貸金業法が改正されて2カ月近くが経ちます。

今週のダイヤモンドを参照し、管理の実態と合わせて書いてみたいと思います。

予想通り、借りられない人が急増し、彼らをターゲットにした闇金融が暗躍を始めています。

また、貸金業者は青色吐息で倒産が相次ぎ、業者数の激減につながっています。

また、貸金業法の改正は実体経済に大きな影響を及ぼしています。

ダイヤモンドによれば、ＧＤＰで1兆円の減少に至っているという試算を出しています。

中小零細企業、個人事業主の破産が増えています。

投資家に影響する点は、家賃滞納の急増です。

月末にキャッシングして家賃を支払っていた方々の多くが借りられない状態になりました。
つまり、家賃が払えない状況です。

予想されたとはいえ、貸金業法改正の悪影響はとどまるところを知りません。

そもそも、金利の上限を法律で決めるということはいかがなものでしょうか。

資本主義の原則に従って需要と供給の関係のなかでバランスするものであり、
法律で決めるものではないというのが私の意見です。

「モラトリアム法」と一緒に撤廃してもらいたい法律の一つです。

管理についてのお話。

というのも毎日最近は管理のご相談にいらっしゃる方の対応をさせていただいております。

皆さま現在の管理会社に対しての悩み、不満をお持ちの方ばかりです。

すると話（悩み）の概要は以下のように集約されていることに気づきました。

・空室が決まらない

・募集家賃を下げろと言われる

・（不要な）リフォームを要求される

・報告（なぜ決まらないのか等）が無い

エイ○ルでもアパ○ンでも共通しています。

これは、店舗をもっているという構造上の問題から全て派生しています。

アパマンの世界も管理と客付けという役割を分化していかなければ、今後の運営は
行っていけません。

オーナーさんのためになる仕組みを構築していくべきです。

不動産業界、賃貸管理業界が一般の業界に比べるといい加減で遅れている業界である
ことはこのブログでも繰り返し書いている通りですが、最近さらにビックリする事態に
遭遇しています。

最近、書籍の影響もあり、毎日管理のご相談にいらっしゃり、そのうちの多くの方が当社に
管理を依頼（変更）されています。

管理会社を変えるにあたっては管理変更という作業（手続き）が必要になります。

その変更作業において、某大手チェーン店系の管理会社（店舗ももっているので「一体型」）に
オーナーさんが管理解約の連絡をすると、
「担当者が1カ月休みなので受け付けられない」
「自分では分からないので何とも仕様が無い」
という対応。

たまたま、同じ会社からの切り替えが３件重なったのですが、その３店舗ともすべて
同じ上記の対応です。

面白いというか非常識というかビックリというか。

これで解約をさせないようにしようということでしょうが、余計オーナーさんは離れていって
しまいますよね。

これがいわゆる「一体型」管理会社の実態です。

今後は変わっていくべきところです。

昨日、新宿ＮＳビルで出版記念セミナー『利益最大化を実現するアパート経営の方程式』
を開催いたしました。

募集100名に関して、105名の方にご応募頂き、35℃という猛暑の中90%以上の出席率と
非常に多くの方にご参加頂きました。

ご参加頂きました皆様、誠にありがとうございました。

少しでも皆様のアパート経営にとって参考になればうれしく思います。

アパート経営というある意味運営のお話は、どうすればこれだけ儲かりますという前向きの
お話ではなく、どちらかというと守りの話なのですが、100名という多くの方のご参加を頂いた
ことは、やはり社会的情勢を反映していると思います。

ひとえに今後のアパート経営に対する不安感が皆さん強くなっていることでしょう。

しかし、結論からすれば、今後全体的には空室率が増えていくことは間違いなくても
やり方さえきちんとすれば、勝ち組として生き残っていくことが可能でしょう。

そのやり方とは、お話させていただいたプロパティマネジメント方式に則った、オーナーサイド
に立った管理です。

ご興味をお持ちの方は是非一度ご相談いただければと思います。

当社はアルディージャのスポンサー（小さいですが）を始めた関係で、一昨日、
NACK５スタジアムにおいての大宮アルディージャVS名古屋グランパスの試合に
ご招待いただき、社員一同で観戦して来ました。

