当社は、平成17年の創業以来一貫して資産形成、資産保全のお手伝いをさせていただいて
おります。

本日8月31日をもって第5期の決算となりました。

ここまでの道のりにはリーマンショック等の経済状況の変動がありましたが、なんとか変わらず
来られたのはひとえにお客様、お取引先様のお陰と深く感謝申しあげます。

お陰様をもちまして、今期も昨季比売上、経常利益とも20%増を達成することが出来ました。

売上　16億7,000万円（昨対比20%増）
経常利益　1億3,000万円（昨対比20%増）
自己資本比率　20%

数字はあくまでも単なる結果であり、これは、当社の社員がお客様のことを考え、
どのようにすれば最適なサービスがご提供出来るかを日夜考え、実行した成果、
皆様に喜んで頂いた対価でもあります。

毎日深夜遅くまでお客様のために奮闘している社員に感謝したいと思います。

彼らの頑張りがあるから、思いがあるからこうやって会社は存在することが出来ます。

少しでも社員の幸せを実現出来る会社でありたいと思います。

そして、明日から当社は第6期がはじまります。

今期以上のサービスを提供し、更に社会に貢献できる企業でありたいと思います。

特に賃貸経営における管理運営の重要性が日に日に高まっています。

オーナー様の資産を良い状況で運営できるためのサービスの深化をご提供出来れば
と思います。

今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

平成の大思想家　南出喜久治先生のご講演を頂きました。

万葉一統の皇統を頂く幸せを噛みしめ、日本人としての誇りを胸に社員一同
日々の業務に取り組み、少しでも社会に、祖国日本に貢献できればと思います。

「必ず國体は護持できる」ということを信じて。

毎月金融機関の取引状況を拝見していますが、9月は資金調達がしやすい月です。

最近は、四半期決算になっており、3月、9月だけではなく、6月、12月も区切りとなっていますが、
やはり、3月と9月は特別です。

資金調達で微妙なラインの方は9月中の決済で持ち込めば、融資が通る可能性が格段に
上がることは間違いありません。

まして、今はどの金融機関も貸し出しに苦慮しています。

貸出先がないのと借りる需要がないためです。（一方で借りたい人には貸せない）

預貸率が低下していっています。

これは、株価の下落もあって、金融商品から預金へとシフトしているという影響もあります。

特に地域の主たる金融機関（埼玉なら埼玉りそな、武蔵野、埼玉県信用金庫　等）は
黙っていても預金が集まってきてしまう状況です。

なんとか預貸率を少しでも上げたいと思っています。

貸出を増やすには不動産です。

これは、各金融機関の共通した認識です。

まして9月の上半期決算です。たいてい今年は貸出の予算に到達していない金融機関（支店）
が多いのです。

以上、ご参考まで。

昨日は、とある金融機関の支店長と会食。

岩波正太郎も愛したアユ料理の

寄居　　「京亭」　　http://r.tabelog.com/saitama/A1105/A110605/11000249/

大正天皇のお后が行啓されている由緒正しき宿。

荒川を望むこれぞ日本という素晴らしい店で久しぶりに感激しました。

融資の状況、不動産市況等いろいろ詳細を打ち合わせ。

景気回復が遠く、融資の貸出が伸びない状況はどの金融機関も共通です。

そのため、アパートへの資金が積極的に出ています。

借り換えに関しては、以前ブログに書いてから数件お問い合わせを頂き、ご紹介
