滞納のリスクが高くなってきており、保証会社無しでは、とても入居者として
受け入れられない状況です。

入居時に入居者が払う保証料が現在の倍になってしまうというのが、今回の大きな
変更です。

もちろん、リクルート以外の保証会社を利用している場合は、その限りではありませんが、
業界最大手で23万戸のシェアを持つリクルートが保証料を上げるということは、影響が
大きいのです。

保証料が倍になるということは、入居者が払う金額が単純に倍になるため、入居に対して
大きな障害となります。

１００％の保証料を義務付けることによって、入居者の獲得が難しくなってしまうという
ことです。

では、どうするかというのが、今回のテーマです。

このブログでは書けませんが、様々な観点から比較検討し、当社の今後の方向性を
示してお話をさせていただきました。

10月1日以降の対応方法ですので、もうすぐの話です。

また、来年4月以降の「督促規制法案」施行後の状況によって見直しが必要かも
しれませんが、今現在のベストと思える選択肢です。

昨日書いた支那船の件、日本国政府は早速犯人を釈放してしまいました。

この事実が示すものは、日本国内において支那人の犯罪者を捕まえても、支那政府から
恫喝され、言われるままに犯人を解放するという既成事実を創ってしまったことであり、
独立国家としての主権を失ってしまうという非常に大きな問題です。

ということは、支那人は日本国内で犯罪をし放題ということになります。
（捕まっても釈放されるのが分かっていますから）

また、今回の事実で今後沖縄は支那に飲み込まれるでしょう。
その後は本土が危なくなります。

私は、多くの国民同様祖国日本を愛する日本人として、今回の決定を行ったセンタニ
なる民主党の売国奴に強い憤りを感じます。

民主党は、どこの国の政府（党）なのでしょうか。

今やっている「うそつき対犯罪者」の代表選も、サポーターなどと称して日本人以外の
人間が選挙権を持っています。
要は日本の総理大臣を選ぶ選挙に外国の人間が決定権を持っているという非常に
クレイジーな政党です。

その民主党が策定したモラトリアム法の影響が顕著に出ています。

競売件数をみると昨年比約30%減となっています。

通常これだけ景気が悪いわけですから、競売件数は増えるのが常識ですが、
モラトリアム法（通称　お金を返さなくても良い法律）のお陰で物件は出てきません。

そのため、競落価格は高騰。

やるべきことは一切やらず、本当に余計なことを色々してくれます。

来年4月には督促規制法で家賃の回収が困難になります。

詳細は、最近発売された

「家主破綻」（丸山輝氏　保証会社社長）

に実例を交えて書かれています。

久しぶりに不動産関係の本を読みましたが、全てのオーナー必読の本だと
思います。

尖閣諸島沖で海上保安庁が拿捕した支那船の問題で、支那政府から在支丹羽大使が
呼び出しを受けているというニュースが一面飾っています。

自国の領海に不法船籍があれば拿捕するのは当たり前の話ですが、支那政府は
即時解放を求めています。

呆れてものも言えませんが、恐ろしいことです。

これを認めてしまえば、沖縄は近いうちに支那に占領されるのは間違いない
でしょう。

なぜなら、すでに支那は沖縄の領有権を主張しています。

沖縄は支那のものであると言っているのです。

どのような歴史的経緯からして領有を主張できるのかは、全く理解不能ですが、
そのようなことはお構いなしの国です。
（歴史が無い国のため、歴史は政治の道具という発想）