初めて球場に足を運びましたが、ピッチとの間隔が近く、臨場感あふれる会場で非常に
楽しく過ごすことができました。

残念ながらアルディージャは負けてしまいましたが。
（闘利王にやられました）

サッカー自体はあまり詳しくありませんが、本物を生で観るというのはやはり良いものです。

また、ご招待いただいたVIPルームは地域の首長さんや会社経営者の社交場となっており、
ビジネスマッチングの場として大きく機能していることも分かりました。

地域貢献の一つの活動として、今後も少しでもお役に立てればなと思います。

あるディー君と一緒に。

アルディージャの清雲栄純さんと観戦。
いろいろ教えていただきました。

先月書籍『利益最大化を実現するアパート経営の方程式』を出版させていただきました。

当社の管理システムを余すところなく公開したものです。

すると、書籍を読まれたオーナーさんが毎日２，３人ご相談にいらっしゃるように
なりました。

それに伴い当社の管理件数が飛躍的に増えています。

お話をお伺いすると、やはり空室の問題が深刻になっていっています。

今後はますます空室問題は深刻になっていくでしょう。

これは、全体的に空室になるのではなく、やり方によって差が出てくるということです。

他業界同様、勝ち組と負け組に大きく二極化していくことでしょう。

今後の管理で重要なのは、いかにオーナーさんの立場に立って、利益を最大化できるか、
ということです。

その手法としてプロパティマネジメントという手法が有効となります。

というか、この手法でしか生き残っていけないでしょう。

管理に関してご相談のある方はお気軽にお問い合わせください。

０１２０－３９９－６３４

担当　常本（つねもと）

以前よりこのブログにおいて家賃滞納の問題、弱者保護の社会的な流れについて
繰り返し記載しています。

その流れに乗って家賃保証会社の保証料がＵＰする方向になるようです。

当然ですが、家賃滞納が増えれば、その家賃を保証している保証会社の負担増に
なります。

また、滞納者に対する取り立てに規制がかかる（来年4月～）ため、さらに負担が増える
という構図になっています。

保証料を上げずには保証会社自身の経営が立ち行かなくなることは目に見えています。

では、その保証料の負担増を誰が負担するのか？という問題が出てきます。

入居者に転嫁できれば良いのですが、この空室時代にそれは難しいでしょう。

すると当然ながらオーナーさんの負担になります。

これは、オーナーにとっての新規入居者獲得コストの増加を意味します。

すると利回りが下がります。

具体的な保証料のＵＰ金額については、詳細が分かり次第またこのブログで
書きたいと思いますが、いずれにしてもその準備をしておくことが重要となります。

昨日、参議院選挙の投開票が行われました。

国民として、また不動産に関わる者としてこの選挙は今後の行方を占う非常に重要な
ものでした。

まず、総論からすれば、民主党が大敗したことでひとまずは安堵というところでしょう。

しかし、44議席も取れたということは、逆に言えば、いまだにそれだけの国民が票を投じた
ということでもあり、恐ろしいことでもあります。

これによって、ひとまず日本国の解体は免れたと見て良いでしょう。

・外国人参政権法案

・人権擁護法案

・夫婦（親子）別姓法案

という悪魔の法案が参議院を通らなくなるためです。

個別に注目していた選挙区について。

みなさんの圧倒的一番の注目は言わずと知れた神奈川選挙区でしょう。

具体的には数々の反日行為を繰り広げ、大臣就任後いまだに死刑執行しない
「犯罪者」千葉景子が当選するかどうかでしたが、見事落選。

神奈川県民の方の良識に感謝したいと思います。
選挙でこんなに嬉しかったのは初めて。

しかし、落選した千葉が法務大臣を続けるというニュースが入ってきましたが
悪い冗談であってほしいと願います。

次に注目していたのは山梨選挙区。

こちらは言わずと知れた、日本国が悪い国であると子供たちに一生懸命教えている
日教組のドンである輿石東が当選できるかどうかでしたが、残念ながら僅差で当選。

自作自演工作をして票を伸ばしたようです。

この二選挙区の結果に非常に注目していましたが、五割ですので致し方ないかという
感じです。

他には、応援していた「たち上がれ日本」は残念でした（特に中山先生）。

自民党は勝つには勝ったが敵失によるもので、また選挙戦も人寄せの小泉進次郎氏を
多用するなど危うさを感じました。

是非、これを契機に立ち直っていただきたいと思います。
その際は稲田朋美さんを総裁に。

いずれにしても、不動産に関わる人間にとっては今回の選挙は良かったと思います。

しかし、不動産に関わる者としては、民主党を早く解党に追い込まないといけません。

今後の動きに注目です。

昨日は、私が三井不動産に入社した時に上司だった方と飲みにいっていました。

新入社員の一年間、その方のご指導によっていろいろなことを勉強させていただきました。

当時、私が配属された部署は、商業施設の事業企画を行うところで、日本で初めてのSPC
案件（俗に言う「証券化」）を手掛けました。

そのため、非常にハードで、一年間日曜日以外は毎日午前4時まで仕事をして（朝は9時に出社）、
帰ると朝刊が届いているという状況でした。

私は、仕事ができなかったので、コピー等の雑用が多かった記憶がありますが、その一年間で
ビジネスの基本を教えていただき、今につながっていると感じています。
ビジネスの基礎体力をつけていただいたということでしょう。