させていただいております。

ご興味のある方はお問い合わせください。

＜条件＞　埼玉県内にお住まい　　埼玉県内に物件をご所有

また、株安の影響もあり、収益不動産へのシフトも見受けられます。

（私も先日とある金融機関の方の勧めで日経平均に連動する投資信託を購入しましたが、
　購入後株価は急低下。痛いですね。）

さらに、史上最低の金利水準で、1％台の融資も頻繁に見られるようになってきました。

以前であれば考えられない水準です。

このような状況が相まって、収益物件に対する注目度が高まっています。

先日当ブログで家賃保証業界最大手のリクルートフォレントインシュア（以下リクルート）
が保証料の値上げを公表した旨お伝えしました。

どうもその後の情報によるとリクルートは保証事業そのものからの撤退が現実味を
帯びてきています。

事実、事業売却の具体的交渉に入っているという話もあります。

理由について分析してみます（推測の域を出ませんが）。

・事業開始以来いまだに黒字化せず
　（保証事業のノウハウがない）

・滞納の増加による毎月の立て替え金が１５０億円にも達している
　（親会社からの建て替えでなんとか賄っている）

・保証会社というのは、追い出しを伴うのでイメージが悪く、親会社のイメージを悪化させる

等々が主な理由でしょうか。

リクルートの事業撤退が事実であれば、困るのはオーナーさんです。

業界最大手ですから、シェアも当然高いわけで、その影響を受けるオーナーさんは
多数いらっしゃいます。

当社も実際リクルートの加入率が最大です。

そこで、「次」が必要になります。

早速ですが、当社では、すでに「次」を見据えて準備しております。

管理会社のきちんとした準備によりリクルート撤退は対応可能です。

９月のオーナーズクラブセミナー　

『保証料の値上げにどう対応するのか』　（６０分）
にて公開いたします。

内容は、その後の動向次第ですが、

『リクルート撤退にどう対応するか』に代わるかも知れませんね。

一般の方向けにもその後開催するつもりです。

ご期待ください。

昨今の取引現場の状況をみると物件価格が上昇しており、それに伴い利回りが
急低下の様相を呈しています。

これだけ経済状況（景気）が悪いにもかかわらず、物件価格が上昇しているのはなぜでしょうか。
理由を見ていきます。

一つ目は、需要と供給のバランスです。

最近は、供給サイドが極端に細っています。

その原因としては、「モラトリアム法」の浸透によって金融機関への返済をしなくても良い（リスケ
に応じてもらえる）状況があるからです。

当たり前ですが、元金と金利の返済を猶予してもらえれば（金利のみ支払うケースが多い）、
誰も売る必要はなくなります。

これが、一つ目の原因です。

二つ目は、金融機関の資金が不動産に大量に出ていることが挙げられます。

現在の景気状況はかなり悪いと見て間違いありません。

毎日のように金融機関の方とお話をしていますが、本当に貸すところがないというのが
彼らの共通した意見です。

貸すところというのは、中小企業の設備資金に対する需要がないということです。

そのため、金融機関の目は不動産、それも収益物件に向いています。

先日の取引では1%台前半での融資という今までに例のないレートでの資金供給が
されました。（もちろん、その方の属性が良いこと、長期金利のレートが下がっていることも
原因ですが）
複数行で競った場合に、資金を出したい金融機関はそこまで無理をしてでも出している
ということです。これは裏を返せば、他に出す先が少ないからという見方も出来ます。