現在の台湾の状況と同じ状況になることは目に見えています。

期待できませんが、政府の毅然とした対応を期待するしかありません。

最近取引をしていて感じるのは、金融機関の貸出金利の低下です。

長期金利の低下という大きな要因があるのは間違いありませんが、
おそらく史上最低の金利水準で調達できるのは今しかありません。

参考までに今月（平成22年9月）取引した事例をご紹介いたします。

群馬銀行　　1.8%（5年固定）　医院経営　　オーバーローン　　１８０M　　＊法人

埼玉りそな銀行　　1.35%（10年固定）　　会社経営　　96%ローン　　２３０M 　＊法人

東和銀行　1.9%（5年固定）　会社役員　　97%ローン　　１３０M

埼玉県信用金庫　2.3%（5年固定）　開業医　フルローン　１１０M

関西アーバン銀行　2.2%（5年固定）　専門職　90%ローン　２１５M 　＊法人

今月だけの事例ですが、1%台が当たり前とまでは行かなくても多く出ています。

もちろん、借りられる方の属性によるところが大きいのも事実ですが、
以前であれば信じられない状況です。

今好条件で借りられる方は是非トライすることをお勧めします。

会社経営者の方は良くご存じだと思いますが、金融機関は貸出先の確保に
苦慮しています。

企業の設備投資が全くないため、運転資金の穴埋め程度しか出ていない
状況です。

それが、不動産は担保も取れ、長期で、かつ家賃が入るため安定性が高い
融資です。

当社は、会社経営者の方を対象に上記のような形で、当社の取引金融機関を
ご紹介することで好条件のご融資をご紹介しています。

昨日、参議院議員中山恭子先生の勉強会「日本文化による国際貢献を考える会」に
出席しました。

毎回日本文化について考える勉強会で一流の講師の方を読んで勉強していて
10回目でした。

今回の講師は、法政大学特別教授のヨーゼフ・クライナー先生。

「近世ヨーロッパの形成への日本文化の貢献
　～モーツアルトは日本について何を知っていたのか～」

というタイトル。

クライナー先生はウィーン大学やボン大学等で一貫して日本文化の研究をされてきた方。

お話をお伺いして、日本人で本当に良かったと思うと同時に日本人であることを改めて
誇りに思いました。

＜内容抜粋＞

・近世日本の文化は、鎖国状態であったが、決して国を閉ざしていたわけではなく、長崎を
　窓口に文化の流入、更には文化の輸出が積極的に行われた。

　「日本の文化は終着駅文化ではない」

（具体例）

・漆は近世ヨーロッパの王族の超嗜好品として大事にされた（マリーアントワネット）

　＊マリーアントワネットが京都の店に商品を発注している

・鎧も同様（徳川家康はルドルフ二世、フェリペ二世にそれぞれ送っている）
　ステイタスシンボルとして重宝

・屏風

・着物　　近世ヨーロッパでは着物が大流行
　　　　　　初めに持ち込んだのは、天正少年使節団、伊達使節団（支倉常長）

　　　　　　現在のガウンの原型は着物にあるという説が有効

・煎茶の茶碗がマイセンの元になった

・思想面　　ケンペル「日本誌」⇒ヨーロッパの思想史への影響大
　　　　　　　例）カント「永久の平和について」

・日本文学　柳亭種彦

・道徳　　ヨーロッパの模範になった

さらにモーツアルトの「魔笛」には日本の影響が色濃く見える。

イエズス会演劇では、大友宗麟、高山右近等が上演されている。

以上を総括すると、近世日本の存在なくして近世ヨーロッパは在りえない。

というまとめをされていました。

日本という国柄が生んだ文化が世界の中心にあるということです。

まさに明治大帝がお示しされた

「我カ國体ノ精華」

であると言えます。

これは、日本の風土、歴史が総体として織りなすもので、決して他国では真似のできない
一種の「芸術」です。

だからこそ、ヨーロッパの王族・貴族からの尊敬を一手に集めることが出来たのでしょう。

非常に勉強になるお話でまた参加してみたいと思います。

今日は水曜日休日ですので文化のお話を書きました。

先日当ブログでリクルートフォレントインシュア（以下「リクルート」）が保証事業から
撤退か？という内容の記事を書きました。

多くの方からお問い合わせを頂きました。

あくまでも推測で業界内で話されていることを書いたのですが、思ったより反響が
大きく驚いています。

さらに、本日リクルートの方がいらっしゃいました。

このブログの記事を見て、複数の業者から問い合わせがあって困るので実情を詳しく
伝えたいというのが趣旨で、結論からすると「撤退はない」というものでした。

このブログは色々な方が読んで頂いているのですが、そこまで影響が大きいとは
正直びっくりしました。

ということで、リクルートさんのお話をまとめて書きます。

・撤退（事業売却）というのはあくまでも噂であって根も葉もないこと

・保証料のUP(50%⇒100%）によって収益構造が改善する見通し

・保証料のUPは滞納の増加が原因

・また、来年4月施行の督促規制法案は回収に影響があると読んでいるのも保証料UPの
　理由の一つ

・しかし、成熟していない保証ビジネスの将来は有望

というものです。

他にもありましたが、詳細は書けませんので概要は以上です。

本日はこの内容をお伝えいたします。

今後の賃借人保証ビジネス（業界）がどうなっていくのかは、アパートオーナーにとって
非常に大きな影響を受けます。

そして、最大手のリクルートが撤退はしないものの保証料のUPを10月1日以降行うことは
事実ですので、このUPにどう対応していくかというのも課題です。

入居者に転嫁すれば入居付けに支障が出ることが予想されますし、オーナー負担とすれば
オーナーの利益の減少につながります。

他の保証会社は与信の問題があります。

その中で当社としては、ある程度の方向性を出すつもりでいます。

管理依頼いただいているオーナー様にはいち早くご報告いたしますので、少々お待ち
ください。

来る9月28日埼玉情報社様主宰の講演会で講演を致します。

「設立5年で20億の売上　収益用不動産に特化　武蔵コーポレーション大谷義武の根性」

と銘打って1時間ほどお話をさせていただきます。

いつも行っているセミナーは不動産知識に関するものですが、今回は、当社のビジネスモデル
および私の半生、経営方針についての講演依頼を頂き、主に地域の経営者の方にお話を
させていただきます。

起業後5年で20億円弱の売上で経常利益を1割弱出すに至った経緯を中心に

・子供時代

・起業に至る経緯

・ビジネスモデルのポイント

・経営において重要視していること

・国家観

をお話いたします。

特に、これから起業される方、武蔵コーポレーションのビジネスモデルに興味のある方
は是非お立ち寄りください。

＜概要＞

日時　平成22年9月28日（火）
　　　　18時～

場所　ワシントンホテル（浦和）

主催　埼玉情報社

＜問合せ先＞

当社　太田敏子　　048-649-0333

もしくは

埼玉情報社　　TEL　048-866-5188