その方は非常に仕事では厳しく、午前2時くらいから赤ペンを入れられ、書類の作り直しをさせられ
きつかったですが、今になると良い思い出で感謝の気持ちでいっぱいです。

今の若い子にも、毎日4時までとは言いませんが、若い時の経験は将来の財産になるので
無理をしてもやれるだけやってほしいと思います。

さて、明日は参議院選挙投票日。

民主党が政権をとっているこの最悪の状況を排し、我が国が良い方向に向かうことを
祈らざるにはいられません。

素晴らしい我が祖国日本が他国に売られないように、そして未来永劫我が国が栄えるように
というだけです。

ちなみに私は昨年9月以降の状況を我が国4度目の国難と定義しています。

1度目　　元寇

2度目　　ペリー来航～明治初期（西欧列強による植民地化の危機）

3度目　　大東亜戦争

4度目　　民主党政権

我が国はこれらの困難にも立ち向かって、また神のご加護もあり、素晴らしい国体を継承
しています。

今回の国難にも神風が吹き、乗り越えられると信じ祈ります。

最近、私のところに入ってくる情報で多いのが土地の私有財産に対する危機情報です。

日本においてはお金さえ払えば誰でも土地を買える（所有権を持てる）ことを当たり前で
あると考えられていますが、世界的に見れば非常に特異なことです。

土地と言うのは、一般の消費財と異なり有限の社会資本です。

まして、国土の一部を担っている代替性の利かないものです。

この、社会資本である土地を外国人が取得できることを根本から考えなければいけない
時期に来ていると思います。

特に、支那人の取得が最近特に目立つようになってきており、そのことに対する
危機感を多くの方がもってきています。

余り知られていませんが、彼らは日本の山を買い漁っています。
目的は資源、特に水です。

日本では水は無料ですが、世界的に見れば非常に珍しい、恵まれた状況です。
歴史を遡れば、水が原因で多くの戦争が起こっています。
まして、支那では汚い水しかなくとうてい飲めません。

人類の生存に最も大切な資源が水であると言えます。

その水を狙って外国人が山（土地）を買える状況に危機感を募らせているのです。

また、対馬では自衛隊の隣接地を韓国資本に買い占められています。
自衛隊の演習に支障が生まれます。

そして、天皇皇后両陛下の行幸啓碑がその土地にはあって、その大切な土地が他国の
ものとなってしまっています。

まして対馬は、古代より国境を接する地のため防人が護ってきた土地です。

土地を私有財産として売買できてしまえば国境線が変わってしまうことになり、
当然どの国もそのようなことは認めていません。

世界的に見ても、土地を外国人に無制限に開放している国は日本だけです。

民主党は社会主義を目指しているのですから、まず外国人の土地（不動産）取得
に一定の制限を設けるのが先でしょう。

所得税の最高税率を上げる前に。

さて、来る11日の選挙で民主党が過半数でも取ることになれば、怖い怖い悪魔の3法が
国会を通過します。

・外国人参政権法案

・人権擁護法案

これらの法案が成立した時点で日本は終りを迎えます。

是非これらの法案の中身をネットで検索して頂きたいと思います。

そうでなくても7月1日~ビザを解禁して大量の支那人が押し寄せています。

犯罪、病気（特に結核）の蔓延が予想されます。

なんとかこの恵まれた我が国が存続できることを願ってやみません。

昨日はアルディージャビジネスクラブのゴルフに参加して来ました。

サッカーチームアルディージャのスポンサー企業のゴルフ会で、年に１，２回開催している
ものですが、私は初参加でした。

スポンサー企業のオーナー社長が多く、色々なビジネスの方がいらっしゃるので意見交換
は非常に参考になります。

特に、不動産以外（他業界）の会社のお話は、業界では当たり前の話が他業界では当たり前
でなかったりと面白いものです。

さて、書籍『アパート経営の方程式』を出して1か月ちょっと経ちました。

いろいろ参考になる感想を頂いたのですが、その中で面白いものがありました。

「本に書いてあることはその通り

　だけど、この本を地主さんが見て実践したり当社に管理を移管したら競合が強くなって
　しまって経営が厳しくなってしまう

　今は地主さんが何も考えていないからアパート経営はやりやすい」

というものです。

なるほどなと思いました。

地主さんに勉強されては、要は競合相手が強くなってしまいますので、厳しくなる
ということですし、裏返せば、今の地主さんの状況（のんびりしている）があるから
少し工夫することで勝ち残っていけるというのもです。

これは当社にも当てはまりまして、地主さんの状況もそうですし、不動産会社（業界）
の状況もそうです。

不動産会社がみんな真剣に考えて、どうやったら空室が埋まるか、オーナーの利益を
最大化できるか、ということに真剣に取り組めば、当社にとっては競合が力をもつことに
なるので、当社の入居率98%もなかなか維持できないでしょう。

今の不動産業界の状況があるからこそ、当社はちょっとした工夫で優位に立てるという
ものです。

自分と競合のことを考えたときに、なるほどなという感想でした。