当然ですが、資金が市場に出てくれば、不動産を買える人間が増えますので、価格は
上がります。

以上、需給のバランスと資金供給によって不動産価格（収益物件）が上昇している
というお話です。

先週の週刊住宅新聞の記事に注目するべき内容がありましたので
ご紹介いたします。

民法の改正審議が進んでおり、来年の通常国会に提出され、可決されれば近い将来改正
されるようです。

問題は、その内容が、現在の消費者保護の内容をより一層進める内容（案）となっており、
この改正が実現されれば、賃貸市場に大きな影響を及ぼすことは必至です。

マスコミ等でも一切報道されていない点が不思議ですが。

以下、同新聞の記事から要点のみを抜粋して記します。

現在民法改正検討委員会なるものが発足しており、東大や一橋の学者によって改正案が
作成されている。

弁護士の江口正夫氏いわく、民間の実務家が全く関与せず、学者だけでこのような
重要な議論が行われていることに危機感がある。

改正案の重要な変更点

・賃貸借の契約期間20年の規定の撤廃

・賃貸物件のオーナー変更時、賃借人の敷金返還請求権が、新所有者に対して移るが
　旧所有者も、その返還債務担保義務を負担

・原状回復の自然損耗は、賃貸借契約の特約に謳っても無効とする

明らかに消費者契約法が影響しており、これらが改正されればオーナーさんにとって
影響を受けることは必至です。

以下私の感想ですが、

そもそも「消費者保護」ってなんでしょうか？

単にクレーマーを増殖させ、全うな経済活動を阻害する要因以外の何物でも
ないと思います。

そもそも民法では改正するべきことが別にあると思います。

・家督相続（長子単独相続）の復活

・尊属、卑属の区別の復活

当社の顧問であるハート財産パートナーズの林弘明先生の言葉を借りれば、

「日本国民の精神的骨抜き（⇒日本弱体化）のためにGHQ（マッカーサー）が改悪した
民法（憲法も）」をいつまで守り続ける必要があるのでしょうか。

売買をしていると古い物件に遭遇するケースも少なくありません。

その時にどう判断したらよいかの参考になればと思います。

古い物件、かつRCの物件を主な対象として記します。

木造や鉄骨造もこれに準じますが、そもそもの建物価値の問題で、耐震工事をするべきか
どうかというと微妙なところですので、RCを基準とします。

耐震は大きく、昭和56年6月以降の建築確認とそれ以前に分かれます。
（建築完了日（登記日）で言うと昭和57年以前が主な目安です。）

いわゆる「新耐震」と「旧耐震」という分けです。

ここで問題になるのは「旧耐震」の建物です。

新耐震は、違法に建てられていない限り、耐震上問題ないとされています。

では、「旧耐震」の建物はどれも同じなのかというとそうではありません。

昭和42年と46年の2度建築基準法が改正されています。

特に昭和46年の確認取得以前の建物と以後の建物では大きく変わります。
（建築完了日でいうと昭和47年以前と以後という形です）

また、注意が必要な点として、昭和49年に建築していた建物は要注意です。

なぜなら、昭和49年と言えば、日本中がパニックに陥った「オイルショック」の年ですので
使われているコンクリートが極端に少ない可能性があるということです。

では、具体的に古い物件をどのように調査して、補強工事をすれば良いのかですが、

まず耐震調査を行います。

この調査で、コンクリートの強度、耐震の強度等を見ていきます。

概ね3か月、費用にして200万円前後かかります。

そして、調査結果をもとに耐震補強工事の設計を行います。

併せて工事の見積もりも出します。

そのうえで補強工事実施という流れとなります。

当社は、補強工事の専門家と提携しています。

ご興味のある方、ご相談ご希望の方はお問い合わせください。

なお、図面がないと莫大な費用がかかりますので、原則は図面（設計図書もしくは
竣工図面）がある方に限らせていただきます。

アメリカは所得税の増税を表明したようです。

世帯年収25万ドル（2200万円）以上の世帯への減税を終了させるということです。

この流れは日本にも来そうです。

米国同様高額所得者への増税という形になるのでしょうか。

日本の現在の所得税・住民税合わせた税率は50%。（所得2,000万円以上）

50%ということは五公五民ですよね。
十分高いと思いますが、さらに上げるとなるとどうでしょうか。

独断と偏見ですが、私は、四公六民が一番良いと思います。

特に根拠はありませんが理由はあります。

納税の義務者としては、きちんと納める。だけど、半分以上をお上が召し上げると何の
ために働いているのか分からなくなって租税回避行為に移る。
もしくは国外に移住する。

4割であれば、納得感がある。

その微妙なバランスが四公六民なのです。

さて、過去には90%という税率の時代もあったということです。

消費税のUPと富裕層への課税はおそらくセットでくるでしょう。

批判逃れのために。

さて、先日来買おうと思って買えないヨーグルトがあります。

１個　5,000円もするということでどんな素晴らしい味なのか一度味を見てみたいのですが、
いつも売り切れ。

「クレマドール」　　http://cremador.jp/shop/

食べたことのある方はご感想を教えていただければ、もしくは買える方法を教えて
いただければ幸いです。

info@musashicorp.jp

タイトル　　クレマドールについて　　

今後「みなし賃料」なるものが導入される方向になっています。

みなし賃料とは、2年間（もしくは4年間）に支払う総賃料を明記することによって
賃貸市場の透明化を図るというものです。

例えば、礼金や更新料と言った、表面的な賃料には反映されない入居者が負担する
ものを分かりやすく表面化させるというものです。

これは、賃料を下げても、礼金や更新料を取ってつじつまを合わせてきたオーナーサイド
からすると不利な制度です。

もちろん、一概には言えず、昨今は逆に入居者獲得のため「フリーレント」なる入居者への
利益供与を行っていますので、これが「みなし賃料」に反映されればオーナーにとっては
有利となります。

この「みなし賃料」導入に対してもどのような対策をとっていくのが良いのか考える
必要があります。

現在、当社では「みなし賃料対策」を策定中ですので、まとまり次第

『「みなし賃料」にどう対応していくか』

セミナーを開催いたします。

ご興味のある方はご参加ください。

私個人的には、「みなし賃料」などは意味がないと思っていますが、消費者保護という
「社会的流れ」なので致し方ありません。

不動産は「不透明」だからこそ面白く、良いのですが。

今日は65回目の終戦記念日。

今年も九段の靖国神社に参拝して来ました。

ちょうど同じタイミングで石原東京都知事もご参拝されており、集まった方からの
歓声がすごかったです。

今年は、総理大臣を始め閣僚が一人も参拝をしないということです。

どこに、自国のために命を賭けて戦った方々に対して、自国の政治家が参拝しない（敬意を
表さない）国があるのでしょうか。

異常としか言いようがありません。
これでは子供たちも愛国心を持つことはできません。

どこの国の政治家だかわからない人間は日本人を辞めた方が良いでしょう。

私には軍医をしていて南方で命を落とした大伯父（祖母の兄）がいます。
会ったことはありません。
昭和20年戦争終結後、「来年帰る」との手紙が曾祖母宛てにきましたが、翌21年横浜港に
着いたときは白棺に小指の爪がほんの少したけ、という状態でした。
曾祖母はものすごく悲しんだということを聞いています。
その大伯父も英霊として靖国神社に祀られています。
先祖に感謝の気持ちを捧げるのは当たり前のことです。

先の大戦においては、約300万の英霊によってこの国は護られました。

先の大戦だけではありません。

これまでの我が国を護ってきた、
坂本龍馬、高杉新作、吉田松陰などの幕末の志士たちも祀られていますし、
日清、日露を戦った先人も祀られています。

これからも英霊に対して感謝の気持ちを持ち続けていきたいと思います。

今年の夏休みは家族三人＋妻の両親で那須へ行きました。

3日間あっという間でした。

那須温泉「山楽」　http://www.e-sanraku.com/　に宿泊。

摂政時代の先帝陛下もお立ち寄りされた由緒正しき宿。
御用邸隣接の同宿は温泉が良かったです。
（料理はダメ）

サファリパークと南ヶ丘牧場で娘に動物を見せました。

サファリパークは、初めていきましたが、大人でもビックリするくらい迫力がありました。

ゾウにビスケットをやったら鼻がバスの中まで入ってきて娘は「こわいー」と
泣いていました。

南ヶ丘牧場は、愛子内親王殿下もお立ち寄りされた日本一の牧場。

娘を馬に乗せようとしたら急に雨が降ってきて休止。

また、宿のそばにあった「戦争博物館」に立ち寄り、館長さんとお話をしてきました。

http://www.nasu-sensou.jp/

個人で全て資料1万5,000点も集められている戦争に関しては超一級のものが
展示されていました。
ある意味靖国の「遊就館」以上でしょうか。

夏休みは終了ですので、明日から仕事をしたいと思います。

私は「仕事中毒」のため、休みのときは落ち着かないという傾向があります。

休みが終わってホッとしています。

不動産投資をするうえでのチェックポイントとすると、その資産価値（＝土地値）と利回り
の二点です。

この二つの要素は微妙なバランスをもっています。

両方取れればもちろん言うことはないのですが、一般的には相反する関係で、資産価値が
高ければ利回りが低く、利回りが高ければ資産価値が低くなります。

どちらに焦点を当てて（＝重視して）投資をしていくかという戦略はそれぞれの置かれた
状況から考える必要があります。

複数物件を取得できるのであれば、バランス良く保有するのばベストです。

さて、明日からは夏休みとさせていただきます。

いつも多くの方にこの拙いブログご覧いただきまして感謝申し上げます。

私の夏休みですが、
子供が小さいため、今年は遠出はせず、近郊の温泉に浸かって英気を養いたいと
思います。

今月も社員全員で氷川神社清掃行いました。
明治大帝も御親拝された由緒正しき氷川様を御護りすることは大切なことです。

新規の借入に対して借り換えは非常に容易であります。

高金利での取得に対しては借り換えで対応するというのは一つの有効な
手段となります。

埼玉県内に居住し、埼玉県内に物件のある方は是非ご相談下さい。

借り換え先ご紹介いたします。

金利1.4%（変動）　10年2.0%。

期間限定です。

不動産投資において最も重要な要素は人口です。

今日本は人口減少社会に突入し、2050年には9000万人まで減少すると予想されています。

しかし、ここに来て、とんでもない衝撃的なニュースが入ってきました。

何と9000万人どころか日本人が「絶滅」するというのです。

どういうことかといいますと「子宮頚がんワクチン」です。

このワクチンを全国的に推進しようという動きがありますが、このワクチンを接種すると
二度と妊娠できない体になってしまうということです。

以下月刊誌「致知」渡部昇一氏のコメント（要約）を参照いたします。

ワクチンそのものの危険性として、ワクチンに含まれている「アジュバンド」という物質は
ペットの去勢、避妊薬に使われるもので、人間に与えると妊娠できなくなったり、不妊治療が
できなくなる可能性がある。

また、このワクチンを接種して、死亡事例が20以上世界的に確認されている。

では、なぜこのような危険なワクチンを広めようという運動になるのか？

この運動の中心には、製薬会社だけではなく、ジェンダーフリーを推進する左翼系団体の
姿があるというのです。

民主党、社民党、共産党系の団体です。

こんなワクチンを税金を投入して全国の日本人小学生・中学生に摂取させようとしています。

次世代の日本人は「絶滅」します。地球上に日本人がいなくなります。

軍事力を使わずに民族浄化されてしまうということです。

是非このワクチンの恐ろしさをネットで検索して頂き、周りの方々へ告知
いただければ幸いです。

大東亜戦争が終結して今年は65回目の夏を迎えます。

戦争を知る人間が年々減っていって、あと10年もすればほとんどいなくなってしまう
でしょう。

私が小さい時は、周りには多くの戦争経験者の方がいました。
祖父母をはじめ近所のおじさんおばさんが皆経験者でした。

そのため、戦時体験をじかに聞くことができましたが、それも今後は
叶わなくなってしまいます。

今でこそ、大東亜戦争が聖戦だったことは一般的になりましたが、昔は「戦争＝悪」
という価値観をもった人もいました。

大東亜戦争を戦ったお陰で亜細亜諸国は、欧米植民地体制から独立をすることが
できました。

マハティール氏始め亜細亜諸国からの感謝はとどまるところを知りません。

我々はそのような立派な戦いを遂行した先人の行いに感謝をするとともに
日本人としての誇りを持つべきです。

日本が掲げた大東亜共栄圏構想は途半ばで途絶えていますが、我々がその構想を
引き継ぎ、どうやって実現するべきかを考える必要があります。

200年かかろうが300年かかろうが決してあきらめてはいけない崇高な構想です。

日本が亜細亜の盟主となり、世界を導くことが求められています。

大東亜戦争を戦った日本人としての誇りを胸に我々の祖先に恥ずかしくない行動を
取ることが我々の義務ではないでしょうか。

65回目の夏を迎えるにあたり、改めて私の祖父達先人が実現しようとしたことを考えて
見たいと思います。

会社のそば（東口）に河合塾があるのですが、そばを歩いていると久しぶりに予備校の
日本史の先生にお会いしました。

先生も覚えていただいていて、当時が懐かしく思いました。

平成6年の4月に高校を卒業し、河合塾大宮校に入学。当時大宮校はできたばかりで私が
2期生でしたが、50名のクラスで入学試験の点数順に出席番号が決まっているという面白い
クラスでした。（私は15番）

私が在籍していたクラスからは「東大・一橋クラス」で東大に3名、一橋に数名入った記憶が
あります。

あの1年間は一生で一番勉強した一年で、毎日10時間以上をノルマにしていました。
私は余り勉強はできなかったので、その分徹底的に過去問を研究し、戦略・戦術を構築し、
合格最低点を取るための作戦を実行していました。
勉強そのものは全て忘れましたが、合格という目標に達するための戦略構築
および実行はビジネスそのもので今に生きています。
ただ、受験勉強はあまり好きではなく、もう二度と勘弁という感じです。

さて、以前もこのブログに書いた保証料の値上げの件です。

正式にリクルートフォレントインシュアの保証料がUPすることが決まりました。

現在　賃料の50%　

今後　賃料の100%　（平成22年10月1日以降）

理由としては、来年4月施行予定の「督促規制法案」を考慮しての決定ということです。

この保証料の値上げを誰が負担するかという問題が出てきます。

入居者に転嫁すれば、入居に対するハードルが高くなりますので、入居率に影響が
出てきます。

オーナーさん負担にすれば、単純に入居者獲得コストのUPになります。

他には他の保証会社を利用するというのもありますが、そもそも最大手がUPするのに
価格を据え置くことは基本的にはできないでしょう。

難しいところです。

当社では、この保証料の件に関し、現在どのように対応するのがオーナーさんに
とってベストかを協議し案を策定しております。

その点を含めて緊急セミナー「保証料UPにどう対応する？」を開催いたします。

改めてこのブログ等で告知させていただきますので、ご興味ある方は
いらしてください。

時期：8月下旬～9月上旬
場所：大宮ソニックシティ
定員：30名

問い合わせ先　info@musashicorp.jp
担当　神農（かみのう）